房地产工程项目风险控制探讨

高菊芳

加强房地产开发企业的内部控制建设，对房地产行业改善管理、提高效益具有重要的现实意义。本文拟从房地产工程项目的业务循环出发，结合案例和各环节可能存在的舞弊和风险，对房地产企业各业务循环的控制要点进行探讨。

业务循环一：立项决策

典型案例：

2007年9月，位于上海市普陀长风生态商务区的4C东南地块招标，民营企业上海志成企业发展有限公司以11.04亿元的价格从国美名下的鹏润地产、华润集团和上海新黄浦集团等大鳄口中抢下这一地块，楼板价高达1.6456万元／平方米，楼板价甚至超过周边次新二手房的价格，随着国家出台一系列宏观政策和经济危机对房地产市场的影响，志成公司最终以牺牲1.1亿元保证金为代价在其网站上宣布退地。2008年8月，该土地重新上市，上海赢华以7.64亿元底价收获此地。

立项决策中可能存在的舞弊和风险包括：(1)项目投资不合法；(2)未充分考虑可能存在的法律及政策风险；(3)项目建议、可行性研究报告的编制与项目决策者为同一部门或人员；(4)项目建议书的编制未坚持真实客观原则，随意变更投资规模，人为调节投资估算，夸大项目的经济效益；(5)编制虚假的可行性研究报告或可行性研究报告未对市场、技术和财务进行充分分析；(6)决策程序不合法；(7)盲目决策，高价拍地。

企业可采取的控制措施有：

1、通过出让获取国有土地使用权，且该项目已经主管部门行政批准，开发企业需具有相应资质，以确保房地产项目的成立与开发受到法律的保护。

2、关注政策动态，如宏观经济政策、财税金融政策、货币政策及产业政策的变化，及时调整投资策略，控制政策风险。

3、实行岗位分工与授权批准控制，不相容岗位相互分离。编制项目建议、可行性研究报告与项目决策岗位相分离，指定专门部门或委托具有相应资质的单位编制项目建议书和可行性研究报告，项目决策由企业最高决策机构进行。

4、项目建议书内容至少应包括(1)项目决策背景(特别是项目启动对公司未来3～5年发展战略、发展规划的意义及该项目在公司发展中的地位)；(2)项目概况(宗地位置、现状、周边社区配套、大市政配套及规划控制要点)；(3)市场分析(区域内市场成长状况、供应产品特征、目标客户研究、目标市场定位及产品定位)，(4)经济性分析(投资估算、财务经济指标、项目资金预测)。

5、会计机构或人员直接参与项目建议书的编制，或对项目建议书中投资估算及经济效益的评估加以确认。

6、可行性研究报告除项目建议书内容外，还应包括(1)竞投方案，分析以竞拍和投标方式取得土地时最高竞价和投标价；(2)法律及政策性风险分析(城市规划限制或更改、突发性政策等因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成，造成前期投入全部或部分损失的可能性判断)；(3)规划设计分析(初步规划设计思路、规划设计的可行性分析)；(4)项目开发分析(土地升值潜力初步评估、立即开发与作为土地储备优缺点分析、工程计划、销售计划)；(5)投资收益分析(成本预测、税务环境及其影响分析、经济效益分析、项目资金预测，投资风险评估及相应对策)；(6)管理资源配置(机构设置、人力资源需求)；(7)综合分析与建议(优劣势、结论和建议)。

7、组织营销、会计、技术、工程等部门的相关专业技术人员对项目建议书和可行性研究报告进行分析论证，会计机构或人员必须对可行性研究报告中投资收益分析和预测结论的可靠性发表具体书面意见。

8、企业最高决策机构聘请专家或委托有资格的咨询公司对项目建议书、可行性研究报告进行评估，对项目的不确定性进行特别评估，关注盈亏平衡分析和敏感性分析。

9、根据评估结果，最高决策机构进行投资决策，未经评估程序的项目不得立项。对重大房地产开发项目实行集体决策并执行审议联签制度，决策过程必须有完整的书面记录，会计机构或人员必须参与决策全过程，严禁任何个人单独决策或擅自改变集体决策意见。

