房地产估价风险分析与防范措施探析

阮娟萍

摘要：房地产估价在获取收益的同时，也承担着风险，如被动风险和主动风险，内部风险源和外部风险源。必须通过建立内部质量管理体系和评审制度规避,减少或转嫁风险，通过强化风险意识，树立信誉，保证质量，应对激烈竞争。

关键词：房地产估价；风险；对策

1 前言

目前，多数估价机构最主要的业务之一就是银行的抵押贷款和按揭贷款的抵押物价格评估。此类业务的风险具有一定的滞后性，当房地产市场及信贷市场比较活跃时，人们很可能会忽略其风险的存在。应当看到，随着房地产市场渐趋平稳，银行信贷扩张下的风险将会逐步“抬头”，而这些风险中的一部分最终将会转嫁到估价机构和估价人员身上。因此，房地产估价机构及估价师必须从现在开始充分认识并重视估价中可能存在的风险，并采取相应的对策以规避风险。

2 房地产估价风险的概述：

由于在房地产估价的过程中存在的不可预见因素较多，导致估价师将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性，使得估价结果与房地产的真实价值发生偏等，即产生房地产估价风险。偏差越大，则风险就越大。

一般来说，估价结果与房地产的真实价值之间的偏差会使得房地产价格产生“高估”或“低估”，这种偏差可由两类参数来描述，一是发生偏离的可能性即事件发生的概率；二是发生偏离的方向和大小即后果。以上定义用函数表达式表示如下：

R=（ p，c)式中 ——风险；p——风险损失发生的可能性即概率；c——风险损失的严重程度；

3 估价过程中存在的风险种类

3.1 被动风险与主动风险

按照估价师对风险的意识程度，估价过程中产生的风险可分为被动风险和主动风险。

被动风险是估价师无意识行为所产生的风险，如由于信息掌握不充分或技术业务知识不够扎实等原因引起的风险，是估价师在不自知的情况下被动接受的风险。而主动风险则是有意识的行为所引起的风险，如估价师为了抢业务而过分承诺委托方一些不易实现的诺言，或是因为某些特殊原因而进行高估(如抵押贷款抵押物价值评估)、低估(课税依据评估)等人为因素引起的风险。主动风险是估价师在明确知道自己的行为将会带来一定风险的情况下，主动接受的风险。

3.2 内部风险源和外部风险源

按发生风险的风险源划分，估价风险主要有两个方面：一是内部风险源，如估价师本身由于技术水平不高、信息不全面或评估机构内部监督管理存在机制性缺陷和人为因素等造成的风险；二是外部风险源，如政策法规风险，委托方提供资料不实等原因造成的风险。

如果风险源在内部，而估价师对风险因素又把握不正确的话，这种风险的产生将会给估价机构和估价师个人带来严重的声誉损害和经济损失。内部风险源主要来自两个方面，即技术风险和信息风险。技术风险是指估价师由于估价技术上的问题而使估价结果较大地偏离正常市场价值所产生的风险，主要有技术掌握不够全面或是技术运用失当两种情况。技术掌握不够全面可能是由于估价师知识结构存在问题，或者缺乏实际工作经验而造成的；技术运用失当主要是指估价师在选择技术路线时分析失当，选取的参数不合理，对估价对象的功能界定欠妥善，结果造成评估价格偏差。

一般而言，技术掌握不够全面所引起的风险，属被动风险，它是由于疏忽或是其他非主观因素造成的失误，如对建造成本均匀投入的折现期计算失误等而产生的。技术运用失当所产生的风险则可能是主动风险，也可能是被动风险，实际操作中更常见的是主动风险，是估价师主观行为所造成的。例如，委托方以某宾馆作为抵押物向银行申请抵押贷款，当委托方需要贷款额度较高时，会要求估价师高估抵押物价值。仅计算宾馆房地产本身的收益无法达到委托方要求的评估额，估价师迫不得已在计算宾馆收益时，可能会将空调、家具等其他资产带来的收益也计算在内，从而产生潜在风险。这就属于技术运用失当造成的风险。由于因信息掌握不全面而引起的风险，主要是由于估价师或对有关估价信息掌握不准确，或信息资料有缺失，或搜集的信息不完整，甚至受错误信息误导等而引起的风险，这类风险一般属于被动风险。如果估价师或估价机构在收集市场上的实际交易案例时对可比实例自身状况(如装修标准、成新状况、实物损坏情况等)、实际交易情况(如是否急买急卖?是否亲友之间交易?是否受买卖双方信息不对称的影响等)了解不够，或价格指数体系不完整等等，所有这些最终都会通过评估结果而导致估价风险。

