财产税理论的演进历程——回顾、辨正及启示

胡洪曙

(中南财经政法大学 财政税务学院，湖北 武汉 430073)

我国在2003年10月召开的十六届三中全会上即提出“对不动产开征规范的物业税(国外理论界称之为财产税(Property Tax))”，此后虽然理论界和实务部门对该税的开征都付出了很多努力，但至今并未能提出一个完整的税制设计，更没有确定开征的时间表。这似乎从另一个侧面佐证了财产税是所有税种中理论基础最为深厚、最为复杂的一个税种，而且一个税种理论研究的演进历程往往代表了该税不断自我完善的发展过程。对财产税研究的整个演进历程进行全方位的梳理，并对这些理论进行比较、辨别和总结，对于我们计划开征的财产税的税制设计无疑具有重要的启发意义。

一、前古典经济学时期的财产税研究：一个启蒙

最早对财产税进行系统论述的可追溯至重商主义的代表威廉·配第。配第有一句名言“土地是财富之母，劳动是财富之父”，他在1662年出版的《赋税论》中认为一切经济剩余均源于土地和劳动的结合。基于此，土地税收应来自于新创造的经济剩余中地主所分得的那一部分地租。配第认为因为地价是地租的折现形式，所以如果以地价而不是地租作为土地税的计税依据则对于政府获得稳定的收入来说更具有意义[1](P36─44)。配第的这一主张虽然主要是出于维持政府收入，而不是出于体现财产税的经济本质，但是他的这一思想无疑是朝正确的方向迈出了一大步。

法国重农学派的创始人魁奈主张除了针对土地价值的税赋以外，其他所有的税收都应该废除，与他持同一观点的还有图各特。魁奈这一思想的理论基础是他认为所有增加的财富均来自于农业，也就是说只有从事农业的人才是财富的创造者，而其他的人，如制造业者，只不过是改变了财富的形态。所以不管一个国家的赋税如何安排，它总是出自一个唯一的来源，即土地上的产出。魁奈认为如果对商业或租地农场主的收入征税，将会使征税成本增加，并使税收制度及其经济效应变得复杂，从而影响经济的有效运行，所以魁奈坚持不应该对商业或租地农场主的收入征税。魁奈在《经济表》中明确主张一国的赋税应对土地收入直接征收，因此土地所有者获得的纯产品应这样分配：君主获得2/7，土地所有者占有4/7，什一税征收者获得余下的1/7。直接生产者即佃农，除了支付给土地所有者纯产品以外，无论直接或间接都不再承担赋税，即佃农只向地主支付地租而地主承担国家的赋税[2](P435─445)。魁奈的单一土地税思想和后来的亨利·乔治殊途同归，乔治认为尽管他在形成自己的单一土地税思想时并不清楚魁奈在这方面的主张，而且两人赞成这一税收的原因也各不相同，但是他认为魁奈的这一主张是非常正确的。

二、古典经济学时期的财产税研究：思想的形成

被视为经济学奠基人的亚当·斯密认为对土地的所有税收——不管是直接对土地本身征税，还是以什一税的形式，也不管是把税收加在土地出产物上，还是税收取自于农场主的利润——均将由地主支付，尽管这些税收一般地、名义上是由佃户预先支付。斯密在这里明确的是土地税的归宿，即土地税是一种直接税，不管该税以何种形式出现，最终承担者将是土地的拥有者。斯密认为加在地租上的赋税有两种征收方法，一是按照某种标准对各地区评定定额地租，定额确定以后就不再更改；二是税额随土地实际地租的变动而变动。当时的英国就是采用前一方法，即在每个地区按照某些不变的准则对土地进行评估纳税。但斯密认为这种方法在刚开始时也许是公平的，但随着时间的流逝，必将变得不公平，而不公平的程度取决于土地改良的不均等程度。所以他指出英国当时的土地税违反了他提出的税收四原则中的按能支付原则或叫公平原则，但是对于另外三原则，即确定、便利和征税成本最小却都是吻合的。斯密认为地租是土地所有者凭借所有权获得的收入，因此如果把这种收入抽出一部分来充当国家费用，则对于任何产业都不会有损害。而且在对地租课税以后，与课税前比较，土地上劳动的产出，即人们的真实财富与收入是不会发生变化的。斯密的这一观点用现代财政学的术语表达就是针对土地地租的赋税的超额负担是很小的。

