海景房的繁荣与隐忧

文/刘关

海景房的繁荣与隐忧

说是“售后包租”，但开发商承诺的往往只是开头这几年的回报，这几年过后回报率如何，开发商往往回避，这正相当于“蚯蚓钓鳗”。对购房者来说其实是个陷阱。

“我们只用数字说话！”9月末的一天下午，在北京SOHO现代城附近，威海乳山银滩海景房置业顾问小鲁（化名）将我和其他行人拦住，随手塞给众人一张张列满数字的广告单。

“购买包租房型即可签署10年租约，前2年合计付客户总房款的9%作为回报。算来算去，5年累计收益率能够达到114.5%!”在讲解一串计算公式后，开发商与购买者能达到“双赢”成为小鲁口中反复提及的关键词。

蚯蚓钓鳗

为了争夺客源，威海的各个海景房项目返款优惠层出不穷。包括假日海景·雍华苑、东方夏威夷以及山译阅海苑等在内的多个楼盘都在以“售后包租”手法招揽着全国买家。甚至一些项目承诺首次包租合约可长达3年，“3年签下来，你可以在购房的时候拿回总房款的16%。”销售人员说。

然而，小鲁们口中的“双赢”却很可能只是个“美丽的陷阱”。据了解，由于风险性高，“售后包租”这一营销手法早在2006年原建设部、国家发改委等部门颁发的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中被明令禁止。

“这类方法往往可以帮助开发商加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持，但一旦开发商出现资金问题，租金回报往往得不到保障，而这种方法也会成为开发商变相融资的渠道。如签约承诺售后包租的不是开发商而是物业管理公司，其履约能力也许就比开发商更弱。”广东华商律师事务所彭日光律师指出。

虽然依照现行的《合同法》，业主与开发商或者其下属物业管理或代理公司签订的合同未必被认定为无效，但是作为一种纯粹商业行为，法律保护“售后包租”业主投资的权利，却不保证业主的投资行为一定能够取得收益。

“开发商承诺的往往只是开头这几年的回报，这几年过后回报率如何，开发商往往回避，这正相当于用‘蚯蚓钓鳗’。对购房者来说其实是个陷阱。”房地产高级经济师章林晓表示。实际上，小鲁看似无意说出的一句“租不租出去是开发商的事情，给不给你钱才应该是业主关心的事情”，正是极力掩饰这陷阱背后的租金收益风险的体现。

积重难返

据威海当地开发商龙海置业副总经理门兆雪介绍，今年威海楼市情况比去年要好得多，乳山银滩一带的海景房是表现最好的，每平方米单价普遍上涨了100元到200元左右。

然而，看似繁荣的楼市也因银滩多年来的积弊而存有隐忧。主攻威海海景房市场的威海思成房地产经纪有限公司总经理边光伟说，尽管成长于威海市，但面对一时无法扭转局面的威海乳山银滩的海景房市场，他所创办的公司始终未敢涉足。

“乳山银滩的楼市一直不规范，销售方式始终停留于人海战术，这不能不说是个遗憾。”边光伟表示，“在全国各地，银滩的销售人员素质不高，流动性大，甚至不了解就信口胡说，随意拉高价格。‘售后包租’的好处和愿景也被他们说得天花乱坠。”

同时，那些成交量一派风光的楼盘也不能高兴得太早。“据我了解，在6月销售回暖时卖出的许多房子现在都遭遇了退房。”一位威海市的开发商称，许多业主还未到收房期就开始集体退房。

“一般而言，‘售后包租’的手法一出，往往就代表开发商的资金情况出现紧张。”北京问天律师事务所律师赵卫东说。“这从最早的上个世纪90年代的海南，到后来的上海、北京都可看出。使出这种方法的楼盘往往都以高回报来掩盖其高价位的事实。”据了解，在乳山银滩楼市中，打着“售后包租”旗号的楼盘，售价大大高于周边其它楼盘。

同时，在业内人士看来，那些所谓的“售后包租”的“产权式酒店”无非就是普通的公寓楼。“配套差就不用多讲了，单是装修标准、管理模式等方面就与正规酒店相差甚远，更别说是五星级。”门兆雪说。

在这里，名不副实的虚高售价和高投资回报率的良好愿景，都注定为买房人埋下了风险。一纸合约下，开发商和买房人并肩站在良好的升值愿景前，而谁会输掉这场博弈，则需要时间给出答案。

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