我国房地产典当业风险防范

何　山

提要作为典当业半壁江山的房地产典当业务，在给典当行带来丰厚利润的同时，也带来了巨大的风险。本文以当前低迷的楼市对房地产典当业的影响为出发点，简要分析房地产典当业面临的风险及防范措施。

关键词：房地产典当；风险；防范

中图分类号：F83文献标识码：A

随着我国房地产市场的日趋活跃，房地产典当业务也日益火暴。2006年全国房地产典当业务平均占总业务量的50%，2007年突破60%，2008年初更急剧上升，部分典当行甚至达到80%。但受2008年楼市低迷影响，从10月开始，京城等主要典当行为降低风险，纷纷下调房地产评估价和折当率，对房地产典当的评估审查力度也大幅加强。由此，房地产典当业的风险防范再一次成为业界关注的话题。

一、房地产典当业的风险

房地产典当是指房产所有者或土地使用者以其所拥有的房地产作为抵押向典当行借款，并在约定时间内付清本息、赎回房地产的融资行为。典当人并不需将房地产移交典当行占有，典当行也无权使用、收益该房地产，而仅是限制其产权转移，将其作为清偿本息的财产担保，房地产仍归其产权人所有。其风险主要有：

（一）绝当风险。绝当风险是典当行面临的最大经营风险。当客户违约，不能按期足额偿还贷款，房地产成为绝当，难以变现时，势必占用典当行大量资金，造成资金短时间无法收回，资本周转困难；同时增加典当行的营业成本。一般来说，作为二手房地产，销售变现的渠道相对狭窄，销售过程将占用大量人力、财力，成本较高。

（二）道德风险。道德风险主要是指由于信息不对称，典当行面临客户骗取当金的风险。因为房地产行业信息透明度不高，典当行难以了解到房地产公司的真实底细。一些省市就出现过典当行被骗案例，开发商拖欠施工单位工程款，在拿到销售许可证后，到典当行圈走一笔钱，再继续低价卖房，最后同一房产形成多方债主，典当行难以收回当金，遭受损失。2008年9月全国典委会秘书处接到宁波典当有限公司友情提醒，请全国典当同仁提高防范意识和识别能力，防止假房产证典当，有人曾拿假房产证去典当房产（身份证是真的），假证的制作水平达到以假乱真的地步。

（三）操作风险。操作风险是指办理房地产典当业务过程中由于内控制度不健全，监督机制不完善，内部工作人员错误操作而导致直接或间接损失的风险。比如，对客户的房产和提供的证件考察不实不准；对涉及房地产占有、使用、收益、处分和共有问题审查不严；对抵押人的信誉、偿还能力未认真了解；操作中只收下房地产证而不去登记；房地产估价不准，等等，这些极易引起法律纠纷和骗当绝当的发生，造成抵押放款的损失。

（四）法律规章冲突风险。目前，典当业只有作为部门规章的《典当管理办法》（效力低于法律效力），一旦引起诉讼，典当行依据《典当管理办法》提出诉讼请求，与其他法律法规相冲突时，法院优先以《合同法》、《担保法》、《物权法》等法律法规为依据进行判决，典当行的利益将得不到根本的保证。比如，《破产法》规定企业欠税和所欠工程款先于抵押权受偿，这将使典当行受偿的风险大为增加；《物权法》规定，建筑物与该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，如果出典人凭房产证抵押贷款，而将房屋所占用土地使用权另行抵押登记，“一女二嫁”，将使典当行难以完全实现自己的债权；按照民事诉讼法强制执行的有关规定，被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，法院不得拍卖、变卖或抵债，导致典当行变现房产受阻；如果房地产典当所约定的息费率过高（没有违背《典当管理办法》的规定），法院认为违背《民法通则》公平的基本原则，则典当行应收未收的大额息费将无法收回。