斯密也认为对财产转移的征税将最后落在财产的主人身上。比如在土地交易税的情况下，买者将认为他支付的价格中包含真实的地价和税收，如果他被要求支付更大份额的税收，他一定会要求降低地价来补偿他。由于土地的供给是没有弹性的，所以土地的拥有者将被迫降低土地的交易价格。斯密进一步指出，当获得财产时，如果需要支付的税收越多，则该项财产的净价值就会越低。这样，针对财产转移的各项税收将降低财产的资本价值。斯密在这里探讨的是财产交易税的资本化问题。同时他对财产税和地方财政支出的资本化问题有更深入的论述，比如他认为地皮租比普通土地地租更适合作为特定税的对象，因为地皮租就其超过普通土地地租的数额来说，完全是由于君主的善政。因此，对那些享受了国家良好的管理而升值的资源课以较高的税赋以支持这种管理所必须的公共开支是符合经济学逻辑的。斯密在这里明确指出了地皮租金的上涨更多的或主要是来自于其周边公共设施的改善，这可以视作是后来“蒂布特模型”中财产税受益论的前身，也是后来费希尔等人地方公共支出资本化入财产价值理论的发端。斯密另一个重要的贡献是提出了早期的对土地和建筑物分别征税的分税率理论。他认为与房租比较，地皮租是更妥当的课税对象，对地皮租课税是不会抬高房租的，该项税收将全由地皮所有者负担[3](P384─406)。斯密主张分税率的理由虽然只是谈到了地皮租难以转嫁，而没有论述分税率鼓励更密集的开发等理由，但是他的这一见识仍然具有启发性的意义。

作为古典经济学重要代表的李嘉图认为一项按比例加在土地租金上的、并且随着土地租金的变化而变化的土地税事实上是一项地租税，这项税收不应该应用到不产生租金的土地上，而且也不应该应用到仅仅是为获利且从不支付地租而使用到土地上的资本的产出上。上述类型的土地税在任何情况下都不会影响到原始农作物的价格，该项税收将全部由地主承担。但是如果一项土地税对所有耕种的土地征收，那么它将是一项针对土地产出的税收，并且这将提高农作物的价格。李嘉图认为如果地主没有接受任何地租(如他所说的在第三级地的情况下)，那么该种税收不会由地主来承担。并且他认为该种税可以根据土地质量和它产出的丰富程度来按比例地确定，这样事实上和什一税没有什么不同；该种税也可以不管土地的质量差别，而对所有耕种的土地按每英亩确定一个固定税额来征收。他进一步认为，如果一项土地税不是被佃农转嫁到地主身上而是被转嫁到消费者身上，那么即使假设该税收首先是均等的，它以后也不可能维持这种均等的状况。这是因为农产品的价格将马上和税收成比例地提高，并且后来也不会在这个价格上发生什么变化[4](P102─114)。

三、新古典经济学时期的财产税研究：理论的多维发展

在对财产税的研究中，美国的亨利·乔治享有独特的地位。虽然乔治一般不被归为新古典经济学家，而且这时经济学研究的中心仍在欧洲，但是因为在他生活期间新古典经济学的盛行，他或多或少会受到这些思想的影响，所以我们仍可把他和新古典经济学家归并在一起进行研究。乔治以对单一土地税的坚决支持而出名，他的这一思想受到了美国实业家约翰·林肯的推崇。因此林肯在1947年成立了林肯基金会，后来在该基金会资助下又专门成立了林肯土地政策研究院来研究土地经济学和土地税收，并由此诞生了一大批和财产税尤其是土地税相关的研究成果，且对当今的理论研究和政策制定均产生了重大影响。乔治认为所有的税收必须清楚地来自土地和劳动的产出，因为除了人类的努力和自然的材料与力量结合以外，没有其他的财富来源。乔治的这一观点和配第的观点是非常类似的。乔治认为所有针对制造、商业、资本以及土地改良物的税收都会减少财富的创造，所以如果有其他的不会抑制生产的税收可供选择时就不应该使用上述税收。乔治得出这一结论的内在逻辑是对制造征税会抑制制造，对改良物征税会减少改良，对商业征税会阻碍交易，对资本征税会驱离资本。但是即使土地的整个价值都被充作税收，唯一的效应也只会是刺激产业、为资本创造新的机会并且促进财富的产生。

