商务综合楼经营管理模式最佳设计方案

吴　君

前言

做出一项投资决策容易。但要做出一项正确的投资决定则有很大的难度，它需要经过多次的财务数据分析和可行性论证才能达到一个合理的投资预期。然而即便有科学的投资计划、财务预算和执行团队，它仍受诸多不确定因素的影响，企业财务人员在处理这项难题时，只有尽可能地考虑完整和预估正确才能有效帮助决策人做出最有利的投资选择。

[案例背景]公司的商务综合楼在两昌市城南大道干道上，其位于西昌市最大的十字路口旁，西面毗邻昌平建材市场、北面没有小商品批发市场，两个四星级酒店。此商务综合楼占地3000平方米，没有地下停车场，有停车位49个；整个大楼地下一层，地上12层，有自动扶梯四部(1～3层)、运货电梯一部、客梯两部，总建筑面积有19337平方米。另外，由于地理位置的优越，购货环境良好，此楼盘具有较好的商用价值。此商务楼目前正处于在建中，预计2009年底竣工，即可投入使用。

注：该文中酒店的数据以当地酒店实际消费参数为依据，阅读计算时请灵活安排。

参照以上信息及当地的楼盘销售、出租价格及消费水平等总体因素，下面我们来探讨早先拟定的三种管理方案，看哪一种方案最能体现公司的投资价值?

◎第1种模式：部分出租

一、经营收入

1、地下停车场～4层作为出租项目：

一楼(使用面积2039平方米，以下都是使用面积)按50元／平方米，二楼(2154平方米)按30元／平方米，三楼(1494平方米)按25元／平方米，四楼(1508平方米)按20元／平方米，地下一层按照同地段、停车位收费标准，全年5万元。

4层以下收入合计285.896万元。

2.5～12层作为商务酒店项目：

(1)住宿(标准间入住率60％和豪华间25％)：

155间×120元／间×60％×365=407.34(万元)

17间×388元／间×25％×365=60.1885(万元)

(2)茶楼：按2万元／月估算，全年收入为24万元；

(3)会议厅：按1万元／月估算，全年为12万元；

5～12层收入合计503.5285万元。

3、总经营收入合计：

285.896+503.5285=789.4245(万元)(约合790万元)

二、经营成本

1、人员工资，见下页表1：

2、营运过程发生费用：

(1)管理费用：30万元(参照公司酒店标准，包括运行管理费用含办公、差旅费、招待费、交通费、业务费、各种证照年检等费用)

(2)水电费：32.1×1.5(倍)=48.15(万元)(参照同类酒店管理标准)

(3)电话费：11.2×15(倍)=16.8(万元)(参照同类酒店管理标准)

(4)设备维护维修费：5万元

(5)营运费用：33.93万元

合计：133.88万元

3、各项税费：

(1)营业税及附加：790×5％×(1+7％+3％+1％)=43.845(万元)

(2)副食品调节基金：

790×1％=0.79(万元)

(3)房产税：

5000×70％×11670／19337×1.2％+285.8900×12％=59.6547(万元)

(房产税减除比例30％，自用房产税率1，2％，出租房产税率为12％)

(4)土地使用税：0.3×8=24(万元)(参照该地段8元／平方米，一楼面积为3000平方米)

合计：106.6897万元

4、经营成本总计：146.8+27.158+133.88+106.6897≈415(万元)。

三、折旧计算

残值率为5％，资产原值5150万元，年折旧额=5150×95％／35≈140(万元)。

四、经济评价

投资资金假设为自有资金，不考虑利息，计算得出结果为经营利润。按固定资产投资5150万元，1200万元作为装修费用，50万元作为流动资金投资，采取直线法进行折旧，折旧年限为35年，残值率为5％。5年以后需要重新装修。企业所得税税率25％，装修费用按直线法摊销，装修耗时估计2个月，本年收入减少83万元；20年后固定资产余值为2350万元(5150-140×20)。

由下页表2可以得出以下结论：

1、计算投资回收期：

N=19+793.3／2726.3=19.29(年)

投资该综合楼需要19.29年收回全部投资。

2、计算内含报酬率：

当折现率为2％时，净现值为6563.47-6400=163.47(万元)。

当折现率为3％时，净现值为5849.16-6400=-550.84(万元)。

采取插值法，得出该模式下内含报酬率为2.23％。低于同期贷款利率6％。

虽然该方案不具有可行性，但是可以解决一部分职工的就业问题，可以缓解公司人员的就业压力，具有社会效益。另外建议，在现金流入上应该加强营销，1～4楼的经营决策上，应注意给客户提供更好的经营环境，加大宣传力度，让更多有实力的商家来经营，对该楼的综合经营的联动性起作用。

