地产魔界

宋奕青

在一片口水堆积成的迷雾之中,我们没法破解房价涨跌的魔盒,想找到一个能让我们拨云见日的声音,恐怕已是种奢望。

地产是一个魔界。

读过《西游记》的人们都知道,师徒几人一起过关斩妖,路途中间歧见不断,一会儿有人偷吃拿回扣,一会儿有人串谋搞小团体,好不精彩。如果把唐僧看成是“理想”,大概就是一群个性化极大的人,在“西行路上,克服万难,取得真经”。

眼下的房地产界就像现实版的《西游记》,充满了蜘蛛精、牛魔王、火焰山、妖魔鬼怪,也到处是孙悟空、猪八戒、沙和尚,就看你能否识破假象。

听专家,还是听市场

这是一个最充满变数的时代。在业内人士的房地产业尚未回暖的警告声中,今年上半年,房地产市场以诡异的方式高歌猛进,并开始“量价齐涨”。国家统计局数据显示,前5个月几个大城市房地产市场的月均成交量几乎达到了2007年的月均水平。而且,随着天气升温,这种势头越来越猛。

土地市场上,沉寂了一年多的中国土地市场再度火爆,北京、上海、重庆、武汉等地土地市场“地王”重出江湖。不少媒体惊呼:土地市场再现泡沫!

市场好转之快让人们始料不及,但“看空”房地产的专家及业内人士至今仍然认为楼市“小阳春”根本就是个假象。他们几乎无一认为这种疯狂的上涨具有持续性,“怎么上去的,还怎么下来,这是铁律。”社科院研究员马光远说。

马光远非常冷静地说,在宏观经济不明朗、信贷政策不会持续等诸多因素主导下,房子的价格增长脱离居民收入增长一路狂奔,究竟能跑多远,实在值得怀疑。“非需求性的价格重估就是泡沫,是泡沫就必然破灭。”马光远以“疯狂”一词评价目前的房地产市场。

这是房价下跌论的逻辑基点。持相似观点的还有社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海。他指出,“我国城镇住房目前面临严重的过剩局面,再加上经济增长形势不支持房价上涨,居民收入水平和收入增长也不支持房价上涨,房地产价格水平还有40%到50%的降价空间,谷底可能存在于两年之后。”

另外,中国社科院金融研究所研究员易宪容也认为:“北京楼价跌3成,上海跌5成是没有问题的。”

此言一出,立即受到了公众的猛烈反驳。早前他的一些言论就已令人们非常不满,比如2005年,易宪容预言“最多三年,老百姓就能买得起房子”,如今2009年了,老百姓依然望房兴叹。

投资房产的公众说:“我们也没什么理论、数据和分析,就是感觉。”事实上,房价走势也印证了他们判断。

专家言论雷倒公众

专家向左,购房者向右的局面,像是一部基于假象和谎言的连续剧,不过在这个“剧本”里,也包藏着人民

大众一颗娱乐的童心。

近日坊间流传的一份“楼市专家IQ排行榜”上,北京师范大学房地产研究中心主任董藩以“IQ指数25、重度低智”荣登榜首。董藩的“雷人语录”除了有“房价是唯一合法的调控城市人口规模的有力杠杆”,还有“未婚同居增加刺激购房需求”等。他说,现在中国有二种社会现象表明中国人的生活方式已经大大改变了:一是大龄未婚子女与父母分居;二是非法同居现象严重;这些都需要房子,这样对于拉动房市是非常有利的。这样的惊世骇俗之语,着实让公众开了一次眼,本不为公众所熟知的董藩声名也自是扶摇直上。

在这份“楼市专家IQ排行榜”上,北京科技大学教授赵晓也“榜上有名”,赵晓堪称“挺楼市”专家典范,他号召人民“现在买房,就是爱国”,国民经济约等于房地产(国民经济≈房地产),约等于民生。房地产发动机不能停,房地产崩盘老百姓更买不起房子。这番言论足以“雷”到公众。

随着“现在买房就是爱国”论的横空出世,赵晓的知名度算是由此打开了。不过随之而来的是人们对这位教授智商的怀疑。

知名网络评论人士“五岳散人”一阵见血地指出:自从中国房地产市场泡沫跟着全球性金融危机被挤破,我们就看到各路学者粉墨登场了。虽然我们从来不对任何人的人品抱有过高的期望,但这样一次又一次的表演确实让人触目惊心。

揭开蒙蔽双眼的魔咒

口水战还在继续,这并非经济专家学者与老百姓之间的首次冲突。今年以来,类似的精英与草根之辩从未间断,且有愈演愈烈之势,矛头直指学者的道德良知。但在一片口水堆积成的迷雾之中,我们一直没办法破解房价涨跌的魔盒,想找到一个能让我们拨云见日的声音,恐怕已是种奢谈。

亚当斯密说过一句著名的话“看不见的手”,这句话可以肤浅理解为,房地产市场的难以琢磨,众多专家失误的预测也强烈论证了“看不见的手”这句话。房价如海潮,朝起朝落,涨跌与否不是几个专家就能盖棺定论的事情。

不过,到底谁的言论有问题,不是本文讨论的主题,如果以一套绝对的对错标准来追究事实的始末,只会在“非此即彼”的价值判断漩涡中不可自拔。

功夫在诗外。在中国房地产复杂的利益链条上,判断未来的趋势,最好是依据简单有效的分析框架和逻辑。在现实的房地产业中,存在着种种的不均衡。不均衡就是投资或投机的机会。结果可想而知。

在房地产投资决策中,应当遵循两个重要原则:第一,是价值判断;第二,是流动性判断。在通货膨胀相对平稳的时期,价值判断是投资者遵循的最基本的和最主要的原则。在通货膨胀不稳定的时期,流动性判断就成为投资者需要优先考虑的原则。

对于普通投资者而言,在这样一个大游戏当中,既有千载难逢的机遇,又有难以估量的风险。房地产价格非理性狂涨制造了巨大的获利空间;同时,非理性也意味着随时出现剧烈的调整。因此,一定要极其冷静地分析判断,否则,辛辛苦苦的劳动成果可能成为鳄鱼的点心。

在有了气象卫星之后,我们每天可以看到精确的卫星云图,气象预报可以做得相当准确。当然,我们最希望我们的专家能够精确地判断流动性。希望他们切实为即将发生的巨变作好预案。

加尔布雷思被美国媒体称为“用自己的经济学给美国不断治病的医生”。他强调要关心公共目标,分析美国社会存在的矛盾,探究这种存在种种弊端的原因。所以,在他去世后,《纽约时报》可以用洋洋8页来介绍他的生平和理论,英国《金融时报》为这位大师开设专题,以示纪念。

加尔布雷思获得的隆重待遇,很值得我们的房地产专家反思。