乔治也认为对土地价值的税收是所有税收中最公平和均等的。因为土地税仅仅落在从社会得到了独特而宝贵的收益的土地身上，并且根据土地的受益程度按比例地抽取一部分价值。被社区抽取的这部分价值被用之于社区，又由于土地的价值实际上是由社区创造的，这一做法就形成了一个良性循环。乔治在这里论述的实际上就是土地税对源自于地方公共支出的土地溢价的回收功能，实际上也是财产税“受益论”的理论基础。乔治也是土地国有化的支持者。他认为不管如何为土地的私有产权制度辩护，那也不可能说这一制度是公平的。并且所有的人对土地使用的平等权利就像他们具有平等地呼吸空气的权力一样清楚。所以他赞成“土地税不管数额的大小，从自然法则上说，都是土地所有者支付给国家的地租的一种反映”的观点。就像印度的大部分土地都由政府拥有，所以土地税实际上就是直接地支付给国家的地租。乔治也提出了自己的最优税收四原则，即对生产抑制的最小化、容易征收并且征收成本低、确定、平等。与斯密的税收四原则相比，乔治只不过增加了一条“对生产抑制的最小化”。乔治对照这四项原则逐一对土地税进行了论述，并得出结论说土地税和这些原则是完全吻合的[5]。乔治对土地税的论述无疑是全面而深入的，尽管他的一些主张有些偏颇，但是他对土地税收性质的研究对后来者还是具有很大的启发意义。

作为新古典经济学的主要代表，马歇尔对土地税收的研究也作出了很大的贡献。马歇尔认为应税的地产价值包含了土地及土地改良物两部分价值，针对土地的税收无疑应由地主来承担，因为当政府的公共支出导致土地价值提高时，地主是主要的受益者。而对于土地改良物的征税，马歇尔认为在全国统一税率的情形下，该部分税收将由租户或消费者负担。这是因为房地产业主可以通过提高房租的方式将上述税收转嫁给租房者。如果房屋在当地市场上是稀缺的，则这种转嫁是可能的；而且如果租房者确实享受了周围设施的便利，则他支付更高的房租也是合理的。另外，对于使用自有房屋经营商品或服务的业主可能以提高价格的方式将税负转嫁给这些产品或服务的消费者。马歇尔也认为对于真正的地方税而言——即如果没有税收的溢出效应，而且如果对土地改良物征收的税收是全部用于当地的公共支出，则不会使业主有过高负担的感觉，这实际上就类似于使用者收费，即他所提出的“有偿税”概念。马歇尔还强调由于土地供给的无弹性，直接加在土地价值上的土地税是不容易转嫁的，因而从效率的角度来看是一项良税；而从土地税是对社会发展所导致的土地升值的一种正当分享来看，土地税又体现了公平原则[6](P435─445)。马歇尔作为使经济学真正成为一门精致科学的大师，是土地税中期研究阶段的集大成者，对土地税研究的许多方面都指明了方向，在对土地税收的研究进入现代阶段以后，许多经济学家对土地税的研究就在这些方向的指引下越来越精细化。

四、现代经济学时期的财产税研究：争论与趋同

在马歇尔以后的一个相当长的时期内，对于土地及其改良物的税收的研究似乎陷入了暂时的沉寂，并且自此以后对该类税收的研究经常被并入对财产税的研究之中。尽管财产税一般包括针对不动产及个人财产两种征税对象的税项，然而由于个人财产税的难以开征以及不具备重大的理论价值，在这一阶段的研究中提到财产税时仍主要指对土地及改良物的税收。

