被忽略的房价上涨因素

王耀林　吴福进

摘要:切实落实国务院稳定房价通知精神,加强对房地产中介服务业的规范管理,理应成为“组合拳”的一项重要举措。

关键词:房价 房地产中介 管理

0 引言

纵观这国务院调控政策措施,较多的是把目光盯紧房地产开发商和“炒房族”,而忽略了“房价高烧”的病根之一——房产中介机构。正是他们,或通过虚假交易,发布虚假信息,或与开发商勾结,人为加剧市场供应紧张。在上海,甚至发展到几家中介公司联合起来,在开发商刚刚开盘后,即悉数吃下所余房子,再抬高房价推向二手房市场牟取暴利。

1 房地产中介服务业的发展概况

房地产中介是伴随着市场经济体系的建立而发展起来的一个重要行业,它是房地产业发展的必然产物,也是房地产市场走向成熟的重要标志。近年来,我国房地产中介服务业有了迅猛发展,截至2004年底,全国已建立26000多家房地产经纪中介公司,从业人员近65万人,渗透到房地产业的各个方面,大大活跃了市场,加速了流通。而在长三角地区,房地产中介服务业更是发展迅猛,上海出现了一家挨一家的房地产中介一条街,南京、杭州、宁波、绍兴、苏锡常地区,“中介多过米铺”,不再仅仅是一个夸张的形容,而成为一个事实。一些已初具规模,且有一定知名度的房地产中介机构还把触角伸向了周边地区,不惜重金进行广告宣传,打开了当地房地产中介服务市场,掀起了房地产交易特别是二手房产交易和房屋租赁的热潮。

作为这种迅速发展趋势的适应,相关法制建设也取得了一些进展。1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》对房地产中介服务的概念、中介服务机构的设立、中介服务人员资格认证制度等做了原则性的规定。另外,为了配合《房地产管理法》的施行,规范房地产中介服务行为,细化《房地产管理法》中关于房地产中介服务的内容,建设部发布或建设部和相关部委发布了一系列关于房地产中介服务的法规,主要有:《城市房地产中介服务管理规定》,《关于房地产中介服务收费的通知》、《房地产估价师执业资格考试实施办法》等。这些法规的颁布为房地产中介服务业的规范发展奠定了坚实的法律基础,有力地促进了房地产业的健康发展。

2 当前我国房地产中介服务业发展中存在的问题

2.1 相关法律法规不完善。房地产中介服务业毕竟是一个新兴行业,且国家出台的相关法律法规尚不完整配套,有的严重滞后于房地产业及其中介服务业的发展,政府对房地产中介服务的管理职能不清、缺乏检查监督,甚至在中小城市完全放任不管,因而必然存在诸多问题。其主要有:

我国目前仅出台了《城市房地产管理法》,制定了《城市房地产交易条件》等,对房地产中介行为主体的责、权、利规范不够,而且中介活动所涉及的房地产经纪、评估、咨询、诉讼、质监、保险、担保等方面的法规,调节的广度与深度也远不能满足实际需要。至于房地产中介机构违反法律法规、欺诈行为应如何处罚等也没有相应的措施和保证。

2.2 政府管理滞后。主要表现在以下三个方面:一是市场中介组织定位不准。目前许多省市的房地产中介机构如房地产交易所、经纪人事务所、评估公司,或由政府部门组建,或是政府机构的“翻版”,官办色彩十分浓厚,造成政府与中介组织的角色错位,职能混乱。二是市场管理的多元化。中介机构的多头管理体制,不仅造成实际市场管理的政出多门,职能不清,而且引发具体业务管理中的扯皮现象。房地产中介机构至今未建立起像“中国律师协会”那样的行业自律组织,没有严格的行业准入机制,缺乏专门的约束监督队伍。一句话,谁来管、如何管、管什么都未落到实处。三是放任不管。由于很多中介服务组织达不到法人标准,甚至无场地、无资金、无工商登记、税务登记,仅仅是一张桌子、一部电话、一间小棚子就开张营业,工商、税务不值得管,城管、街道不知道如何管,导致中小城市的“黑中介”为数众多,因而也就不存在有序管理了。