◎第2种模式：全部自营

由于该楼毗邻建材市场、小商品批发市场，而其所属公司属水电行业，陆续开发小水电项目，一至三楼采取自营管理模式。建立西昌最大的水电建材超市，可以采取直接与全国厂家签订购货合同，取消中间环节支出，取得价格优势，让消费者获得品种齐全，价格低廉，品质优良的水电建材产品。由于西昌的地理环境，销售渠道可以辐射全州，目前该地块周边已经形成购物集中区，加之进货渠道优势、购物环境良好，自营模式具有较好的优势。

一、经营收入

经营收入项目内容，见表3：

二、经营成本

1、1～3层现金流出，见表4：

2、5～12楼层现金流出：

(1)人员工资，参照第1种模式：27.158万元

(2)营运过程发生费用参照第1种模式为：133.88万元

(3)各项税费：

A、营业税及附加：540×5％×(1+7％+3％+1％)=29.97(万元)

B、综合楼房产税：

5000×70％×1.2％=42(万元)

C×综合楼土地使用税：

0.3×8=24(万元)

D、副食品调节基金：

540×1％=0.54(万元)

合计：74.91万元

(4)5～12层现金流出合计=146.8+27.158+133.88+74.91=382.748(万元)

故而，总计经营成本=1～3楼现金流出+5～12层现金流出

=1496.86+382.748

=1879.61(万元)≈1880(万元)

三、折旧计算

如第1种模式：140万元

四、经济评价

假设前提与第1种模式一致，按固定

资产投资5150万元，5～12楼1200万元作为装修费用，1～3楼装修费用100万元，400万元作为流动资金投资，采取直线法进行折旧，折旧年限为35年，残值率为5％。5年以后需要重新装修，装修费用采取直线法摊销。企业所得税税率25％。

由表5可以得出以下结论：

1、投资该综合楼需要17.24年收回总投资。

2、内含报酬率：

当折现率为3％时，净现值为7037.19-6850=187.19(万元)。

当折现率为4％时，净现值为6316.31-6850=-533.69(万元)。

采取插值法，得出该模式下内含报酬率为3.26％。低于同期贷款利率6％。建议：由于该模式经营机动性较大，可以聘用有较好经营管理经验的职工来经营，在进货渠道上控制成本，与有良好信誉的厂家协商，以利于进到质优价廉的商品，让利于客户，发挥规模效应，提高收益报酬率。

◎第3种模式：整体出租

一、经营收入

根据该综合楼的地理位置，参照同地段价格，1层按照50元／平方米、2层至12层按照25元／平方米计算租金，年收入为(2039×50+14430×25)×125552400(元)(1层2039平方米，地下一层2396平方米，2～12层14430平方米)。

负一楼停车费收入：全年按50000元。

合计：5602400元，约560万元。

二、经营成本

(1)营业税及附加：560×5％×(117％+3％+1％)=31.08(万元)

(2)房产税：560×12％=68.2(万元)

(3)折旧：5150×95％／35=140(万元)

(4)土地使用税：0.3×8=2.4(万元)

(5)副食品调节基金：

560×1％=0.56(万元)

(6)印花税：560×1％=0.56(万元)

合计：242.8万元，约240万元

三、经济评价

总投资5150万元，收入560万元，成本240万元，每年经营净现金流量为(560-240)×(1-25％)+140=380(万元)。因此，该模式下投资回收期为13.55年，约14年。按20年计算，该模式下的内含报酬率为：

5150=380×(P／A，i，20)

(P／A，i，20)=13.55

当i=4％时，(P/A，i，20)=13.5903

当i=5％时，(P／A，i，20)12.4622

所以内含报酬率=4.04％

[综合分析]虽然根据当地标准计算不具有财务可行性，但是该综合楼土地属于公司所有，若不修建该综合楼，就会被政府原价收回，损失巨大。三种模式中以第3种模式下的内含报酬率最高，且投资回收期最短。但是建议考虑第二种管理模式，因为该模式可以为公司解决一部分职工的分流问题，优化公司管理，而且具有较大潜力可以挖掘，若经营管理好，控制成本，增加收入，可以更进一步提高毛利率，经营成果会超过第3种模式。