1．现代财产税研究的一个里程碑：蒂布特模型

对财产税研究的沉寂在蒂布特发表了著名的《一个关于地方支出的纯理论》一文后出现了重大改观。蒂布特认为马斯格雷夫和萨缪尔森的“在公共产品的支出水平上不存在市场解”的观点是不准确的，因为他们的分析只是对联邦支出是适用的，但并不适用于地方支出。蒂布特因此构造了一个经济模型，认为由这个模型产生的地方层次上公共产品支出水平的解要比在整个国家层次上产生的解更能充分地反映出居民的偏好。在给定地方政府的收入—支出模式下，居民将迁入地方政府能最大程度满足自己偏好组合的社区。为了通过模型来揭示上述讨论的含义，蒂布特作出了一系列的假设，如居民能充分流动、居民掌握完全信息、有许多社区可供选择、各社区的公共服务不存在外溢效应等。在该模型中，“以脚投票”代替了常见的对购买意愿进行检验的市场方式，揭示了居民对公共产品的真正需求。由于在该模型的诸多假设中，居民总是能找到其支出(税收)和其收益(地方公共产品供给)相匹配的社区，因此社区间的竞争就类似于厂商间的竞争。只不过厂商间的效率产出水平是由消费者的货币投票来实现的，而社区间公共产品的效率供给水平是由居民的“以脚投票”来实现的。于是，蒂布特提出了一个有创意的设想，即如同私人经济的一般均衡解一样，如果偏好和资源禀赋既定，而且模型中的诸多假设均能满足，那么地方公共产品供给的一般均衡解就能达到最优[7]。

蒂布特只是从理论上对上述模型进行了论证，而并没有对它进行实证检验。蒂布特的文章在当时并没有引起很大的反响，但是在1969年奥茨发表了著名的《财产税和地方公共支出对财产价值的影响》一文后，他的这一理论开始广为人知，并且人们开始把他的这一理论正式称为“蒂布特模型”。蒂布特的这篇文章是财产税研究史上的一个里程碑，他在这篇文章中对财产税的“受益论”进行了精巧的说明，他的这一论断也成为了财产税研究中最为重要的观点之一。

2．现代财产税研究的核心问题之一：关于财产税公平性的争论

以1956年蒂布特文章的发表为标志，对财产税的研究正式进入了现代阶段。在现代阶段，财产税研究的文献数量不仅大大超过以往而且研究也越来越精细化。在这一时期的研究中，除了对财产税征收的一些技术问题，如价值评估、税收救济方法等的探讨外，主要集中在财产税的公平性、财产税的归宿以及财产税资本化方面。

对财产税公平性的讨论实际上就在于财产税到底是累退的、累进的还是按比例分配的。这一问题之所以重要，是因为关系到财产税除了资源配置功能外还有没有收入分配功能以及这种分配功能到底是正面的还是负面的。同时也有助于对实践中纳税人对财产税的抵触情绪进行正确的分析，因为纳税人通常认为财产税对低收入人群是不利的，因而是累退的。

纳泽是财产税累退论的代表人物，他认为“财产税相对现行货币收入是均衡的，在一定程度上具有累退性。”[8]财产税累退论假定财产税像课征于商品的消费税那样运行，因而财产税会提高住房价格，且与消费的数量成比例地将负担施加于住房消费上。由于低收入者相较于高收入者而言住房支出占其收入的比重更高，因此财产税占低收入者收入的比重比高收入者的比重要更大，从而使得财产税呈现累退性。根据美国税收和经济政策研究所(ITEP)于2002年在美国各地所做的调查，财产税似乎在各类家庭中确实呈累退性的分布。然而，财产税的累退论显然犯了一个形而上的错误，即财产税并不完全类似于消费税，这是因为住房财产和一般的消费品不同，它在某种程度上也具有资本品的性质。如果政府把财产税收入用来改善住房的周边环境则住房的价值肯定会上升，但消费税却并不具有这样的对应关系。所以在财产税累退性的表面现象掩盖下，还必须看到所有住房价值的主要来源，而且也必须看到这样一个事实：财产税不是被作为消费的附加被消费了，而是被资本化了。更何况财产税累退论所用的静态的局部均衡分析方法，对于财产税复杂的动态的经济作用机理来说也显得过于简单。