外部风险源主要来自两个方面，即政策法规失实和委托方所提供资料失实。政策法规风险主要是由于估价未能全面掌握、透彻理解国家和地方的有关政策法规或运用不合理所引起的估价失误而带来的风险。当然，这种风险也可能是由于政策法规发生变化而估价机构和估价师未能及时熟悉掌握所造成的。目前我国正处于经济体制变革时期，有关政策规定变动频率比较大，而且各地方也会根据本地的特殊情况出台相应的规定。如果不能保持信息渠道通畅，随时掌握政策法规的最新变化和地方上的一些特殊规定，就会造成政策法规风险。委托方提供资料失实，而估价师又疏于检查或核实其资料的准确性，也会给估价师和估价机构带来一定的风险。估价师在同委托方签定《估价委托合同》时，应首先要求委托方提供相应的资料，仔细核实资料，并明确要求委托方对提供资料的真实性、合法性做出承诺，如果做不到这一点，就会形成潜在风险。数月前，四川省三位估价师由于未对委托方提供资料的真实性进行必要的核实，在委托方没有合法产权的情况下，为之出具了评估报告书，而使得数家金融单位被骗贷1．66亿元。涉案估价师不仅把自己推到了犯罪边缘，而且造成巨大的金融损失，也令整个估价业信用度受到严重影响。

4 房地产估价操作中规避风险的对策

首先，通过举办继续教育培训，提高估价师的业务水平。作为一名合格的估价师，参加继续教育培训是注册执业后从业的最基本要求。估价师不应当只是被动地接受继续教育，应该把业务学习作为自己的自觉行动，补充自己在相关知识上的不足，注意总结积累估价操作经验，研究相关的业务技能，不断提高自身作业技术水平。其次，房地产估价事务所或估价中心的负责人应经常性地组织机构内部人员学习或讨论。通过这种方法，鼓励大家发现问题，激发估价师的研究热情。房地产估价是科学、经验和艺术三者的结合，在估价过程中不确定的因素较多，灵活性较大，估价理论与方法也需要不断探索和完善。经常性地组织学习或讨论往往能产生一些新的观点或思路，进而提高估价师的理论水平和工作水平。第三，建立信息数据库，安排专人负责信息收集。估价机构应该建立起属于自己的信息数据库，便于估价师进行资料的储存和调取，尤其是当估价时点为过去或估价时点为将来时，数据库将会极大地降低估价师的工作量，以提高工作效率。估价机构还应当通过其他渠道获取信息，建立专人收集信息的制度，以更全面、准确地掌握信息，这样，也可以相应地降低成本。第四，建立内部质量管理体系和评审制度。估价结果报告是估价机构报告质量的外在体现，录入错误或装订不美观都会影响客户的判断。估价技术报告是报告质量的内在体现，技术路线是否合理、参数选用是否恰当等等都将影响报告的内在质量。为此，估价机构应当建立内部质量管理体系和评审制度，通过一定的流程来减少估价报告中可能出现的失误。第五，充分利用网络资源获取最新信息，掌握政策动向。估价师由于精力及时间的限制，不可能对所有资料或信息都去现场了解，在信息网络化时代，可以利用网络资源进行查询。例如，在进行数据分析时可以利用网上权威部门发布的相关统计资料，或在各政府机构网站查询最新法规与政策。第六，主动采取风险回避策略。当委托方的要求过高，估价师在进行风险分析后，确定风险过大无法满足其要求时，估价机构可采取风险回避的策略，避免未来的潜在损失。这样做虽然会损失短期利益，但从整个中介行业的发展趋势分析，最终会赢得社会的信任和支持。第七，实施风险转移。对估价师的风险转移主要是指通过向保险公司购买“职业责任险”进行风险转嫁，即通过保险的方式将估价师在从业中因疏忽或过失而给他人造成的经济损失转嫁给保险公司。目前，国内的估价师职业责任险正在探讨之中，但应该指出的是，风险转移只能是对估价师在从业过程中由于失误而必须进行的经济赔偿的一种转移手段，并不能免除其声誉的负面影响和必须担负的责任。因此，估价师还是应该着眼于努力提高自身的业务水平和风险防范能力。

随着估价行业管理制度、政策的逐步完善和银行风险防范意识的增强，估价机构和估价师必须强化风险意识，树立信誉至上、质量至上的观念，只有这样，才有可能在激烈的竞争中把握胜算。

参考文献

[1]中国房地产估价师学会．房地产估价理论与方法[M]．北京：中国物价出版社.2003 28-29.