除上述几个方面之外，房地产典当业还面临因不可抗力带来损失的自然风险，如洪水、地震、火灾等自然灾害带来的典当房地产受损或损毁的风险。

二、房地产典当风险的防范

典当行面对诸多风险，必须加强防范，采取多种措施，尽可能地避免风险的发生。

（一）完善规章制度，加强内控建设。借鉴银行的内控制度，办理房地产典当业务时实行分级审批制度、差错事故责任追究制度、岗位责任制度，强化内部监督制约，通过制度来管理和约束每个员工、每道工作环节，减少人为因素的干扰；规范业务流程，加强业务技能培训和职业道德教育，落实严格、审慎的房地产评估机制，避免估价过高；强化内部稽核，及时发现经营操作中的漏洞和薄弱环节，减少各类问题和事故的发生。以制度的完善来实现风险的事前防范。

（二）关注经济形势及宏观政策，明晰典当行业走势。房地产市场受国家宏观经济及政策影响较大，一旦宏观经济形势出现较大变化，房价产生波动，房地产行业的系统性风险将增大，当户违约现象将增多。在进行房地产典当时，一定要认真分析当前的宏观经济形势和国家可能出台的经济政策，从而明晰房地产典当业的大势，进而对房地产的折当率和估价政策进行适时调整。当前，我国经济增长放缓趋势的基本明确，人们继续看淡楼市的心理预期，房地产价格下跌空间及变现难度的担忧，促使典当行下调房产评估价和折当率，以规避风险。

（三）对出典人进行分类，加强事后监督。根据出典人的资产质量、资信状况、借款用途、还款来源、利润效益等，对该项业务及出典人进行信誉评级，区分优质客户群、一般客户群和风险客户群。对资信状况良好的优质客户可以适当提高折当率及当金，对抵押房地产区位偏僻、变现能力差、借款用途不明确的业务，当期过长及借贷资金过大的业务，则要重点加强监督。在分类的基础上，转变不问用途的传统观念，加强事后监督。贷款以后，应保持与当户的联系，深入了解当金的用途是否符合合同约定，当户的生产经营、资金回笼、经济效益等情况；一旦发现当户逾期未付息而有意躲避、尚未绝当但已经多次续当、逾期未赎当等情况，应加紧对当户进行跟踪，并要求其定出还款计划，加强催还力度，防患于未然。

（四）完善二级市场，拓宽绝当房地产变现渠道。绝当品的处理中，二级市场发挥着重要作用，直接决定着变现速度，尤其在房地产这类不动产典当业务中，直接影响着大额资金的回笼。典当行与拍卖行联合，建立定期有效的拍卖机制，将绝当房地产尽早脱手；与二手房中介机构合作，构建针对绝当房地产的房交会市场，同时信息共享，加快房地产流转变现；利用网络系统和知名拍卖网站开设淘宝专区，发布房产供应信息，进行销售；对竞拍成功却难以一次全额付清房款的客户，推广竞拍融资业务，促进房地产拍卖顺利进行。通过上述措施，可以为房地产典当业提供良好的流通环境，减小缺乏流动性造成的损失。

（五）分散资金，客户多元化。房地产抵押所占用的资金比例较大，如果资金集中投放于某一大项目，会使典当行潜在风险趋于集中。因此，要防止资金集中投放造成“一损俱损”的风险，尤其不能只追求做大业务，对资金链薄弱的中小企业投放大笔贷款。应该分散资金，实现客户多元化，突出优质项目，兼顾一般业务，以民房为主，以量取胜，稳健经营，避免因个别大客户发生财务危机给典当行带来沉重的包袱。

（六）呼吁国家尽早出台典当业相关法律。现代典当业已经成为主流金融业的有力补充，作为“第二银行”，对房地产和中小企业融资更是起到了独特的作用，这其中房地产典当业务所占比重最大。典当业的不断发展，必然要求提升和完善典当业的立法层次，出台具有法律效力的典当业法律法规，避免诉讼过程中国家法律与行业法规相冲突的矛盾，明晰责任与权利，减少纠纷，规范典当行为，为从根本上保障典当业尤其是房地产典当业的合法利益提供法律依据。

（七）对典当房地产投保。这是弥补和减小自然风险带来损失的最有效方法。典当行与出典人就房地产典当达成协议时，可以要求出典人就该房地产投保，从而将自然风险转移给保险公司。

（作者单位：东北财经大学研究生院）