艾伦、Mieszkowski和佐乔则认为财产税是累进的或至少是按比例分配的[9][10][11][12]。财产税的累进论认为在财产税对全部土地及房屋建筑(除住宅外还包括工业及商业不动产)征税的情况下，财产税可看作是对资本价值收入的征税，而资本是生产商品和服务的几种主要投入品之一，因此财产税是对生产或生产要素的课税，而不是对消费或消费品的课税。由此可以推断在全国范围内适用平均税率的财产税所产生的负担，将按资本所有者所拥有的资本量成比例地落在其头上。又由于大部分的资本是被高收入者所拥有，财产税的负担就被认为是累进的。

但是财产税累进论的推理也是存在问题的：一是财产税并不是完全的资本税，比如有应税义务的住宅更多的是一种消费品而且是一种消费必需品，在住宅归业主所有而且并没有作为生产要素投入生产的情况下，把它作为资本来进行分析是不符合经济学逻辑的。二是现在主流的财产税并不是完全的财产税，它只是对以不动产形式存在的资本征税，而资本的形式除了不动产以外还有证券、机器设备等多种形式，所以缴纳财产税的这部分资本并非完全无弹性，它至少可以通过减少建筑物供给的形式来把资本抽离到其他资本的供给上，以使不动产资本获得一个基本平均的回报。在不动产的供给也具有弹性的情况下，对其归宿的分析将变得更复杂。当然也必须看到不动产资本的这一过程相对于其他资本形式来说要艰难和缓慢一些。总的来说，把财产税看作是资本税是理论上的一大进步，因为这让我们看到了财产税的另一面，并拓展了财产税分析的视野，从而让我们能更加全面的分析财产税的公平性。

财产税既不是累退的也不是累进的而只是类似于使用者收费的一种税收的观点源自蒂布特、奥茨、汉密尔顿等人的“受益论”[13][14][15]。受益论认为居民的充分流动性、辖区间的竞争、严格的分区以及财产税收入和地方公共支出的自我对应，使财产税实际上具有受益税的特征。而且财产税和地方公共支出对房产价值反向的资本化过程将使财产价值维持在一个稳定的但可能缓慢上升的动态均衡状态。一般情况下，等量的地方公共支出对等量的财产税负担而言会使房产价值产生一个溢出效应，即地方公共支出的资本化效应将超过财产税的资本化效应，这从某种程度上解释了为什么正常情况下房产的价格总是趋于上涨。所以受益论认为财产税类似于使用者收费而对生产没有任何扭曲效应，因此也就没有收入再分配的功能。受益论虽然囿于它诸多的假设而使它结论的正确性要打些折扣——因为现实情况要比那些假设下的情况复杂得多，但是它的基本推理过程无疑是符合经济学逻辑的，而且后来的很多实证研究和一些并不复杂的市场现象也支持了这一观点，所以受益论要比累退论或累进论更站得住脚些。

3．现代财产税研究的核心问题之二：关于财产税归宿的争论

根据佐乔一篇经典文章的分析，对财产税归宿的分析基本可以分为传统观点、受益税观点和资本税观点[16]。传统观点以西蒙和纳泽为代表，他们采取局部均衡的方法来分析财产税，并聚焦于该税对地方住房市场的经济效应[17]。传统观点认为地方资本不承担任何的地方财产税，因为从长期来说资本会从征税的辖区流出，直至地方资本的税后收益等于全国的平均水平。因此财产税的全部负担将由地方住房消费者以更高的住房价格的形式来承担，从而财产税无效地减少了地方的住房储备，并且它的负担被按比例地分配到住房消费上。

