收益还原法中还原利率的确定方法探析

李亚男

摘要还原利率是利用收益还原法准确计算不动产价格的关键问题之一,对评估结果的真实性和可靠性有着重要的影响。但是目前学术界尚无一个操作性、可靠性强的还原利率确定方法。对目前通行的关于确定还原利率的不同观点进行分析和比较,并对还原利率的求取方法进行了复合与修正,具有较强的现实指导意义。

关键词收益还原法;还原利率;确定方法;复合运用

中图分类号 F293.3 文献标识码A文章编号 1007-5739(2009)21-0306-02

收益法是不动产估价中最常用的方法之一,是将待估不动产未来每年的预期客观收益以一定的资本化率(还原利率)统一折算到估价期日现值的一种估价方法。收益法基于预期原理,即未来收益权利的现在价值,普遍适用于有现实收益或者潜在收益的土地或不动产估价。收益法中还原率究竟应该如何选取,是很重要又比较困难的问题,还原率的使用不当会导致评估的结果产生巨大的差距,因此还原率的确定至关重要。

1还原率的概念与种类

所谓还原率是将纯收益还原成为价格对比率,实质是资本投资的收益率。不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产,由于其投资的风险性不同,还原率也不相同。

在运用收益还原法评估不动产的价格时,按照评估对象的不同(单纯的土地价格、建筑物价格或房地产的价格),可以将还原率分为以下土地还原率、建筑物还原率和综合还原率。综合还原率、建筑物还原率、土地还原率三者既有严格区分,又有相互联系。若知道其中2个还原率及其价格,便可求出另一个资本化率。

计算公式:R=(R1L+R2B)/(L+B)

式中:R为综合还原率;R1为土地还原率;R2为建筑物还原率;L为地价;B为建筑物价格。

2还原率对于估价结果的重要性

在利用收益还原法评估土地或房地产价格时,还原率是影响评估结果的一个最大的因素。还原率随房地产种类的不同而不同,对投资风险大的房地产,其还原率高;反之,风险越小,还原率越低。如何确定资本化率属于不动产评估的前沿问题,还原率取值的极小差异就会对评估结果产生很大影响,科学、准确、合理地计算和选取资本化率,对评估结果的真实性和可靠性有重要影响。

3现行求取还原率的常用方法及不足

3.1市场提取法

市场求取法通常采用市场上相同或相似不动产的纯收益与价格的比率确定还原率。一般选择至少3个以上最近发生的,且在类型、性质上都与待估不动产具有相似特点的交易实例,以实例的纯收益与其价格的比率的平均值作为还原率,也可直接收集多宗相似地产的平均还原利率作为还原率。

该方法要求市场发育比较充分,可比实例众多,估价人员必须拥有充裕的资料,并且还需要估价人员对某些特殊交易情况等做出修正后才能应用,计算比较繁琐。我国经济正处于转轨时期,市场发育并不如西方发达国家那样成熟,要收集到丰富可靠的收益资料存在较大的难度。

3.2安全利率加风险调整值法

利用该方法求取还原率,首先要确定安全利率,即无风险的资本利率,可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率。在此基础上,根据影响待估房地产价格的社会经济环境等因素,确定相应的风险调整值。公式为:还原利率=安全利率+风险调整值。

此方法的缺陷是:安全利率的选择缺乏一定的准则;我国的银行利率是不断调整的,如果根据此法确定还原率,同一宗房地产在几年内的价格将会相差极大;影响投资因素的加数大小的确定带有一定的主观成分,并且房地产市场的实际风险水平大小通常是很难确定的,加上不同地区、不同类型、同一个房地产的不同权益,实际得到的风险利率是有所不同的,而还原率只要有细微的差别,评估出来的不动产价格差别却是很大,因此主观性较强,不容易把握。

3.3投资风险与投资收益率综合排序插入法

该方法是将社会上各种相关类型的投资(如银行、贷款、国债、债券股票等),按它们的收益率与风险大小从低到高排序,然后根据经验判断所要求评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围,从而确定所要求取的还原率的具体数值。

