房地产开发的工程造价控制

胡新宇 陆 卫

（1、浙江大树置业股份有限公司 2、嘉兴商业房地产开发有限公司，浙江 嘉兴 314000）

1 前言

当前建设工程超支、投资逐级追加的现象在投资建设领域相当普遍。造成这种状况的主要原因是，在开发建设过程的各个阶段中，存在着诸多问题。一是在投资决策阶段，人为压低投资规模，盲目地乐观预测市场前景，使开发项目的可行性分析失实。二是开发项目土地成本过高，造成项目总开发成本过高，使房价高于市场平均水平。三是工程设计不当，造成投资浪费。四是招标工程中，中标工程敞口过大，导致竣工结算价值超出原中标价值，使工程造价失控。五是开发项目配套设施建设计划不周全，也是造成开发失败的原因之一。本文结合工程实际论述了如何有效控制房地产项目的开发成本。

2 工程造价控制的原则

2.1 全过程全方位的控制

工程造价的控制涉及到方方面面，是一项十分复杂的系统工程。需要对项目建设的决策、设计、发包、实施、决算等全过程实施动态的全方位的控制。

2.2 目标控制

基于工程项目建设周期长、投资大和多次性计价的特点，建设工程造价控制目标的设置是随着工程项目建设的不断深入而分阶段进行的。在项目投资估算阶段，应制定整个项目的成本目标，要求设计单位严格按照该目标进行方案设计，建设单位应按照该目标进行设计方案选择；在施工招标阶段要制定项目的建安成本控制目标以及分项工程控制目标；各阶段的控制目标是有机联系的整体，是相互制约、相互补充的。而且是前者控制后者，后者补充前者，共同形成工程造价目标控制体系。目标设置应该进行充分的调研，力求先进、准确、合理。但不要高估冒算，也不要压低控制目标，否则就失去了目标管理的实际意义。

2.3 主动控制

长期以来，人们一直把控制理解为当实际值偏离目标值时，分析偏差原因，采取措施纠正偏差。对工程建设全过程进行这样的工程造价控制当然是有意义的，但这种控制方法不能使已产生的偏差消失，不能预防可能发生的偏差。因此只能说是事后纠偏的被动控制，我们应把控制立足于事先主动采取措施，采用主动积极的以预防为主的控制方法，能动地影响投资决策，影响设计和施工，以避免实际值与目标值偏离太多。

3 房地产开发各阶段的造价控制

3.1 决策阶段是造价控制的关键

在项目的投资决策阶段，项目的各项技术、经济决策对项目投资以及项目建成以后的经济效益有着决定性的影响，特别是建设标准水平的确定、工艺的评选、材料设备的选用等直接关系到工程造价的高低。因此，工程造价的投资控制关键在于决策阶段。在决策阶段主要是认真做好项目可行性研究，一般企业的做法是请专业的咨询公司做专业的、详细的、科学的可行性研究报告。

3.2 设计阶段是造价控制的重点

项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设工期的长短，而且也影响建设项目的使用价值和投资收益，冈而设计阶段对项目投资的影。向最大。据统计，在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%～95%；在施工设计阶段.影响项目投资的可能性为5%～35%。很显然，项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。根据以往所开发的项目统计，设计费一般只是建安工程总造价的l%左右，但正是这l%的费用，对工程造价的影响却占75%以上。按价值工程的理论来说，加大设计费的投入可以降低建设项目的成本，即增加l0%的设计费可节约5%的总工程造价。

在资金有约束的情况下，建设单位也可以采用限额设计，控制开发项目的成本投入。实行限额设计既可以保证项目的资金面不会造成太大的缺口，也能促使设计师采用更经济合理的设计方案，从而避免了设计的随意性。在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算来确定。如综合办公楼的装修设计就采用了限额设计的方法，一方面可以促使设计师在功能定位、材料选型等各个方面做得更细致入微；另一方面，对装修材料的品牌、型号都有明确的规定，使项目成本的控制获得了良好的效果。

3.3 施工阶段的工程造价控制

由于施工阶段是形成工程实体的阶段，所投入的资金量最大，因此虽然它不是投资控制的决定性阶段，但却是工程造价控制的关键性阶段。如何有效地控制本阶段的工程造价?我认为应该从以下几个方面着手。

（1）把握好工程施工招投标

通过招投标，选择施工工艺先进、报价合理、社会信誉好、技术力量雄厚的施工企业，鼓励施工单位采用先进施工工艺，缩短工期。这样不但有助于控制工程施工质量、进度，而且有利于加速资金的回笼，减少利息的支出，从而达到降低工程造价的目的。

（2）加强现场签证的管理

房地产开发商应加强对现场管理人员的业务培训，提高他们的现场管理水平、业务水平；并加强职业道德教育，杜绝行贿受贿等不良风气，避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时、重复签证等现象。同时，必须加强对签证的监督与审核，要求所有的签证必须由监理工程师核实后方可签发，这样可杜绝不合理的签证，有效地降低工程成本。

（3）强化施工合同和索赔的管理

由于施工现场条件、气候条件、物价的变化，以及合同条款、规范、标准文件和施工图纸的变更等多种因素的影响，使得工程承包中不可避免地出现索赔。建设单位的负责人在处理索赔时，必须予以高度重视。一方面，必须做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其它重大问题等会议记录，为避免索赔提供依据；另一方面，在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任，属于自己应承担的风险，则严格对照合同，谨慎处理索赔；凡不属于自己责任范围内的，则一概不得批准对方的索赔要求。

3.4 竣工结算阶段的工程造价控制

竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段，它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件，也是竣工验收报告的重要组成部分，必须予以高度重视，严格把关。

（1)严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。

（2)检查隐蔽验收记录及施工日记，确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。譬如PVC管穿楼板的防渗透漏处理问题，是钢性套管，还是防漏胶圈，二者造价相差甚远。

（3)落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序，是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。

（4)按图严格核实工程量。一般而言，施工单位均会有意高估工程量，建设单位的审核人员必须严格把关，按实结算。

（5)严格执行投标过程中所报的单价或签证价格，禁止高套单价的情形出现。

（6)严格按规定和合同套取计费程序，计取各项费用。

（7)认真审查、复核，防止各项计算误差。

3.5 以人为本、全员参与、动态管理

在工程造价控制诸多因素中，人是最活跃的因素。“以人为本”是众多企业所强调的一个管理理念，在工程造价控制中，人的因素更显重要。由于专业能力、责任心以及工作态度因人而异，导致工作造价控制出现漏洞，给企业带来难以觉察的损失，这样的事例屡见不鲜。从这个意义上讲，工程造价控制得好坏，与技术经济人员有着最直接的关系。

工程造价控制涉及多个环节和专业，如：项目前期规划、设计、施工现场管理、竣工验收等。每个环节都需要相应人员来完成相关工作，他们工作中的任何失误，都会最直接、最迅速、最残酷地令企业的投资效益减少。要提高工程投资效益，企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上，重视“以人为本、全员参与、动态管理”，建立合理的激励和约束机制，完善绩效考核制度。

[1]黄晓光.房地产开发项目中工程造价的控制[J].价值工程；2009年03期