对房屋面积测算中几个问题的探讨

张春辉

摘要：房产测绘是房地产产权户籍管理中一项非常重要的工作，本文对房产测量中房屋面积测算过程中经常碰到的几个问题进行探讨，并提出一些自己的建议。

关键词：房屋面积；测算；分摊

2000年8月1日新的《房产测量规范》（GB/T 17896.1-2000）[1]（以下简称《规范》）颁布以来，使我国的房产测量得到了规范化、标准化、科学化，深受广大房产测绘工作者的喜爱和欢迎。但是，其还存在一些不足之处，对某些具体细节及一些特殊情况并未做详细、具体的说明，使得测绘工作人员在遇到相关问题时不知如何解决。因此，笔者结合实际工作就目前房屋测量过程中存在的一些问题进行探讨，并提出一些解决措施，以供同行参考。

1阳台的计算

阳台泛指有永久性上盖、有围护结构、与房屋相连，可以活动和利用的房屋附属设施，根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台。

《规范》规定：“封闭阳台按其外围水平投影面积计算全部的建筑面积，不封闭阳台按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。”但是，对封闭阳台是以设计文件或其他批准文件为准，还是以现状封闭为准，《规范》中并没有明确的指出。笔者认为，在实际操作中，阳台计算一半与否应以现状与规划相结合。如果阳台规划未封闭，现状封闭，应按规划未封闭处理，计算一半面积；如果规划封闭，现状未封闭，应按现状未封闭处理，计算一半面积。

随着阳台围护材料和围护风格的多样化，现在，阳台的围护往往是由两种或两种以上的结构材料组成，而规范对算到哪个围护未做详细说明。计算应取主围护或几个围护中的最小围护计算面积，以便统一计算口径。

2关于复式层中的内楼梯

有些在房屋竣工时，复式层中的内梯往往未建造，形成中空，留做用户自理。分析开发商未建造理由是为了满足业主装修自由设计风格的需要，即便造了该楼梯，业主在装修时也会拆除，造成浪费。对于这种情况，有的地方不计算建筑面积，有的地方计算建筑面积。笔者认为，复式内梯是否建造均应按自然层计算面积，开发商未

建造节省的造价成本可在购房合同里协商，在房款中扣除。

3电梯未开门

在一些综合楼宇中，经常会出现下面几层（一般为非住宅）通往上部功能区（一般为住宅）的楼梯（含电梯）连续空走的情况，即下面几层的楼梯不开门直接通往楼上。从使用功能看，空走楼梯只为上部功能区使用。而从设计角度看，它的出现是出于为上部功能区使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而设计的[2]。《规范》中的共有建筑面积分摊办法中，按功能区分摊无疑会加大上部功能区的共有面积。因此，笔者建议，商住楼中的空走楼梯不应计算建筑面积较为合理，也可保护消费者的权益。

4虚拟分割的产权测绘

虚拟分割一般是指房地产开发公司将大型商场或办公用房以明确的界址形式分割成小型单元进行出售，每个单元没有实体围护，而是以界址钉的形式进行分割和围合成一个特定的空间 ，每个单元可以独立使用并拥有唯一编号[3]。

有的人认为虚拟分割的小型单元没有实体围护，无法进行房产测绘和产权登记。笔者认为，虚拟分割的小型单元符合《物权法》规定的物权要求：权利人依法对特定的物有直接支配和排他的权利。也符合《房屋登记办法》第10条规定：房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间。那么在实际测绘中，可以按照现场测量的每个单元的四至界钉进行测量和面积测算，并以虚线表示成图。

地下室的独立车位也可参照此办法进行测绘计算。

5消防连廊

随着城市化进程的加快，城市用地日趋紧张，房屋建筑不得不向高层化发展，为了满足消防安全需要，部分高层住宅在十层以上设计了一条消防连廊，连通不同单元消防楼梯[4]。常见的有两种形式：（1）以挑廊与不同单元消防楼梯直接相连；（2）通过相邻两户房间外设计一条类似阳台的廊，再经过相邻两户的房间与公用消防楼梯连接。对于第二种，应直接做为阳台计入相邻的两户套内面积。对于第一种有人认为是由于十层以上高层住宅引起的，应当分摊给十层以上住宅。这种做法有些不妥，消防连廊的布局是由整幢楼整体结构设计要求决定的，并不是某户或某层独有，若消防连廊下部某个楼梯发生火灾，也可向上经过消防连廊到达其它楼梯疏散。所以，应将消防连廊与相连的公用消防楼梯一起分摊给共同的功能区。

6架空层的楼梯、电梯处理

随着住宅建设发展，有些小区为了增加通风和绿化，在某几幢房屋架空用来种植花草，美化小区环境。那么架空层的楼梯和电梯该如何处理呢？各地的处理都不一样，有的不计算面积，有的建筑面积单列不分摊。笔者认为，既然架空作为业主所共有，为小区业主服务，应将架空层与楼上住宅作为一个功能区，接受整幢楼的公用部位（包括架空层的楼梯、电梯）的分摊。这样就不会造成小区相同套型的不同幢的房屋仅因一幢底层有架空，一幢底层为住房而使分摊系数不一致了。

以上为笔者在实际工作中经常遇到的问题，希望通过这样的探讨，与同行进行交流，找到一种更为合理的测量计算方法。

参考文献:

[1]GB /T1798611-2000.房产测量规范[s].北京：中国标准出版社,2000.

[2]冷晓辉.房产面积计算存在的具体问题及对策[J].经营管理者，2008（13）：347.

[3]曹政智.房产测绘中的典型问题与对策[J].建设科技，2008（11）：107.

[4]陈亮.关于房产面积测算问题的几点探讨[J].科技经济市场，2008（7）：40.