业务循环二：规划设计

典型案例：

四川某公司中华楼工程七层框架办公楼于1994年10月破土动工，1995年9月完成主体工程，同年12月倒塌，死伤数十人，直接经济损失200余万元。经调查，承担该工程的设计单位是具有丁级资质的某建设勘探设计所，按有关规定，丁级设计单位只能承担一般中小型公共建筑或7层以下无电梯住宅，另外，该工程在设计、施工过程中不执行国家法律法规的标准和规范，偷工减料，如大部分地下桩基的桩数不够，实际桩数与按规范计算的桩数相比较少设计、施工10～50％。

规划设计中可能存在的舞弊和风险包括：(1)勘探设计单位无相应资质；(2)设计不符合规范，(3)设计不合理，或设计过于保守；(4)以赶工期为由，边施工，边设计。

企业可采取的控制措施有：

1、委托具有相应资质的咨询公司对勘探、设计单位进行招投标，并按已定选择勘探、设计单位的程序和标准，通过专家评标的方式，择优选择。

2、设计阶段控制要点：(1)专题调研，委托设计前考察相关项目、收集相关资料；(2)按详细的设计要求下达设计任务书，分别与勘探、设计单位签订勘探、设计合同，明确责任，严禁设计单位将设计任务转让给他人；(3)组织规划设计方案听证会，由专家对总体规划设计方案进行评审；(4)组织相关部门或专业技术人员对设计图纸进行会审，并提出明确的书面审查意见，督促设计单位进行修正。

3、项目概预算控制要点：(1)以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本作为初步设计控制的依据，采用限额设计并和设计费挂钩，对设计单位进行赏罚；(2)要求设计单位出具每一阶段(扩初设计、单体设计和施工图设计)设计概(预)算；(3)设计、工程、预算会同监理组成联合小组对设计单位编制的设计概(预)算进行演算和复核，审查内容包括编制依据的合法性、时效性，工程量、定额套用、费用计取和汇总的合理性和正确性，审查设计概(预)算是否存在漏列、错列、多列的现象；(4)设计概算如超经批准投资估算的规定比例，企业应进行论证，并办理报批手续，投资额严格控制在设计概算之内。

业务循环三：项目施工

典型案例：

南京某建设集团项目管理有限公司副经理王某，授意招投标代理机构，完全针对某家施工企业的特点制作标书；待招标文件公布后，引来众多竞争者，由于标书具有很强的针对性，大多不明就里的施工企业被挑刺，从而出局；当招标进入第二轮时，入围的是一些有默契的施工企业，只有一家“志在必得”，另外几家则是“陪标”。经过一连串隐蔽性极高的暗箱操作后，王某与施工企业、招投标代理机构运用“规则”

串谋，使工程招投标取得了合法的形式要件。而其本人也因此得到了67.5万元人民币、4000美元、3000澳元、一块欧米茄手表、一台海信32英寸液晶彩电的贿赂。

项目施工中可能存在的舞弊和风险包括：(1)招投标过程中发包、承包的舞弊行为，如串标、陪标、标底泄密、内部定标等暗箱操作；(2)合同签订、执行存在问题如合同文本不严密，成本费用控制不力，工期延误，存在质量、安全隐患，拖欠工程款等。

企业可采取的控制措施有：

1、招投标控制要点：(1)委托具有相应资质的咨询公司或组织设计、工程、预算、财务等专业人员编制招标文件和标底，明确招标项目的技术要求、投标人资格审查标准、投标报价要求、评标标准及合同主要条款；(2)组织预算、财务等专业人员审查标底计价内容、计价依据的准确性、合理性及标底价格是否在投资限额内；(3)对投标单位的资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察并出具书面考察意见；(4)尽可能采用工程量清单的方式公开招标或邀请招标；(5)招标文件发出后，招标人不得擅自变更其内容，确需澄清、修改或补充的，应当在提交投标文件截止15天前，书面通知所有获得招标文件的投标人；(6)投标单位按招标文件规定的时间和标志密封投标；(7)按招标文件的规定准时开标、评标；(8)依法由工程、技术、经济方面专家组建评标委员会，对投标情况进行评估，提出书面评估意见；(9)择优选择中标单位，在同等条件下，选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位并发中标通知书。

