中国与新加坡的住房保障制度探析

皇甫云洁

摘 要：通过对我国与新加坡住房保障制度进行比较分析，找出我国住房保障制度同发达国家之间存在的差距，并提出一些改进和完善住房保障制度的意见与建议，以期对我国住房保障制度的完善提供有益的帮助。

关键词：住房保障；新加坡；公积金

中图分类号：C91文献标识码：A文章编号：1672-3198（2009）01-0094-01お

1 新加坡的住房保障制度

新加坡是一个市场经济的国家，但在住房建设与分配上采取政府分配与市场出售相结合的形式，而不是完全通过市场调节来实现，即政府向中、低收入阶层投资建设住房并实行有偿提供，市场向高收入阶层提供住房的体制。具体模式如下：

1.1 保障性住房的建设

新加坡由专门的机构——建屋发展局进行投资和建设，统一为中、低收入者提供保障性住房（组屋）；高收入者的住房，则由私人投资商投资建设。正是由于新加坡建屋发展局及相应的配套政策支持，因此在保障性住房的土地供给、建设资金的筹集、住宅建设的统一规划等方面都能很好的协调实施和执行。

1.2 住房公积金保障制度

新加坡解决居民住房问题的重要保障就是其完善的公积金制度，它为新加坡组屋的建设和实现“居者有其屋”计划提供了强大的金融支持。

新加坡于1955年建立公积金制度，它是由雇主和雇员共同缴纳，以解决雇员退休生活保障问题的一项强制性储蓄制度。

1.3 分级提供保障性住房补贴

新加坡严格按家庭收入情况来确定享受的住房保障水平，住房短缺时期只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住保障性住房。政府对购房补贴也采用分级的办法：对二室一套的，政府补贴三分之一；三室一套的，政府只补贴5％；四室一套的，政府不仅没有补贴，而且按成本价加5％的利润；五室一套的，政府按成本价加15％的利润。由于房价上涨，出售保障性住房所赚得的利润必须向建屋发展局缴纳一部分。这项规定基本上保证了中低收入家庭能够买到保障性住房。

1.4 保障性住房的合理配售

保障性住房建成后，建屋发展局以公民的收入水平为标准，按照公平合理的原则进行住房分配。配售方式由登记抽签制改为订购抽签制，抽签活动由本选区国会议员主持，更增强了权威性和代表性。

1.5 健全的保障性住房法律法规

为了防止房地产开发商的炒作，保障中低收入人群住房利益，新加坡政府制定了细致和周全的法律法规。例如，建屋发展局将保障性住房定位为“以自住为主”，对居民购买组屋的次数作出严格限定；居民购买组屋后一定年限内不得整房出租，仅允许房主与租户合住；组屋在购买后5年之内不得转让，也不能用于商业性经营，否则将受到法律严惩。此外，新加坡实行征收房产税，按照规定，业主出售购买不足一年的房屋，要缴纳高额房产税，这对平抑商品房价、杜绝“炒房”也起到了很好的作用。

2 我国的住房保障体系

2.1 住房公积金制度

我国的住房公积金是一种长期性住房储金。在职工工作期间，职工个人和所在单位均应按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月缴纳，归职工个人所有，作为职工个人住房基金。职工工资越高，则个人和企业缴纳的越多，自己收入就越多，因此，公积金具有激励职工努力工作的特点。

2.2 经济适用房制度

1998 年国务院出台的《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》明确了建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，向城镇中低收入家庭提供经济适用房，是一种兼有经济性和适用性的商品住宅。政府通过减免土地出让金和减免税收等方式来促进房地产公司能够向中低收入家庭提供低于市场价格的住宅。

2.3 廉租房制度

针对的对象是城镇最低收入家庭。城镇廉租住房是指政府和单位在社会住房领域实施的社会公共福利和社会保障职能，即向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的住房。廉租房只租不售，出租给城镇中最低收入的居民。廉租住房制度是我国住房保障制度的最后一道防线，对最低收入家庭实施住房保障无疑是对人的基本生存权利的肯定。

属于非市场化保障方式的廉租房制度，入住者只需要提供低廉的租金。但与由市场和地产公司提供建设资金的经济适用房制度相比，廉租房的建设资金主要由政府提供，产权属于国家，租赁者只是拥有暂时的居住权。

3 新加坡住房保障制度模式对我国的借鉴意义

要想提高我国群众的住房水平，满足广大群众的住房

需要，使得“居者有其房”，进而提高人民的生活水平，就必须对我国目前的住房体系作进一步改善。通过对比新加坡的住房保障制度，可得到以下几方面的启示：

3.1 加强政府的主导作用

新加坡政府在住房保障中发挥了主要的作用：设立专门的住房保障机构——建屋发展局；建立金融支持体系——公积金政策；为购房居民提供优惠贷款和财政补贴，增强居民购房能力。在市场机制不足、就业收入差距日益扩大的情况下，政府可发挥其资源调控作用，维护社会公平，为中低收入家庭提供住房。我国在社会主义市场经济条件下，政府应承担起中低收入阶层的住房供应问题，并从机构设置、法制制度、财政金融等方面予以支持。

3.2 加大保障性住房供应

保障性住房是政府为社会公众提供的非常重要的公共产品，新加坡有超过80％的人口享受公共住房保障制度的好处。近年来我国住房制度改革不断深入，但对于中低收入阶层，我国主要提供的经济适用住房和廉租住房开发力度不够，无法从根本上解决数目众多的中低收入群体的住房问题。因此政府应根据实际需求做好保障性住房的供应，使其在社会新增住房中占较大比例。

3.3 制定完善的住房保障法规

我国的经济适用住房政策虽在不断的完善，仍存在一些问题，如供给对象的错位，经济适用住房是用来保障中低收入阶层的，但是现实情况中真正买经济适用住房的却有大部分富人。因此要制定专门的住房保障法律，完善住房保障的配套法规，来保证国家政策的真正落实。目前，我国的廉租房、经济适用房制度的立法仍停留在部门规章的层次上，影响各项工作的实施效果。因此，应尽快制定一部统一的住房保障法，对住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立等做出更细致的规定。

3.4 发展政策性金融，支持住房保障体系建设

政策性金融支持在国外对低收入的家庭提供住房保障制度起了很大作用。我国自1991年上海建立住房公积金制度以来，公积金制度为居民的住房消费融资做出重大贡献。但是我国尚未有直接面向中低收人家庭发放的低息或无息贷款，且住房公积金制度还不够完善，如保障范围的不平等。我国金融机构应建立贷款担保机制，降低中低收入居民申贷门槛，并不断完善公积金制度，增强居民购房能力，促进住房保障制度的顺利构建。

参考文献

［1］@白贵秀.住房保障制度研究［J］.兰州学刊，2008，（5）.

［2］@张建平.完善住房保障制度的几点思考［J］.现代经济，2008，（2）.

［3］@叶剑平.政府是住房保障的主体［J］.中国地产市场，2007，（10）.

［4］@张静.国外住房保障制度对我国的启示［J］.城市开发，2002，（2）.