财产税的受益论观点在上文论述财产税的公平性时有较为详细的讨论，这里就不再赘述。

财产税是资本税的观点首先由Mieszkowski提出，后来又由他本人和佐乔拓展。资本税观点认为财产税是对地方资本的一种扭曲性税收，并且导致了辖区间的全国资本储备的错误配置。根据Harberger关于税收归宿的一般均衡模型，所有的在全国范围内征收的财产税的平均负担——可看作为该税的利润税效应——是由资本所有者全部承担的[18]。与其他两种观点不同，利润税效应意味着相较于每年的所得而言，财产税是相对累进的。另外，资本税观点强调，在相对的高税收辖区，财产税超出全国平均水平的差额会以住房与商品价格上涨和工资与土地价格下降的形式导致消费税效应；而在低税收辖区，则会出现住房与商品价格下降和工资与土地价格上涨的情况。这两种大致对称的消费税效应趋向于互相抵消，所以从全国的视角看，消费税的分配效应是次要的，而利润税效应是影响税收负担分配的主要因素。

4．现代财产税研究的核心问题之三：关于财产税资本化的争论

财产税资本化问题是现代财产税研究的另一个重要问题。G.Stacy Sirmans、 Dean H.Gatzlaff、David A.Macpherson 对财产税资本化研究的历史作了一个出色的总结。他们对财产税资本化效应研究的文献总结出了4条结论，对财产税资本化程度的研究文献总结出了8条结论。他们所总结出的核心结论是：当目前的和未来预期的税收被反映在财产价值上时财产税的资本化便发生了[19]。汉密尔顿认为财产税的某些特点将对住房价格产生资本化的影响，即税收负担相对于公共服务收益的差额会被反映在财产价值里，而且市场将对这些资本化效应进行调整：如果财产价格被税收和收益资本化所改变，这些价格变化将影响供应，并且在供应上的变化又将产生第二轮的价格变化。一般说来，财产税的资本化依赖于住房的供给弹性。如果住房的供给弹性为零或是向上倾斜的，在一个给定的社区，任何对住房需求的增加都将提高住房的价格，而公共服务的增加或税收的减少就将导致上述效应。这样，在某一个点，社区之间的均等化效应将被建立。而在另一方面，Henderson指出，如果住房储备是完全弹性的，因为在需求方面的变化不会引起住房价格的变化，所以税收和公共服务不会被资本化入住房价格[20]。

财产税的受益论和资本税观点都认为财产税资本化是存在的，只不过对其资本化的程度看法不一。Brueckner、Yinger和Bloom等人所持的受益论及所使用的竞标租金方法，假设在一个辖区内住房储备是固定的且在辖区之间不可移动，而家庭在辖区之间则可以移动[21][22]。在上述情况下，因为住房价格将包含财产税的充分资本化，所以财产税负担将被转嫁给住房所有者。Mieszowski和佐乔所持的资本税观点则假设家庭是不可以移动的，而住房资本在辖区之间可以移动，但是全国的资本储备是固定的。在这种情况下，因为税收差额的一部分有可能被转嫁给新的住房购买者，所以社区间财产税税率的差别将不会被完全资本化入财产价值。

财产税资本化理论认为一个社区内的财产价值依赖于该社区内公共服务和税收的水平，所以是财产税的正当性及公共资源配置有效性的理论基础，实际上也是财产税“受益论”的理论支撑。对于财产税资本化现象的存在各种理论均表示认同，但对于资本化的程度及方式却并不能达成一致，然而随着对财产税研究的深入和计量研究方法的改进，对后一问题的认识也越来越可能趋于一致。

五、结论与启示

财产税可以说是所有税种中最具有理论深度的，以至于对它的税基、税率的确定，对它的公平性、归宿、资本化的研究无不处于巨大的争议中。但是财产税也正是在这些不断的争议中逐渐完善的。在配第、魁奈等人所处的时代，财产的形态较少，规模也不大，所以那时的财产税主要是针对土地征收的，其计税依据可以是土地价值、地租甚至于土地出产物，而在现代的财产税设计中，计税依据主要是指土地及其改良物的价值。因为根据现代税收理论，只有针对土地及其改良物的市场价值征收的税收才是财产税，而地租或房租应属于营业税的范畴，而土地出产物则属于农业税的范畴。

