美国“两房”危机:根源及启示

卫建国 董 磊

【摘 要】 美国政府精心设计的“两房”模式,为促进美国住房市场的发展、改善人们的住房条件起到了积极的作用,受到许多学者的青睐。然而,面对次贷危机及其所引发的金融海啸,“两房”陷入严重的危机之中。“两房”危机事件,对我国房地产金融市场的建立与完善具有重要的借鉴价值。本文在对“两房”危机回顾的基础上,剖析了危机的根源,分析了美国政府救市的动机,并基于我国房地产金融市场建立与完善的视角,得出“两房”危机对我国的启示。

【关键词】 房利美; 房地美; “两房”危机; 住房抵押贷款; 资产证券化

一、引言

由美国次贷危机引发的金融海啸给全球经济带来了巨大灾难,在美国次贷危机中起着推波助澜作用的房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)公司(以下简称“两房”)也陷入了严重的危机之中,走到了破产的边缘。“两房”在美国房地产市场发展中扮演着重要角色,曾经取得过辉煌成就,在全美的房屋抵押贷款及担保业务中占有42%的份额。时至今日,他们在美国经济中仍然具有重要影响,以致于美国政府出手相救,避免其破产的厄运。为什么在世界第一经济强国中发挥重要作用的“两房”会出现危机?为什么美国政府要“救市”?“两房危机”对我国有哪些启示?研究这些问题,对我国资本市场尤其是房地产金融市场的发展具有重要的参考价值。

二、“两房”危机回顾

(一)“两房”的基本情况

房利美(Fannie Mae)是美国联邦国民抵押贷款协会(Federal National Mortgage Association)的简称,它产生于上世纪30年代经济大危机之后。美国联邦政府为了满足那些在经济危机中失去房产的公民最基本的住房需求,为公众提供购房支持,于30年代初设立了“联邦住宅管理局”(FHA)。该局同“退伍军人管理局”(VA)一道,向普通公众和退伍军人提供抵押贷款保险。1938年2月10日,联邦住宅管理局受到特许成立了房利美。创立房利美的宗旨在于协助扩大提供低成本房贷资金和担保,以便通过创造一个二级市场来提高房地产抵押资金的流动性。房利美被授权购买联邦住屋管理局已经被保险了的住房抵押贷款,从而补充了房地产可借贷资金的供给。1944年,房利美的购买授权扩展到能得到退伍军人管理局担保的贷款。

房利美成立之初,主要依靠政府投入的资金进行经营,它很快就赚得了丰厚的利润,发展成为财力雄厚的大公司。1954年,为了化解政府垄断的风险和避免房利美因政府机构而效率低下的状况,美国国会通过法案,要求将房利美发展成为混合所有制企业,为此房利美修改了公司章程,引入私有股东。当年的章程修订提供了今天房利美的基本框架,但它并没有脱离联邦政府的控制。法案撤消了房利美从二级市场上筹集资金时的政府支持,免除了房利美负担的除了房地产税以外的一切地方税,同时规定联邦储备银行要对房利美公司提供各种支持。

1968年,美国国会通过房利美私有化法案,授权房利美发行以住房抵押贷款为基础的证券。联邦政府在市场上售出了其持有的房利美股票,从而房利美成为一家由私人拥有的、在联邦政府注册的股份公司。

1970年,为了进一步开拓抵押贷款二级市场,同时也为了加强竞争,美国国会通过了紧急住房金融法案,联邦政府又发起设立了另一家由私人拥有、在联邦政府注册的抵押贷款公司——联邦住宅贷款抵押公司(Federal Home Loan Mortgage Corporation),简称房地美(Freddie Mac),其宗旨在于提供一个低成本房贷融资渠道,以协助美国购房者购房。该公司主要通过发行股票和各种债券取得资金,其资产业务也主要是在二级市场上购买抵押贷款。

进入20世纪80年代以后,随着金融衍生产品的蓬勃发展,“两房”更多地进入住房抵押贷款的金融衍生品交易市场,开始购买可调整利率抵押贷款和第二次抵押贷款,同时引入了以抵押贷款为标的的证券化业务。从此,“两房”进入高速发展时期。

“两房”均属于实质上的“政府赞助企业”(Government Sponsored Enterprise),是半官方机构①,他们的经营方式基本相同,其本身不直接发放贷款,而是透过向银行和房贷放款业者收购抵押贷款,并将这些贷款重新包装成为证券化产品,然后由他们担保在市场上供投资者购买。两家机构都是上市公司,其股票可以在市场上买卖。同时,它们也面向全球发行债券,以提高流动性及扩大房贷资金来源,将筹集到的资金再注入到抵押贷款市场。这样,就可以为房贷市场融通到大量资金,在2008年美国政府接管之前,“两房”的融资及担保规模总计高达5.2万亿美元,约占美国房贷总规模的42%。

