“地王”重出江湖意味着什么

邹德萍

“地王”、“地王”、“地王”……昔日“地王”的槌声还未远去，今日“地王”又粉墨登场。中国这方神奇的热土，既能创造令世界瞩目的奇迹。就能创造令世人惊叹的“地王”。新地王的标杆不断被刷新。新地王的效应不断被放大，重出江湖的“地王”吹起了楼市五彩泡沫，创造了楼市“神话”。

昔日“地王”风光不再有

“地王”加冕，风光无限，开发商如意算盘“劈里啪啦”响，但市场多变，“地王”得主未必如愿以偿。回顾老“地王”。赔钱退地者有之。追涨被套者有之。中国土地勘测规划院权威数据显示，2007版的“地王”大多“晚景凄凉”，下面几例可以见证。

志成企业退地赔款三千万。2007年6月，志成企业以11.04亿元摘牌上海普陀长风生态商务区4号东南地块，成交价是3.14亿元底价的2.5倍。折合楼面价约1.64万元／平方米。2008年6月。志成企业退地，违约损失超过3000万元，

融信地产退出福州“地王”。2007年9月，福州融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元高价拍下马路地段，成为福州“地王”。楼面地价高达9953元／平方米。2008年3月，福州融信地产甘愿以损失7000多万元保证金的代价，无奈主动退出福州“地王”。

恒楷置业爽约被收回土地使用权。2008年，南宁标号GC2007-1地块的中山路特色商业街旧城改造项目，被广西恒楷置业投资有限公司以773万元／亩价格得手，总价达2.7亿元左右，这是南宁“地王”年内被三度刷新。同年5月。因未按期支付1亿元项目履约保证金，南宁市收回土地使用权，500万元保证金予以没收，

苏宁集团协议解除土地出让合同。2008年8月，苏宁集团经协商，与黄浦区房地局签署协议解除土地出让合同，退掉了总价达44.04亿元的上海南京路163号地块，楼面地价高达每66930元／平方米，曾号称中国“单价地王”。

广州8家违约“地王”将面临处罚。据报道，广州市国土资源和房屋管理局近日已将2007年部分违约“地王”处理意见上报广州市政府，首批8家房地产企业将因为没有如约履行经营性用地拍卖和开发流程。面临处罚。2007年，广州市出让土地中有27宗地块的楼面地价超过了当年土地成交均价4622元，平方米，从而成为各种“地王”。目前未动工或缓开工的地块高达24个。

保利地产的“金沙洲”上长满青草。2007年9月11日。保利地产以21.2亿元和20.8亿元夺得位于广州市白云区金沙洲的两块土地。楼面地价分别高达8769元，平方米和8112元／平方米，这两块土地也成为金沙洲的“地王”。与2007年的风光无限相比，当下，这两块“地王”显得有些落寞。两年多过去了，“地王”上面依旧静悄悄，地上的荒草却在阳光下显得郁郁葱葱。今日“地王”风涌争挂冠

老“地王”走了，新“地王”来了。2009年。金融危机的阴云并未消退，而中国土地市场却再度喧闹起来。各地正在上演着一出出轰轰烈烈的“地王”秀，土地价格被不断刷新超越，成为“没有最高。只有更高”的07版“地王”"的连续剧。

尽管老“地王”还在那里长草，新“地王”却在不断涌现。今年5月以来。广州开发商展开新一轮土地争夺战。新“地王”再现。在6月10日的土地拍卖中。广州城建地产以楼面地价15323元，平方米。拿下珠江新城的一块住宅用地成为区域“地王”。7月16日，广州大学城住宅地又拍出了7296元，平方米楼面地价，成为该区域的新“地王”。

需要指出的是，一些开发商并不缺钱开发老“地王”。以保利地产为例。在金沙洲“地王”未建的情况下。今年7月16日，保利地产又以8.5亿元拿下了金沙洲的另一地块。8月5日，苏州市对23个地块进行公开挂牌拍卖，位于独墅湖边的一个地块竟被保利地产以19.9亿元竞得。

今年5月以来，南京重现“土地争霸战”。5月26日。两幅江北地块上市交易，出现今年以来的首次溢价出让状况；此后，南京推出了三批次共9幅地块。开发商的拿地热情空前进发。“回锅地”和燕路地块，以超出80％的溢价被“抢”走；7月，奥体一幅住宅地块拍出了7003元／平方米的楼面价：8月11日。定淮大街旁一幅居住地块被苏宁旗下的乾阳拍下，楼面价7142元／平方米……

