城市开发区土地市场均衡和集约利用研究

刘闻欣

[摘要]土地市场是一种要素市场，其市场结构或组织形态取决于土地作为资源的稀缺状况以及社会对土地资源的占有形式。从我国土地的资源属性及其察赋看，土地是极为稀缺的经济资源，城市土地更是如此。这就决定了我国是社会或国家对土地的占有方式，以使稀缺的土地资源在全社会范围内得到合理地利用和配置。因此，我国土地要素市场具有垄断竞争市场的结构特征。对城市开发区土地市场均衡和土地集约利用进行研究。

[关键词]土地市场开发区集约利用

中图分类号：TU98文献标识码：A文章编号：1671—7597(2009)0620111－01

土地从资源含义进入市场到可实现的土地需求或土地消费是一个逐级市场化、商品化的过程，每级市场都与土地开发程度及其商品属性相对应，并使市场垄断趋于竞争。一般意义上讲，我国土地市场是垄断市场。但严格地说。垄断市场是特指土地的一级市场，即土地批租市场。而在二、三级土地商品市场中，土地的商品属性则较完全地替代了土地的资源属性。其流通功能不断加强，并具有供求规律的显著特征。因此，它们的市场结构就转化为垄断竞争市场或局部的完全竞争市场。因此，本文将对我国开发区土地市场进行细分，分别研究开发区土地一级和二级市场上，不同的市场均衡状态下，市场机制的作用效率与土地集约利用的程度。

一、一圾市场

供给是土地市场中的限制变量。因此，将从土地市场供给变动入手，尝试构建土地一级市场均衡模型，以探究其内在的市场机制运行特征与土地利用集约程度。与我国经济体制相适应，我国的土地所有制是城市土地的国家所有与农村土地的集体所有并存。依据目前我国的有关法律，对于城镇国有土地实行使用权出让、转让制度(地下资源、埋藏物和市政公用设施除外)。而农村土地是不能直接入市的，必须经过国家征用。变更土地所有权，方可进行土地使用权的出让。

作为开发区来说，土地供给主要来自农地征用、土地非农化后的土地增量供给。因此，本研究将从开发区土地一级市场供给角度，通过不断严格假设条件，模拟土地一级市场从竞争市场结构向垄断竞争、完全垄断市场结构的转变过程，使构建的理论模型不断逼近现实，以较深入地探讨我国开发区土地一级市场的不同均衡状态下，市场机制的作用方式及其土地利用的集约程度。

当经济发展等客观条件变化引致土地需求增加时，由于土地供给量不变，土地一级市场只能在高价位下实现均衡。一级市场出让地价高昂，符合价值规律。即高地价反映了土地的稀缺程度较高，增加了用地者之间的竞争程度，也显化了土地价值。而对于用地者来说，由于地价高昂，其取得土地的实际成本较大，也迫使其节约集约利用土地，从而在整体上实现了土地资源的优化配置和集约利用。

研究表明在开发区土地一级市场上，在完全竞争、垄断竞争和完全垄断的不同市场结构中，由于市场的发育完善程度不同，市场机制的作用方式和作用效率以及政府对开发区土地市场的干预程度也存在一定的差异，继而导致土地利用的集约度不同。发育越完善的土地市场，市场机制越充分，土地资源配置和利用的集约度越高；而发育越不完善，政府干预越过度的土地市场中，资源的配置和利用效率则较低。而我国目前的开发区土地一级市场则由于市场发育尚不成熟，政府对土地市场的运行也有过度的干预而导致开发区土地资源的配置和利用效率低下。

二、二级市场

土地二级市场，指的是土地使用权转让市场，较之于土地一级市场，它无法满足土地供给弹性为零的假设。这是因为，在二级土地市场上，供给主体是多元的，流通渠道也较为畅通。土地的商品属性逐渐显现，其流通功能不断增强，市场机制的配置作用也较为明显。

开发区的用地类型多样，二级土地市场也由于用地类型的不同，其市场运行机制和均衡状态也是不一样的，并产生不同的土地资源配置和利用效率。据此，本研究将开发区用地细分为经营性用地和工业用地两大类分别进行土地二级市场的均衡分析。

1开发区经营性用地二级市场均衡与土地集约利用。开发区经营性用地主要是指一些商业服务业用地和房地产开发用地，这部分用地在开发区总用地量中的比例是较小的，但由于行业的经营性质，其市场发育是较为完善的。经营性用地二级市场的供给主体多元化，流通渠道畅通，市场活跃。土地交易价格能随着市场供求关系的变化而变化，市场交易体现了等价交换的原则。土地的商品属性完全替代了其资源属性。开发区经营性用地二级市场的相对完善，创造了有利的市场环境来促进经营性用地的流转和交易，有效的促进了土地资源的优化配置，提高了开发区经营性用地的集约利用程度。同时，对于一些房地产开发用地，由于用地者过于追求单位用地的投入产出效率，而导致部分用地的过度集约利用，忽略了生态和环境效益，因此，政府也应当通过规划等行政干预手段来控制部分经营性用地过度利用土地的行为，使单位用地实现经济、生态和社会效益的综合最优。

2开发区工业用地二级市场均衡与土地集约利用。开发区工业用地二级市场的土地供给主要来自于开发区已出让土地中的闲置、空闲、低效利用的土地以及一些撒资企业退还的土地：需求方则是一些中小投资企业，由于其投资标准达不到开发区的单独供地门槛，无法单独取得用地，只能依靠租赁开发区其他企业空闲用地或开发区标准厂房的方式来解决用地问题。因此，本研究将这一类用地者视为开发区工业用地二级市场的需求方。在开发区工业用地二级市场上，供求双方是很难达到均衡状态的。主要是因为开发区工业用地二级市场的发育是不完善的，突出表现为市场体系不够健全，缺乏流通渠道，无配套制度，信息不畅，中介组织也是较为匾乏的。

因此，开发区工业用地中的空闲、闲置和低效利用的土地并不能通过市场机制自发实现流转、交易。目前，主要是政府采取措施以提高闲置和空闲用地的利用效率。如政府对闲置、空闲一定年限的土地收取闲置费，以敦促用地者节约集约利用，提高用地效率：对超过一定年限仍未利用的土地实行无偿收回，政府将其重新投放市场。而对于低效利用的土地，一些地区开发区政府则采取产业置换的政策，将用地效率低的企业置换出来，而重新引入用地效率较高的企业，以提高存量土地的利用效率。但上述做法还是以政府为主导力量推动的，由于政府掌握土地利用动态变化的信息有限，并不能充分、及时的了解用地状况，因而政策的实施力度和效果还存在较大的局限，开发区土地闲置、空闲、低效利用的现象还普遍存在。更完善的提高开发区存量土地利用效率的办法应是积极培育开发区工业用地的二级市场，创造存量用地流转、交易的自主机制，通过制度完善、政策创新积极培育中介组织，活跃和完善开发区工业用地二级市场，从而提高存量土地的利用效率，促进其集约利用。