2.3 中介机构内部管理缺乏制度性、规范性约束,市场行为不规范。很多中介机构没有取得资质、营业执照、房地产经纪人资格证,相当多的中小城市根本没有行业组织,完全是“游兵散勇、乌合之众”,各做各的业务,各赚各的钱,而应该怎样开展中介业务,有哪些法规约束,就连从业人员自己也是全然无知。相当部分从业人员的公正、公开、公平意识淡薄,缺乏应有的敬业精神和职业道德,有的唯利是图,不择手段地“赚钱”。一些中介机构暗箱操作,违规经营,低价收房,高价抛售。一些中介机构隐瞒事实、虚构情节、欺骗顾客,如张先生买的什么价,李小姐买的又是什么价,房价还要涨多高等等,诱导、误导客户上当,从中牟利,严重影响了中介机构的形象,损害了客户利益,扰乱了房地产市场的正常秩序。

2.4 执业人员素质偏低。中介服务工作的开展,需要大批精通房地产业务、房地产法律等方面知识,并有实践经验的人才。因而,世界上房地产业比较成熟的国家对行业人员从业资格都有专门规定,如美国规定至少要有2年以上从事房地产工作的经历,并修完与房地产有关的8门学科才具有获得房地产经纪人执照的资格。而我国目前由于中介服务人员资格认证制度和持证上岗制度尚不健全,加之专业人员供给少,市场需求却很大,造成房地产中介服务人员素质参差不齐的现状。

3 加强对房地产中介服务业规范管理的政策建议

3.1 健全有关法律法规。要进一步修改和完善《社团登记办法》、《公司法》等法律法规,制定《经纪人法》等法律,促使中介组织及其人员严格按照有关法律和规章的要求执业。要进一步完善房产中介服务准入制度,要建立房地产中介服务人员执业道德规范和房地产中介服务行业管理规定,加强对从业人员的管理和监督,对违法违规者要及时给以警告、吊销营业执照、取消执业资格等处罚,触犯刑事的则追究刑事责任,净化队伍,重塑形象,真正做到有法可依、违法必究。

3.2 建立行业管理体系。根据发达国家和地区的成功经验和惯例,中介行业都是通过介于政府与中介机构的行业组织进行管理。如香港的测量师学会,美国的房地产经纪人协会等。这些行业管理组织受政府委托,制定行业标准,职业道德准则,并监督贯彻实施。为此,要注意以下两个方面:①组建全国性的房地产中介行业组织,这个组织除了可以制定中介业务标准,编写教材和培训中介人员外,还应有纪律监督和技术指导职能。②要打破部门所有、部门管理、地区封锁、业务分割的状态,尽快理顺房地产中介服务中的多种关系。尤其要尽快解决房地产评估与资产评估、土地评估,房地产咨询、代理与土地咨询、代理等多头管理,业务交叉,职能不清等问题。

3.3 大力培养中介服务人才。具体可采取学校办专业、社会培训等多种方法扩大中介服务人才队伍的规模和提高中介经纪人的专业水平与职业道德。另外,应借鉴美日等房地产市场发达国家的经验,建立规范、系统的中介服务人员资格认证制度与持证上岗制度,从而依据房地产中介的不同内容、性质和特点,明确规定从业人员所应具备的条件,只有满足这些条件并经资格认证的人,才能从事相应的中介服务,从而实现行业队伍整体水平的提高。我国目前对房地产估价师实行资格认证制度,对提高估价人员的素质起到了良好的促进作用,应将此办法逐步推广到咨询、经纪等其他中介服务领域。为了实现以上要求,可在大中专院校开设房地产中介服务、房地产评估等专业,逐步培养一批具有专业水准的人才队伍。