浅议房地产企业造价管理

江筱岚　彭贺龙

提要在日益激励的市场竞争下,节约项目建设成本越来越被房地产企业所重视,于是加强造价管理是房地产市场发展成熟的必然要求。造价管理关键是事前、事中控制,所以本文从房地产开发生命周期中的投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段等四个阶段对房地产开发过程中的造价管理进行探讨。

关键词:房地产开发;造价管理;成本控制

中图分类号:F293.3文献标识码:A

一、引言

随着政府对房地产市场的不断调控,房地产企业利润空间的不断压缩,房地产企业内部之间的竞争激烈化和消费者购房行为理性化使房地产企业在对项目定价时必须慎重考虑各种因素合理定价,这也使房地产企业的开发利润不断减少,于是造价管理越来越被房地产开发企业所重视。房地产项目的造价控制贯穿于项目开发的全过程,即涵盖项目投资决策阶段、项目设计阶段、项目招投标阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段乃至销售阶段。在节约成本、减少工程造价方面,房地产开发的前四个过程中的造价管理对项目造价控制起主要作用,所以本文主要从四个阶段探讨房地产开发过程中的造价管理。

二、项目投资决策阶段的造价管理

项目投资决策阶段的造价管理是对项目从战略上进行统筹,该阶段所决策的内容涉及开发物业类型、建设标准水平、工艺评选、设备选用等技术经济指标,它们对项目的造价影响巨大。所以,项目投资决策阶段的造价管理需要进行项目可行性分析并科学编制投资估算。

可行性研究报告是决策的重要依据,并且是后续开发工作的基础。在进行项目可行性分析时做好市场调研,科学评判项目市场定位是否合理和客户定位是否准确,准确把握开发项目所定位的业主们的需要,确保项目是适应市场和社会发展要求的;在保证项目市场可行性、技术可行性前提下做好经济合理性分析,即在符合所在城市的规划要求,满足使用功能的前提下,做好项目效益研究,综合考虑项目的投入和产出,尽量节约项目造价。

投资估算是房地产后续工作造价控制的重要指标之一,是开发项目的经济效果分析的重要依据,也是决策的主要依据。在投资估算中,设计人员应从工程规模和项目内容上真实反映设计意图。工程内容、费用构成应齐全、合理,确保估算质量;主要工艺应进行多方案的比较,设计方案不仅要在技术上可行,而且在经济上应合理。所以,必须使工程造价管理人员从建设方案的优选开始,渗透到设计的全过程中去,并按工程造价的管理原则,合理预测投资估算中各种动态因素的变化,不能留有缺口,这是编制投资估算工作的关键。科学的投资估算是后续造价管理工作开展的基础。

三、项目设计阶段的造价管理

在工程项目造价管理全过程中,设计阶段的造价管理对项目最终造价的影响最大。这是因为项目设计完成后,其工程造价便已基本确定了,在实施过程中很难改变设计留下的造价缺陷。只有在设计工作没有完成,设计图纸未交付使用之前把好工程造价管理的第一关,才能为总体工程造价控制打好基础。国内外大量实践经验表明:在初步设计阶段,影响工程造价的可能性为75%～95%;而至施工图设计结束,影响工程造价的可能性为35%～75%;在施工阶段,通过技术措施及施工组织,节约工程造价的可能性为5%～10%。由此可见,控制工程造价的关键在于施工以前的投资决策及设计阶段,而项目在做出投资决策后,控制造价的关键就归咎于设计阶段。设计阶段的造价管理应注意以下几点:

1、推行设计招标制度。设计招标制度的推行为开发企业在规划设计阶段提高设计质量,进行投资控制提供了契机。在设计招标过程中,建设单位有权对投标方案的合理性、经济性进行评估和比较,能够在满足设计任务书的要求下,把设计的经济性也纳入评标条件,从而督促设计方搞好项目设计的同时积极主动地去考虑项目设计实施的成本和项目设计实施后的经济效益。需要注意评标过程中应专门邀请懂建筑的专业经济师参与。在确定中标方案后,建设单位仍有必要汇集开发、预算、工程管理和营销部门的专业人员,共同对中标方案再次提出优化意见,力求进一步提高设计的经济性和合理性。

2、实行限额设计和主动预防设计变更。限额设计是工程建设领域控制投资支出、有效使用建设资金的一项有力措施,它要求设计方按批准的投资估算控制初步设计,然后按批准的初步设计总概算控制施工图设计,即将上阶段设计审定的投资额和工程量先行分解到各专业,然后再分解到各单位工程和分部工程。各专业在保证使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和方法。在设计阶段,造价人员要全程跟踪核算,发现超限额的专业要及时分析原因并修改设计,确保工程造价控制在投资估算内。主动预防技术设计和施工图设计的不合理变更,以保证项目总投资限额不被突破。设计变更意味着项目建设成本的大幅度增加,它不仅会影响项目建设进度延长工期而且会增加项目不可估风险,常常伴随着施工方的索赔大量增加进而导致项目的造价大幅度提升。所以,房地产开发企业设计阶段需要主动预防初步设计和施工图设计的变更,对必须要进行的设计变更,应尽量提前变更;对重大设计变更,要采取先算账后变更,并须取得投资主管部门的同意。对设计变更所造成的损失必须向责任方提出索赔。

