对大型商业中心建设项目管理策略

赵　良

[摘要]近年来随着城市现代化的发展，越来越多的大型商业中心在各个城市如雨后的春笋纷纷立项或者建设，就大型商业中心建设项目的管理，谈谈个人的一些见解-论述建设项目管理的作用和方法，建设项目管理组织在建设这样宏大的工程中起着决定性的作用。按照传统的工程建设的管理组织方式，业主班子将是一个庞大而又复杂的组织机构。

[关键词]商业中心建设项目管理方法研究与实践

中图分类号：093文献标识码：A文章编号：1671—7597(2009)0620177—01

一、前言

随着现代社会经济的发展，现代商业中心在各大城市纷纷落成或正在兴建，现代化的商业中心一般大型购物中心(MALL)为核心，包括各种购物网点、餐饮网点、服务网点、娱乐设施、体育设施、景观设施等。现代化的商务中心在核心区内一般会划分出商贸办公区、文化娱乐休闲、商业金融区和体育运动区几个区域。主要有一些大型购物中心，以及周边建设零售和服务设施，包括一些大型货仓式商场、若干个超级市场、各类零售店、不同规模的酒楼和饮食店、文娱体育场所和大中型娱乐体育设施、生活服务店等。是多功能复合，该区购物中心将集购物、娱乐、体育、休闲、交际、饮食、服务等多功能于一体，与现有的购物中心更具娱乐休闲功能。

二、大型商业中心工程建设社会化管理的组织模式

大型商业中心项目的管理组织在建设这样宏大的工程中起着决定性的作用。按照传统的工程建设的管理组织方式，业主班子将是一个庞大而又复杂的组织机构。在设计大型商业中心的项目管理组织时，大型商业中心项目业主以市场经济的思维方法构思项目管理组织的模式，形成了按投资多元化、管理社会化、经营市场化建立工程项目管理组织的总体构想。

大型商业中心任何项目的规划设计均必须符合大型商业中心总体规划的要求，决不允许各行其是。对于工程的实施，则在制定统一的规则和要求后，组建由相关单位构成的相应的建设分指挥部，与其签订委托合同，由其进行工程管理。除此之外，充分借用和发挥社会专业力量，将部分专业工程委托社会化的专业部门或机构对其的实施进行管理。各建设分指挥部、社会专业机构在统一的规范和规则下，各司其职负责相应专业工程的具体实施工作。

三、大型商业中心工程无标底招标采购的方法及实践

现代大型商业中心单体项目众多且复杂，大型商业中心项目业主认识到只有从管理制度上、管理方法上采取措施，才能铲除腐败的温床，彻底消除工程招标中的负面影响因素，真正地实行公开、公平、公正的工程招标与采购。无标底工程招标是在大型商业中心建设中通常采用的一套完整的工程招标方法，它的核心是在工程招标时不编制招标的标底。它不是以“标底”作为工程招标的衡量准绳和评标尺度，而是通过一套严密、科学的招标操作程序和评标办法来决定工程合同的授予者。实施无标底工程招标，按市场规律组织公开、公平、公正的竞争，排除了任何人为因素的干扰，保证了评标结果的客观性和公正性。

四、强化工程合同管理的核心地位

随着我国的经济由计划机制向市场机制的转轨，大型建设项目的管理也势必由国家经济体制改革的不断深入而发生变化。市场经济就是法制经济、信用经济，大型商业中心项目业主应该认识到，大型商业中心建设必须实行严格的合同管理制，必须以合同为主线、以合同为核心实施工程项目管理。

1从组织上采取措施，实施规范化、制度化、标准化的合同管理，制定一整套合同管理的有关工作制度和规定，对合同管理的组织、合同管理的程序以及合同的起草、谈判、审查、签订、履行、检查、清理等每一个工作环节均作出明确规定。

2树立大型商业中心建设管理中的一切行为均以合同作为唯一依据的意识，合同运用于项目管理的各个方面，以合同、经济手段管理和实施机场工程。

3选择确定符合大型商业中心建设特点的工程承发包模式和合同结构，通过合理的合同结构实现和保证机场项目管理组织的目标结构和运作。

4，根据大型商业中心工程的具体情况和现实的社会经济环境条件，在大型商业中心的大部分主要工程上均实行闭口总价合同，锁定建设成本。强化合同准略工作，从技术上和经济上采取措施，创造和建立实施闭口总价合同的前提条件：坚持以施工图进行工程招标，最大限度地避免和减少工程实施过程中的不确定因素和随意性：强化工程招标中的合同意识，努力完备和详细一切技术资料和现场环境条件，使承包单位能够以最小的风险在完全公平的环境中进行投标竞争，充分考虑和保证承包单位的利益，引导承包单位注重技术方案的竞争，集中力量用于工程的实施，从而保证工程的质量和进度。

五、大型商业中心工程管理方法的研究与实践

通过对项目目标控制方法的不断研究和实践大型商业中心在工程管理和控制的具体方法方面主要有以下做法。

(一)通过规划设计控制项目投资。在大型商业中心的投资控制工作中，从工程的规划设计、工程技术、工程招标等方面入手，控制工程的投资，节约建设成本。控制大型商业中心项目投资是以现代科学技术为先导，依靠科技来实现投资控制的目标。在工程的规划设计、施工方案、设备选型等各项工作中，开展了大量有关工程建设的科学研究、试验和实验，取得许多科研成果。这些研究成果的应用既解决了工程难题，又为节约投资提供了有力的支持。通过严格、严密的工程招标是控制。

(二)独立平行的工程质量监理。工程质量不仅关系到建设资金的有效使用，而且关系到社会公众利益、生命和财产的安全。大型商业中心项目业主以制度建设作为抓好工程质量的根本保证，建立层层负责的质量责任制，形成全过程、全方位的质量保证体系；以工程招标、工程监理、合同管理作为工程质量管理的基础性工作。尤其是对于工程监理工作，在具体的做法上采取了特殊的措施，即在所有的工程监理合同中规定：工程监理单位必须同时与施工单位各自独立平行地进行全部工程的质量检测，包括必须使用独立平行的检测仪器和工具：独立平行地实施质量检测：获取独立平行的检测数据和资料：提交独立平行的检测报告等。

六、结语

大型商业中心规划设计，起点高、意识超前，通过一次规划、分期实施、滚动发展的构想，圆满成功地解决了远期与近期建设的有机协调，实现了规划设计的可持续发展。以现代科学技术为手段，提高项目建设各阶段、工程各方面的科技含量，实现了项目的投资控制目标，节省建设资金。以系统科学的思想，严格按照建设程序，通过科技的投入，分析研究建设过程中的关键问题与因素，采取措施，保证工程的进度目标。通过实施项目的社会化管理、严密严格的合同管理、质量保证体系的建立、质量责任制的落实、独立平行的质量检测等切实和有效的方法，确保了一流的工程质量。