深圳经验：土地到期这么办

郭　威

“温馨提示：10月1日是土地使用费征收的最后期限，感谢贵公司长期以来对我们工作的支持，请贵公司在此之前缴清相关的土地使用费。”包括深圳国际商业大厦的负责人在内的很多企业主都对几年前收到的这条短信记忆犹新。那是2006年的国庆长假期间，发短信的是深圳国土部门。接到短信时，很多人还在休假。

这个历史遗留问题，源于深圳特区在20多年前的探索。他们在中国率先试行的“土地使用权转让”，部分转让期仅为20年——已陆续到期。

深圳速度留下的“副产品”

一切都缘自“深圳速度”。

1980年8月，深圳特区正式成立，从此这个南疆小渔港就坐上了“火箭”。深圳第一高楼、第一个招标工程、第一个中港合资商业楼宇——深圳国际商业大厦，就在这个时候破土动工。而关于这幢大厦的土地使用权问题，早在那时就埋下了伏笔。

当时的中国，改革开发还刚刚起步，《宪法》明文规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。按此规定，正在建设的国际商业大厦无法取得土地使用权。

最后，特区的“特事特办”解决了这一难题。1981年12月，深圳市颁布了《深圳经济特区土地管理暂行规定》，允许给在特区投资的客商划拨土地，并规定了土地最长使用年限：工业用地30年；商业用地20年；商品住宅用地50年；教育、科学技术、医疗卫生用地50年；旅游事业用地30年；种植业、畜牧业、养殖业用地20年。

问题就出在这里——根据这一“特区年限”，国际商业大厦的土地使用权只有20年，到2001年12月31日截止。这比国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定——商业、旅游、娱乐用地的最高年限为40年——少了一半。

根据《暂行条例》，土地使用权最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。深圳规定与国家规定的时限差，就成了问题。大批土地到期了

在深圳，像国际商业大厦这样使用“特区年限”的土地有73平方公里，这些都是在1988年之前，依据深圳地方法规无偿划拨的。

1988年4月通过的宪法修正案，第一次以法律形式确定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。此后，一系列的土地管理法规相继出台。

而深圳先行一步的土地使用权转让，也终于有了上位法的支持。为和国家规定取得一致，上世纪90年代初期，深圳出台规定：1988年1月3日之前政府无偿划拨用地，仍按原规定执行；1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行。

73平方公里的划拨土地也因此成为“历史遗留问题”，国际商业大厦正是其中一例——根据这个规定，到期后的商业大厦如果想继续使用，业主们不得不补缴20年的土地使用费。

当时的确有一部分业主补缴了，而且是百分之百补的(基准地价×面积)。因为如果不补缴土地使用费，将不能进行置换、抵押等处分。随着时间的推移，到期土地越来越多，牵涉的业主数量日渐庞大，相当一部分业主因为地价昂贵，选择了拒绝补缴。对此，深圳国土部门也束手无策，“有人交有人不交，总不能把大厦分开拆了”。

深圳土地使用费的征收也因此困难重重。对于牵涉历史遗留问题、解决难度大的项目，相关部门不得不选派专家型工作人员，实行“一对一”的对口服务，但即使这样，拒缴的业主依然不在少数。政府让利解决问题

在这种情况下，深圳不得不再次调整。2004年，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》。这份全文不足1000字的规定，对这一“历史遗留问题”进行了详细规定。而这些，也正是当时仍在审议中的《物权法(草案)》悬而未决的热点问题。

深圳市国土资源和房产管理局的一位工作人员表示，“深圳的地方法规只是暂时解决问题，将来国家出台相关法规，还要以国家的为准。”

但无论如何，该《规定》还是受到了业主们的欢迎。新《规定》不再是100％补地价，而是打了个3.5折——到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期。在剩余年期(国家规定的最长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的，补交地价数额为公告基准地价的35％，并按约定年期一次性支付。不仅如此，法学专家一再提议的“按年支付”的办法，也在该《规定》中得以体现——根据规定，业主如果不愿意一次性补交地价，也可以改签土地租赁合同，按年支付土地租金。

但是，这一办法还是留下了一个“尾巴”，根据该《规定》，业主按年支付的权益要小于一次性支付——只有一次性补齐地价的业主，才可以获得新的商品房产权证，而付年租则只能获得非商品房产权证，也就是说不能进入市场进行交易。

前有深圳的非住宅用地到期，再有青岛的住宅用地到期，之后或许还有更多的城市、更多的百姓要面临类似的问题。可以想见，如果没有一个合理的、一次性的解决方案，这一问题会在以后若干年中始终是个问题，也很可能在50年后困扰整个中国。