运用价值工程原理进行设计方案优化。价值工程是指通过各相关领域的协作,对所研究对象的功能与成本进行系统分析,旨在提高所研究对象价值的思想方法和管理技术。价值工程重功能分析,力求用最低的寿命周期总成本,生产出功能上充分满足用户需求的产品、服务或功能项目,从而获得最大的经济效益。在设计方案优化时充分运用价值工程的原理,对设计产品的各项功能进行价值分析,剔除那些实现成本高而实际价值低的功能部分。尽量用最小的投资成本满足业主对产品的最大需求,以寻求减少项目造价,实现项目价值最大化。

四、项目招投标阶段的造价管理

通过招标竞争选择承包商,降低工程承包价格,这有利于节约投资、提高投资效益,从而使工程造价得到有效控制。项目招投标阶段的造价管理应该抓好科学编制招标文件、合理低价中标和加强合同管理三项工作。

1、科学编制招标文件。工程招标包括设备、材料采购招标和施工招标两个方面。招标文件确定了建设工程施工招标的原则和程序,规范和指导工程建设施工招标的各个环节,对建设工程从项目报建到合同签订的全过程都进行了详细的规定,它不仅是施工单位投标报价的依据,还是双方签订合同的依据,也是竣工结算处理索赔的依据。因此,招标文件的编制应当科学、严谨、准确、详细,使其对项目实施过程中可能出现的风险因素及相应造价控制的方式给予约定,以避免投标单位利用招标文件上的漏洞制造不必要的纠纷及争议,从而有效地避免过多索赔事件的发生,减少额外的造价成本。

2、合理低价中标。目前国内推行的工程量清单计价报价存在一定的缺陷,给投标单位低于成本价恶意竞争提供了可能,然后他们再利用频繁的设计变更来虚报项目建设成本从而达到企业盈利的目的。作为开发商,应本着项目实现开发商和施工方双赢的思想,坚决杜绝盲目追求绝对低价中标,以避免上述事件的发生。所谓合理低价,是在保证质量、工期和施工方合理利润的前提下的合理低价。

3、加强合同管理。施工合同是办理工程结算、拨付工程款及处理索赔的直接依据,也是工程建设质量控制、进度控制、费用控制的主要依据。因此,在签订合同时应谨慎。开发商应该主动把“风险分担”的理念引入施工合同的编制中,把可能引起结算纠纷的许多费用纳入合同之中予以说明,以避免施工索赔的发生。

五、项目施工阶段的造价管理

施工阶段是造价管理的重要阶段,项目开发进入施工阶段后,项目造价管理的内容较为单一。由于在设计阶段和招投标阶段的造价管理已经基本确立了项目的建设成本,所以施工阶段的主要任务是尽可能控制项目的额外支出,即严格把关项目的工程变更,减少施工单位索赔事件的发生。

由于开发商、设计单位、或施工单位以及其他因素的影响,在工程项目实施过程中施工的实际情况与工程招投标时所设想的情况往往有一定程度的改变,这导致工程变更时常发生,从而造成工期的延误、工程内容的增减或施工工序的改变,这些在成本上变现为工程造价的增加,控制变更是这一时期开发商的主要工作,这直接关系到项目的最终造价。如果有变更的情况出现,开发商应当尽快地分析变更产生原因及其影响,及时合理地做好变更的控制工作。

如何对变更进行有效的控制,可以考虑从以下几个方面努力:1、加强甲方现场施工管理人员、工程技术人员的“经济”观念培养、素质教育,职业操守教育,使其配合监理工程师做好工程质量、工期、安全监督的同时,对工程的建设成本控制也给予足够重视;2、尽量减少设计变更。在建设工程施工过程中,引起设计变更的原因很多。如,施工现场地质勘探有误、市场供应的材料规格标准不符合设计要求等。为了减少设计变更,除了设计阶段做好管理,严格把关设计质量以减少设计错误或不合理设计;在施工阶段发现需要采取设计变更时,对于涉及到费用增减的设计变更,必须经设计单位代表、开发商现场代表、总监理工程师共同签字方为有效;另外,有条件的业主方可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场,随时掌握、控制工程造价的变化情况;3、建立一套严格的现场管理实施制度,规范现场签证管理。现场签证是工程建设过程中的一项经常性工作,工程现场签证不规范往往给工程结算带来非常大的麻烦,甚至引起不必要的纠纷,给开发商带来不少经济损失,所以签证管理应该

规范化。

六、结论

造价管理关系到房地产企业将来的成败,房地产开发企业的造价管理涉及到房地产开发过程中的各个阶段,本文讨论的四个阶段是房地产开发企业造价管理关注的重点内容,但是这也不意味着可以忽视其他阶段的造价管理。在实际造价管理操作过程中理应抓好前四个阶段,兼顾其他阶段,争取把开发成本降到最低。

(作者单位:1.重庆市渝咨工程造价咨询有限公司;2.重庆大学建设管理与房地产学院)

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