在对财产税公平性、归宿及资本化的探讨中，经济学家们越来越趋于一致的观点是财产税是相对公平的，能提高对公共资源的配置效率，并能对房地产价值中因地方公共投资而升值的部分进行精确回收。上述理论不仅确定了财产税的存在价值，而且也是其作为地方税主体税种的理论基础。而在由前古典经济学到现代经济学关于财产税的研究中一个基本始终一致的观点是对财产税纳税人的认定，即该税的纳税人应是征税对象(如土地或房产)的所有者。这一认识也为我国的财产税改革提出了一个重要问题，即作为我国新财产税征税对象的土地如何确立其个人产权。

参考文献：

[1] 威廉·配第.赋税论·献给英明人士·货币略论[M].北京：商务印书馆，1978.

[2] 弗朗斯瓦·魁奈.魁奈经济著作选集[M].北京：商务印书馆，1979.

[3] 亚当·斯密.国民财富的性质和原因的研究[M].北京：商务印书馆，2005.

[4] 李嘉图.经济学及赋税之原理[M].上海：上海三联书店,2008.

[5] 亨利·乔治.进步与贫困[M].北京：商务印书馆,1995.

[6] 马歇尔.经济学原理[M].北京：商务印书馆,1964.

[7] Charles M.Tiebout.A Pure Theory of Local Expenditures[J].Journal of Political Economy, 1956,64(5):416-424.

[8] Dick Netzer.Economics of the Property Tax[M].Washington,D.C.:Brookings Institution, 1966.

[9] Henry J.Aaron.Who Pays the Property Tax[M].Washington,D.C.:Brookings Institution, 1975.

[10] Peter Mieszkowski.The Property Tax:An Excise Tax or a Profits Tax[J].Journal of Public Economics, 1972,1(1):73-96.

[11] George R.Zodrow,Peter Mieszkowski.The Incidence of the Property Tax:The Benefit View vs.the New View[C]// George R. Zodrow.Local Provision of Public Services:The Tiebout Model after Twenty-five Years.New York:Academic Press, 1983.

[12] George R.Zodrow,Peter Mieszkowski.Pigou,Tiebout,Property Taxation and the Under-provision of Local Public Goods[J].Journal of Urban Economics, 1986,19(3):356-370.

[13] Wallace E.Oates.The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values:An Empirical Study of Tax Capitalization and the Tiebout Hypothesis[J].Journal of Political Economy, 1969,77(6):957-961.

[14] Bruce W.Hamilton.Zoning and Property Taxation in a System of Local Governments[J].Urban Studies, 1975, 12(2):205-211.

[15] Bruce W.Hamilton.Capitalization of Intrajurisdictional Differences in Local Tax Prices[J].American Economic Review, 1976, 66(5):743-753.

[16] George R.Zodrow.The Property Tax as a Capital Tax:A Room with Three Views[J].National Tax Journal, 2001, 54(1): 139-156.

[17] Herbert A.Simon.The Incidence of a Tax on Urban Real Property[J].Quarterly Journal of Economics, 1943,59(3): 398-420.

[18] Arnold C.Harberger.The Incidence of the Corporate Income Tax[J].Journal of Political Economy, 1962, 70(3):215-240.

[19] G.Stacy Sirmans,Dean H.Gatzlaff,David A.Macpherson.The History of Property Tax Capitalization in Real Estate[J].Journal of Real Estate Literature, 2008, 16(3): 327-343.

[20] Bruce W.Hamilton.The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values:A Theoretical Comment[J].Journal of Political Economy, 1976, 84(3): 203-221.

[21] J.Brueckner.Property Values,Local Public Expenditures,and Economic Efficiency[J].Journal of Public Economics, 1979, (11):223-245.

[22] J.Yinger,H.S.Bloom,A.Borsch-Supan,H.F.Ladd.Property Taxes and Housing Values[M].Boston: Academic Press, 1988.