南京房地产市场问题与前景

一、南京房地产市场问题分析

（一）宏观经济环境仍保持稳定增长，但房地产投资增幅趋缓

从南京一季度统计指标来看，一些主要经济数据不尽人意。一季度工业生产累计完成工业总产值1311.02亿元，比去年下降14%；进出口总额完成70.09亿元，比去年下降27.2%；地方财政一般预算收入完成98.07亿元，仅比去年同期增长0.4%。全市经济增长放缓不仅表现与同期发展水平的回落，更表现为与全省、全省以及与兄弟城市发展水平的落后。

一季度，南京市全社会固定资产投资共完成投资额519.78亿元，比去年同期增长21.4％。具体就房地产开发投资情况来看，2009年1-3月份，南京市房地产开发投资125.96亿元，增长3.1％，增长速度减速明显。对比2001年以来南京历年房地产开发投资数据，一季度房地产投资增速有明显的下滑趋势（见图1）。

（二）调控政策先抑后扬，灵活性略显不足

1、南京房地产调控政策概要

在国务院和中央部委房地产调控政策不断发布的同时，南京也在出台一系列房地产调控政策。

2008年1月1日，南京市物价局、财政局、地税局出台了《关于调整我市享受优惠政策普通住房标准的通知》，将全市各区域享受税收等优惠政策普通住房标准进行调整；

2月13日，南京市住房公积金管理中心颁布南京市住房公积金贷款调整政策，放宽贷款限制，后来上调了公积金缴存基数；

4月1日，市房管局发布《南京市商品房现售合同》，相比《南京市商品房预售合同》，在五个方面进行了调整和完善；

4月1日起，新缴存维修资金的住宅均一律按面积算，并不再区分多层、高层以及物业类型。正式施行的两部南京市住房保障新规中明确经适房不满五年也可以交易，但政府优先回购；

9月27日，南京市政府颁布《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》。20条新政主要从刺激住房有效需求、缓解开发企业资金压力两大方面促进南京房地产健康发展。后发布南京购房补贴发放细则；

南京市规划局日前出台了《关于进一步明确建筑面积计算若干问题的补充规定》，明确对一些飘窗以及花台的面积计算办法；

10月31日，南京市房产管理局和南京市物价局联合发出《关于调整享受优惠政策普通住宅标准的通知》，取消高档房价格标准限制。

2、调控政策效果明显，但灵活性、预见性、系统性略显不足

南京市有关部门在2008年前三季度出台的一系列调控系列政策多是出于促进楼市的复苏，在某种程度上也是为去年从中央到地方过严的系列调控政策进行纠偏。例如，南京市去年6月份开始执行的一房一价政策原为楼市调控的大胆创举，有效遏制房价非理性上涨的局面。但随着下半年中央从紧货币政策的出台，南京房地产市场开始出现较大萎缩，仍旧执行该政策已不具有其原有价值，需要及时调整，以免造成不利影响。

南京市大规模的南京救市政策在2008年9月底出台，对9月市场交易量影响不大。进入传统旺季，市场的低迷状况超出了预期，9 月的成交甚至低于淡季的8月，仅成交了20.38万平米，环比、同比分别下降18.8%、80.2%。20万的成交量仅为去年同期销售量的五分之一，市场需求观望情绪异常浓厚。南京月底出台的救市政策效果尚未显现，但可以一定的“托市”效果，缓解市场恐慌氛围，并且在此基础上以致于在今年春节以来刚性需求的反弹呈现。

应该看到，系列调控政策的出台是针对楼市现状所做的努力，长远看来将有利于市场的健康平稳发展。政策应该具有较强的稳定性，出台政策不久就进行调整也显示出部分政策的出台缺少足够的预见性；同时，各部门单兵作战，单独制定政策的情况也不鲜见，头痛医头脚痛医脚显示出调控政策还缺乏系统性协调与思考。

（三）南京市房地产开发企业面临严峻市场环境

1、房地产金融形势很不乐观，部分企业面临资金压力极大

截至2008年8月底，全市房地产开发贷款558.91亿元，比今年年初增加118.61亿元；住房开发贷款330.11亿元，比今年年初增加68.91亿元。个人住房贷款558.89亿元，比今年年初增加32.38亿元。其中，8月份全市房地产开发贷款总额略高于上月，住房开发贷款出现负增长，个人住房贷款继续下滑，全市房地产金融形势很不乐观。

2、政府服务和媒体环境复杂，加大了房地产开发成本

目前房地产审批环节过多，任何一个调控政策的出台在执行时都给房地产开发企业增加了一道关卡，办事效率降低，管理成本增加。房地产行业相关管理部门不正之风依然存在，房地产企业的政府服务环境需要改善。