7月23日。上海以30.48亿元的总价。杭州以20650元／平方米的单价。创造了沪杭“一日两地王”格局。此前，在北京市朝阳区广渠路15号地拍出40.6亿元时。北京出现“五天三地王”局面……

更有甚者，今年9月10日。央企中国海外发展有限公司以70.06亿元夺得上海长风生态商务区两住宅地块。楼面价2.2万／平方米。预计楼盘未来售价在4万～5万／平方米，从而成为沪上新“地王”。

新一轮抢地热潮中。一个颇有意味的现象是，大央企、大国企成为这一轮抢地热潮中的主力军，其中既包括传统的主营地产的国企。如保利、绿地，以及各地城建集团，也有一些主营业务非地产的大国企高调现身。比如中国冶金、中铁集团以及有医药、粮油、传媒背景的国企等，“在十几年的中国房地产市场化进程中，这种现象从未出现过。”一位全国最大房地产代理企业的高层称。每一次新“地王”的诞生，都无一例外地伴随着无数人望楼兴叹，去年全国城镇居民年均收入，在广州、杭州、上海、北京等地只够买不到2个平方米(楼市均价)商品房。照此计算，一个人干一辈子，不吃不喝。也买不起一套七、八十平方米的房子。“地王”抬高地价，其实就是提升房价，将周边楼盘和二手房主的心理预期抬升了一截，等到“地王”地块开发楼盘上市。它的高价预期早已成为涨价的标杆。老百姓买房的成本更高。

“地王”频频叫板胆从何来

近日，有两条消息值得关注：一条是，地价在房价中到底占据了多大的比例，一直以来是社会普遍关注的热点问题。国土资源部公布了全国620个楼盘地价相关数据。数据表明，所调查的620个案例中，销售房价最高为45000元／平方米。最低为1130元／平方米：地价占房价最低比例为5.3％。最高为58.6％。平均为23.2％。地价在高房价中所占比例较大的多为一线大城市。另一条是，近几年。已供出的住宅用地。按照平均容积率计。可建房屋面积大于同期住宅的竣工面积和销售面积，市场上根本就不缺地。按照《城市用地分类与规划用地标准》确定的人均居住面积和《全国土地利用总体规划纲要(2006～2020)》确定的新增建设用地指标，以及目前房地产用地的结构比例测算，在确保18亿亩耕地红线的情况下，所预留的民生用地完全能满足新增人口住房需求。国土资源部副部长鹿心社坚定地说：“不管中国的土地多么紧缺。居民正常的住房用地需求都会得到保障。”

其实。开发商们是深谙房价“群羊效应”的，热炒“地王”就是无限放大此效应，那么，究竟是何原因形成了新一轮“地王”热，这些轮番登场的“地王”又在跟

谁叫板呢?

第一，捏紧中央刺激经济复苏的“疼手指”。全球金融危机的爆发给我国经济发展增添了巨大难度，中央和国务院审时度势，及时出台了4万亿刺激计划和十大产业振兴规划。在“保增长、扩内需、稳民生”的前提下，把刺激经济摆上了突出位置，但刺激经济政策却给了房地产“柳岸花明又一村”的契机，从去年下半年开始，各地出台了不少“救楼市”新政。国家既不赞成。又不反对，其实是默许，促增长的“疼手指”被房地产商们捏紧了，从某种意义上来说，金融危机救了房地产，而不是“董大嘴”说的“房地产拯救了中国经济”。

第二。抓住银行增放贷款的“银根子”。今年上半年，我国银行共放出贷款7.37万亿元，比去年全年放贷总量还多近2万亿元。房贷一直被银行界视为优质贷款项目，在上半年就有5381亿元资金直接进入房地产开发领域。如果再加上一批国企、央企和外资进入，今年仅过去8个月，我国房地产领域新增加资金规模将超过1.5万亿元，这个数据还不包括一些“暗箱操作”的曲线资金，天量资金犹如爆发的“金融海啸”。搅乱楼市，不缺钱的房地产商们不联手、不打造“地王”才怪呢!