2、合同控制要点：(1)与监理、施工及材料设备供应商签订书面合同；(2)合同谈判人员至少应包括工程、预算、财务等方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容清晰，出包工程严禁转包；(3)聘请有经验的咨询公司编制严密合同文本，防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、设计选型的品牌型号不明确等为借口进行索赔。

3、现场签证控制要点：(1)现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师、预算人员及监理共同签名，其中甲方预算人员须对工程量、单价、用工量负责把关；(2)现场签证遵循及时性原则，严禁事后补签，签证内容、原因、工程量须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据；(3)实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证；(4)因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和甲方负责人认可后，方可办理，办理过程中须对照有关设计、施工或售楼合同，变更设计必须在合同条款的约束下进行，任何变更不能使合同失效；(5)杜绝盲目签证。

4、工程质量与监理控制要点：(1)项目开工前通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位对项目施工进行质量、投资、进度和安全的监督和管理，监理单位与其所监理的施工单位和供货商无利益关系；(2)认真审查施工单位开工报告及相关资料，开工前应取得施工许可证，符合开工条件才能开工；(3)严格把关，发现质量事故，须组织有关部门详细调查、分析原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实，事故报告与处理方案应一并存档备案；(4)隐蔽工程验收，由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续，凡未经验收签证的，施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工，隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案；(5)企业对监理工作进行定期不定期的检查，确保监理资料的真实、完整，掌握工作质量、进度和投资的实际情况。

5、工程材料及设备控制要点：(1)项目开工前，设计或工程管理部门及时列出所需材料及设备清单，并决定是甲供、甲指乙供还是乙供并在工程施工承包合同中加以明确；(2)按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工；(3)甲供材料和设备的采购必须进行广泛询价，主要设备和大宗建材采购采用招标方式；(4)材料和设备进场时须出具检验合格证，对到货材料和设备的数量、质量及规格，及时清点验收手续，出具检验报告，对不符合要求的材料和设备，及时退货并通知财务部拒绝付款；(5)采购合同中须载明因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任；(6)建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得由一人完成材料采购全过程；(7)甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和验收检验证明以及结算清单，经审核无误后，办理结算。

6、工程进度款支付控制要点：(1)工程进度款的拨付程序：施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；工程、预算部门会同监理，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位(主体结构及隐蔽工程部分须提供照片)的工程质量并整理复核工程价值量；财务部审核后按规定的批准程序付款并登记台帐；(2)由于设计变更和工程变更等原因造成价款支付方式及金额发生变动的应提供完整的书面文件和相关资料，且涉及金额的资料已经专业技术人员审核；(3)合理筹集工程项目所需资金；(4)按合同规定的金额或比例提留工程尾款和质量保证金，在竣工决算后支付工程尾款，在质保期满经验收合格后支付质量保证金。

业务循环四：竣工决算

竣工决算阶段可能存在的舞弊和风险包括：(1)验收不符合规范、验收手续、资料不齐全、验收不及时；(2)竣工决算不符合条件，结算工程量、结算单价、签证及索赔计算不准确；(3)竣工决算中存在舞弊行为；(4)竣工决算未审计。

企业可采取的控制措施有：

1、项目完工后，必须经过自检、复查、验收三阶段且质量符合法律、法规和工程建设强制性标准和设计的要求。监理、勘察、设计应在质量检查报告上审核签字，对不符合验收要求的应限期整改直到复验合格。

2、项目验收后才能交付使用并建立财产明细表。

3、工程验收后，应与施工单位签订《保修协议书》，明确施工单位的保修范围、保修责任及处罚措施。

4、竣工决算控制要点：(1)全部工程验收合格后才能列入竣工结算，需要符合的决算条件为：符合合同规定的结算条款；具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐全；工程遗留问题处理完毕；施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全；(2)严格执行合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款；(3)施工单位编制竣工决算，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明；(4)组织专业技术人员详细核对工程量及取费标准，审查工程总造价并由监理复审，实行多级审核；(5)组织竣工决算审计，竣工决算与竣工决算审计岗位相分离。

房地产开发企业必须在各业务环节中加强内部控制建设，促进实现企业的发展战略、提高经营效率和效果、提高财务报告及相关信息质量、维护资产的安全完整和促进企业经营管理合法合规，从而提高企业的综合能力。