新政阻吓作用大于实质作用

文|《小康》记者 鄂

新政阻吓作用大于实质作用

只要“18亿亩”的红线不动，百姓就认定房产是稀缺资源，晚买不如早买；只要货币政策继续宽松，通胀预期就是挥之不去的幽灵，购买实物资产就是防止存款贬值的最佳选择

许小年 中欧国际工商学院经济学和金融学教授

《小康》：您认为楼市新政出台后的房价走势如何？

许小年：房价可能先小跌后大涨，因为新政并没有改变供给和需求的基本格局。

《小康》：高房价的根本原因是什么？为什么房价只会小跌？

许小年：高房价的根本原因是供需失衡，失衡下的价格走势由预期支配，对预期影响最大的短期因素是货币供应，长期因素则是土地供应。若想抑制房价，政府应当紧缩货币供应，放松土地供应，而实际执行的政策正好相反。

“国十条”只字未提土地供应和货币供应，只要“18亿亩”的红线不动，百姓就认定房产是稀缺资源，晚买不如早买；只要货币政策继续宽松，通胀预期就是挥之不去的幽灵，购买实物资产就是防止存款贬值的最佳选择。

《小康》：您如何看待目前楼市新政对市场带来的冲击？

许小年：新政对市场的冲击主要是心理上的，阻吓作用大于实质作用。在房价可能走低的猜想中，人们从抢购转向毁约或推迟购买，房价于是停止上涨。

《小康》：决定楼市下一步走向的是哪些群体？

许小年：当然是开发商，他们预见到需求不会发生根本的转变，所以并不急于抛售，而是采取了观望态度。目前他们手中现金充裕，没有任何回笼资金的压力，只有当资金链条吃紧时，地产商才愿意考虑降价促销。

《小康》：在您看来，后续还会出台更严厉的调控政策吗？

许小年：如今决定政策的，不仅仅是中央政府维护民生的意愿，还有地方政府强烈的政绩冲动。人们已经注意到，在每次打压楼市的风暴中，地方政府都“集体失语”。而每逢楼市下跌，地方长官总是竭其所能，力挺力托。

房地产有很高的产业关联度，楼市如果垮了，一损俱损，钢铁、水泥、建材等都受影响。如此一来，GDP保八怎么实现？投鼠忌器，更重的拳头只是理论上的，即便出台，估计也是高高地举起，轻轻地落下。

《小康》：您刚才提到，高房价的根本原因是供需失衡，是什么影响并决定了供给与需求？

许小年：决定房地产长期供给的最重要因素是土地。在现行政策下，土地供应已被封顶，“18亿亩”农地的红线成了名副其实的高压线，若死守这条红线，可开发的土地就会越来越少，居民自然想到“房产永远是稀缺资源”。日渐稀少的土地等于给房价上了保险。对短期供给影响最大的是2007年的宏观紧缩和2008年的国际金融危机。

城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高等是影响需求的长期因素。这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的暴涨。决定需求的短期因素中，最重要的是货币供应。2009年广义货币M2增加了27.7%，同年名义GDP仅增长6.7%。用通俗但并不严格的话讲，实体经济不需要那么多钱，多余的20个百分点的钱去哪里了？楼市和股市。就像给病人输血，一旦超过了身体的需要，必然会在脸上、腿上、臀上鼓起包来，经济学上称为“泡沫”。

《小康》：您认为如何才能平抑房价？

许小年：抑制需求、增加供给，调节供需的关键是改变市场参与者的预期。

要改革土地制度，增加土地供应，打破政府垄断，利用市场机制平抑地价，彻底消除“房产永远是稀缺资源”的预期。央行需要收紧银根，银根一收，不仅贷款少了，而且通胀预期下降，居民买房保值的动机减弱，需求就会进一步降低。当需求疲软时，开发商就要考虑停止捂盘，增加供应。