第三，钻了国家相关政策的“漏斗子”。早在2006年，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中就明确，对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等，要加大整治查处力度，但打击多年，捂盘惜售还是屡禁不止。甚至在部分地区反而变本加厉。主要归结于《通知》刚性不够。执行不力，处罚不严，不疼不痒，把政策和规定悬在半空。让房地产商钻了空子。成为囤房、囤地的挡箭牌。

第四，套牢地方政府土地生财的“钱袋子”。土地生财，这是公开的操作。也是地方政府维持运转的“钱袋子”，房价过低，土地不仅拍不出高价，而且还会“流拍”，2008年见诸媒体的多是此类消息。因此，地方政府出手救市，有补贴购房的。有减免费用的，有暂缓交出让金的，也有发文动员买房的，不一而足，一时间。能用的手段几乎都用上了。地方政府翻手为云、覆手为雨的做法，其实就是放任面粉涨价，再坐论面包限价，因此，不是房地产商把他们绑架的。而是他们主动搭上了房地产商的“贼船”。

第五，跟进一批实力雄厚的央企国企“争盘子”。不断增长的土地购置面积，到底流入了哪些企业的囊中?这将决定未来较长一段时间。房地产市场的发展格局。“随着地价的上涨和土地储备数量的变化，一些房地产企业的土地红利急需重估。”中信证券地产分析师陈聪表示，从各地土地招拍挂市场不断刷新的成交纪录可见，“国字头”和“中字头”的企业纷纷登场，成为这轮抢地潮中最风光的主角。中金公司相关报告将“国资背景企业占多数”作为此轮地王区别于2007年地王的最大标志。“未来更多的拥有信贷和融资优势的国有企业将逐步提升在地产行业的市场份额。”其实。国企进入土地市场的大趋势从3月开始已经显现。不知众多央企国企如此热衷投身非本职主流业务的房地产中，大肆炒地，究竟意欲何为?

遏制“地王”可划两条“红线”

面对新一轮不断冒出的“地王”，各路豪杰掀起争地运动，也许在非理性的时候，大谈遏制“地王”显得早了点，但总要有人说，让高层决策者们多听听来自下层社会的呼声：也许遏制“地王”并不能遏制超常暴涨的房价，但正如中国城乡建设经济研究所所长陈淮所言：开发商暴利源自土地升值。所以。目前实行“土地出让比例”和“提高年递增征收土地闲置费”，是遏制“地王”最速效和不二的选择。但借鉴以往经验。为“地王”及其开发商们划两条带高压电的“红线”岂不更现实?

先说“土地出让比例”。也就是说，国务院应出台硬性规定，每年全国在建设用地总量中，必须拿出70％面积(包括好地块)用于廉租房、经适房和限价房建设，保障居民安居。逐步实现居者有其屋。土地成本可参照新加坡的“倒置成本法”，还原土地生产资料的公益属性，主人的土地造福主人。我国可以在实际成本基础上再适当上浮10％，作为地方政府用于配套建设的财源。但无论何种情况、何种理由，70％和10％的红线都不得突破，谁突破就查处谁，如果一定要突破那也没法子，唯有突破部分的收益全部上缴国库，再处10倍以上经济罚款。连续突破的。行政问责。丢乌纱、吃官司。其余30％的土地可以市场化运作。挂牌竞争拍卖，用于高档商品房或写字楼建设，谁有钱谁炒去。那是有钱人的游戏，炒到天翻地覆也跟绝大多数老百姓解决住房过安稳日子无关，反正炒房者都不是为了自己居住的。

再说“递增征收土地闲置费”。过去也有相关规定，实践下来都偏软。至于感情和良心。开发商不吃这一套，说市场不相信眼泪。就在7月30日江苏省房地产业协会主办的“复苏·跨越2009中国房地产走势”高峰论坛上。北京华远集团董事长任志强放出“雷言”，“中国人太有钱，房子太便宜了。”我认为是：中国房地产商太有钱了，违约太便宜了。天价地“晒太阳”的现象，由来已久，问题出在监管上，房地产商失信。主管职能部门失职，地方政府失言。对此痼疾。建议国务院尽快出台新规，壮士断臂，痛下决心，建立地产保证金和信誉金制度，大幅提高额度，拍卖保证金必须达土地挂拍标的30％，竞拍后再按实拍价另交10％的信誉金，凡拿地后在规定时间内没有开发的土地，第一年从保证信誉金扣除20％闲置费，第二年扣30％，保证信誉金扣完，立刻启动收回土地程序。所交纳保证和信誉金没收。同时。对捂盘惜售、待价而沽的开发商应同样采取先交开发成本市场价的20％保证金的做法，提高违法和违约成本。开发商们反正不差钱，如果不先交钱，等于空口说白话。纸上谈兵，就失去了好政策的制约力和执行力。

“地王”频出，并不代表经济繁荣，而“地王”吹旺“虚火”，最终只会拖累经济，害苦百姓。吹大的泡沫也会破灭，日本和我国海南省血的教训，前车可鉴。坚信，政府不会袖手旁观，决不会听任“地主”和地方“土地爷”们为所欲为的。

(责编：盛山)