南京市媒体较多，大众媒体分布广泛。以报纸媒体为例，南京报纸媒体数量众多，且隶属于不同的报业集团，而大部分报纸都有房产相关栏目，对房地产各式广告需求较大。一些报纸为了获取广告费用，放弃了客观公正报道市场的立场，使得房地产市场的媒体环境不佳。

二、未来市场的若干展望

（一）展望未来，南京房地产市场将具有以下特点

短期内市场反弹稳定性有待确认，中长期前景依然乐观

凭借救市政策出台，刚性需求得到释放，这是反弹的第一层次；目前改善性需求开始大量进入市场，这是反弹的第二层次；反弹的第三层次是投资性需求入市。因为房地产作为一种金融产品，其市场是自用与投资兼备的市场，缺乏投资性需求，市场难以真正繁荣。依照我国房地产市场周期规律，房地产市场的低谷期和发展期呈现波浪式上升态势。同时根据南京房地产市场过去的经验总结，房地产自然调整周期一般不超过2年。经过一年的调整之后，有理由相信，南京房地产市场在一年后很可能走出低迷的状态，重新活跃起来。其中的前提就是政策的稳定性得到延续，反弹则可以持续进行。

由于房地产业有着较强的产业关联效应，在扩大内需中有重要的作用。而且从中长期来看，经济的良性增长、人口红利、持续的城市化带来源源不断的购买力都为房地产市场提供了有力的支撑，这决定了乐观地预期楼市立场和视角。房地产市场往往被看作是一个地方经济发展的“晴雨表”，随着宏观经济和固定资产投资的兴起，房地产开发又会迎来新一轮景气周期。

（二）房地产供应结构的改变

1、短期内租赁市场活跃，长期内平稳发展

“租金决定价格”，房价最终还是受租金制约并会和租金水平取得一定的平衡④。目前只是部分消费者对无力购房或持观望态度，暂时只能通过租赁来解决住房问题，观望的广泛存在使租赁客户有所增长。而在供应方面，由于投资者为了避免新政带来的利润损失，部分短线投资者开始转到租赁市场进行长线投资。同时，也有业主看好未来租赁市场，纷纷选择出租房屋获益作为一种投资方式，这都导致房源登记量上升。但是我们应该看到，随着租房价格的上升到一定的边界，市场状态逐渐明朗，人们仍旧会回到购房的路径上来，部分潜在购房者退出租赁市场后，将使活跃的租赁市场趋于平稳。

2、实用户型住房将成市场主流

国家出台的一系列宏观调控政策对于投资性购房的打击是很大作用。投资性购房受压抑，刚性需求购房将成为未来楼市消费的主流。而考虑到最近几年的房地产开发的大户型潮流，中低端消费者的购房需求还有较大缺口。所以总面积在100平方米以下的实用套型住宅将成为市场主流。而80平方米及以下的两室户型可能更受欢迎。

（三）长期看好南京房地产市场

除了一般城市要素的分析，南京市更有可能支持起来未来蓬勃发展的房地产业。南京作为我国唯一的世界级城市群的三大“支点”之一（上海、南京和杭州），作为长江国际航运物流中心、长三角先进制造业中心、全省现代服务业中心、全国重要的科教中心、东部城市绿化中心呈现美好的发展蓝图。南京还可以做长三角专利产品交易中心、机电化工产业基地和三大金融中心之一。 在江苏省及南京都市圈，南京还可以做江苏经济、社会发展的“发展极”和苏南、苏中、苏北区域经济发展的“协调极”、生产型服务业的创新中心、江苏省域经济体的金融中心，以及南京都市圈的经济与社会发展极、区域经济企业总部管理基地以及区域经济的数字化发展中心。

参考文献：

[1]南京市统计局http://www.njtj.gov.cn/

[2]南京国土资源局http://www.njgt.gov.cn/

[3]南京市房产管理局（http://www.njfcj.gov.cn）及南京网尚研究机构相关数据

[4]张鸿雁.：房地产与城市社会学——房地产社会学问题研究之一，载中国房地产评论第五辑，东南大学出版社2006年版

[5]孟祥远：解读近期房地产市场宏观调控，载中国房地产评论第七辑，东南大学出版社2007年版

[6]汪丽娜，殷剑峰：《稳步发展住房市场，健全住房金融体系》，载《金融蓝皮书：中国金融发展报告（2005年）》，社科文献出版社2005年版

[7]浩春杏：城市住房梯度消费，南京大学出版社，2007年版

[8]孟祥远：房地产市场的未来走势和形态，载中国房地产评论第三辑，东南大学大学出版社2005年版