该方法倚重于估价人员的经验,要求估价人员对各种投资都要有比较深的了解,并且对其取值难以作出科学的解释,因此也有一定的局限性。

3.4投资复合收益率法

也称为加权平均成本法。该方法根据投资所用的各项资金成本在总投资金额中的比例加权平均值,来计算资本化率的估计值。一般情况下,是根据投资房地产的抵押贷款利息率与自有资本的收益率的加权平均来计算资本化率。这里所指的自有资金收益率,实际上是以自有资金的机会成本来衡量的。

该方法中涉及到的资本回报率或者增值率与经营者的能力有关系,而且对自有资金和抵押贷款资金的收益率从主观意愿上对其进行高低不同的分别测算也不科学,所以这种方法用于土地还原率的求取也欠妥当。

4还原率确定方法的复合运用与创新

从上述4种还原利率的确定方法来看,目前较为通行的方法或多或少都存在自身缺陷,有些不能完全充分地反映还原利率的实质,有些则过分依赖于估价人员的经验。笔者总结还原率在实践的确定过程、依据对于还原利率实质的分析,将几种对还原利率有较大影响的因素综合起来,彼此进行必要的复合与完善得出所需要的还原率。

计算资本化率首先要确定好安全利率,然后再依照当地房地产市场行情确定一般性的平均风险值(即风险调整值)。但是风险值也是一个根据市场的变化态而不断变化的,各种不同类型的房地产风险值也应当是不同的。仅商业性房地产就有很多种类,不同的区域、不同的等级下的风险值都不应该是同一标准,因此为更准确地计算资本化率,还应当对某一类型房地产做进一步细分,根据其个别因素,进行个别风险调整。计算资本化率的公式可进一步发展为:

资本化率=安全利率+行业平均风险值×个别风险附加系数-投资带来的优惠率

上式中,安全利率是指无风险的资本投资利润率,是资金的机会成本,可以选定近一年的定期存款为安全利率。行业平均风险系数在此可以等同于行业平均投资风险补偿率和平均管理负担补偿率之和。在一定的时期和一定的经济大环境下,这个系数在某个区域的房地产行业应该有一个统计上的平均值或者说是基准值,而且具有较长期的稳定性。个别风险附加值是指当投资者投资于个别收益不确定的、具有个别特殊风险特性的房地产时所要求的对其额外风险进行的补偿。其确定可以从不同的方面考虑,并考虑不同的权数。个别风险附加值确定的主要内容有:一是物业对经营项目依赖性程度。如果物业对经营项目的依赖性强,那么个别风险附加值就应该相应调高。二是商业化程度发展趋势。商业化程度越发达,个别风险附加值就越小。三是经营项目的垄断性程度。垄断性程度越大,获利的可能性越大,因而风险也越小。同类市场的竞争力度。同类市场的竞争力度越小,风险则越小;反之则越大。五是经营项目的消费群体和消费档次。个别风险附加值与消费群体的多寡和消费档次的高低成反比。六是时空影响力,不同的估价时点有不同的价格。由于投资房地产可能获得某些额外的好处,如易于获得融资,投资者因此会降低所要求的报酬率,针对个别投资估价对象可以获得的好处,要对风险值做相应的扣减。

从上述步骤中可以看出,采用复合调整的方法,既考虑到了还原率确定的科学性,也体现了还原率确定的艺术性,无形中降低了估价人员在实际工作中确定还原率的难度系数。

由此可见,运用收益法评估不动产价格时,科学、准确、合理地计算和选取资本化率,对评估结果的真实性和可靠性有着重要的影响。不动产估价=科学+艺术。估价人员必须具备丰富的经验,才能做出准确合理的判断。无论采用何种方法来确定还原率,都必须结合估价经验对还原率进行验证,才能更加精准地进行不动产价格评估。

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