(二)“两房”危机过程

2006年以来,美国房地产市场明显降温,加之其它银行和对冲基金的业务竞争,“两房”的利润增长明显放缓。在此情况下,房利美把眼光盯上了高风险的贷款新产品和次级贷款市场,房地美也不甘落后,他们在次级贷款市场上大显身手,仅2006年上半年,“两房”就吃进了次级贷款市场2 728亿美元中25%的份额,房利美的次级贷款在其总资产中的比例高达15%。

随着房价下跌和信贷危机的初步显现,“两房”经营中遇到了“寒流”,先后出现巨额亏损。2008年2月,房利美宣布2007年度亏损21亿美元,同年第二季度房地美出现8.21亿美元亏损。巨额亏损导致“两房”股价大幅下跌,房利美和房地美的股价在2007年底处于40美元和34美元左右的水平,到2008年7月11日,分别跌至10.25美元和7.75美元。

由于担心两家公司破产对美国金融市场和整体经济造成严重冲击,2008年7月13日联邦储备银行和财政部宣布了援救“两房”的计划,包括必要时由联邦储备银行向其提供贷款;财政部则寻求增加其贷款额度,以及必要时对“两房”进行股权投资,购买其股票等。7月15日,联邦参议院银行委员会举行听证会,财政部长鲍尔森、央行主席伯南克和证券委员会主席考克斯在听证会上介绍情况并提出解救办法。9月7日,美国财政部部长保尔森和联邦住房金融局局长詹姆斯·洛克哈特在新闻发布会上宣布,美国政府接管陷入困境的美国两大住房抵押贷款融资机构房利美和房地美。

根据接管“两房”的有关规定,美国财政部将大量购进“两房“的债券,并以其他方式为它们提供资金支持,从而降低“两房”所发行债券负担的风险。

2008年11月10日,房利美公布了被政府接管后的首份季度报告。季报显示,三季度公司业绩继续下滑,净损失达到了290亿美元(去年同期的损失为14亿美元);2009年2月26日,房利美公布2008年第四季度亏损252亿美元。2009年3月11日房地美公布2008年第四季度其亏损达到239亿美元,相当于上年同期亏损额的近10倍。

三、“两房”危机的根源剖析

“两房”危机产生的原因受多种因素影响,剖析其根源对于我国房地产业和金融市场的健康发展具有重要警示作用。笔者将从制度、监管和企业经营等三个层面对“两房”危机的原因进行分析。

(一)制度层面:抵押贷款证券化的两面性

美国住房抵押贷款市场由一级市场和二级市场构成。一级市场主要是购房者通过按揭方式从“抵押贷款的创造者”(包括商业银行、抵押贷款银行、人寿保险公司、养老基金会等金融机构)手中借入购房资金;二级市场主要是“抵押贷款创造者”将其创造出的抵押贷款转售给其他投资者,或者以抵押贷款为担保发行抵押贷款债券,通过债券,从投资者手中筹集资金。“两房”的活动领域主要在二级市场,通过抵押贷款证券化给房地产业提供资金支持。

抵押贷款证券化是资产证券化的一种形式,任何资产证券化都具有两面性:一方面能够扩大融资范围,有利于大规模筹集资金;另一方面,证券化容易引发过度投机行为,造成资金“泡沫”,加大金融风险。

“两房”的抵押贷款证券化业务曾经对美国房地产市场的发展起到了积极的作用,通过证券化,大大扩展了住房资金的融资范围,也增加了抵押贷款的流动性,为美国房地产业筹集到了巨额资金,刺激了房地产业的发展,扩大了住房供给;同时,通过抵押贷款,使得无力一次付款的消费者,可以提前购房,增加了房地产的需求,也改善了人们的住房条件,一定程度上提高了生活质量。

但是,抵押贷款证券化在刺激房地产业发展的同时,也加大了房地产市场的风险。传统的房屋抵押贷款是由银行发放贷款给需要买房的人,银行出于对自身放款债权的安全考虑,对于贷款的审批发放和管理一般都比较谨慎和严格。而在证券化的抵押贷款中,银行变成了中介机构,审核和管理长期风险的意识往往会降低。而买了房产抵押债券的投资者作为贷款人没有直接与买房的借款者见面,组织打包各种基金的投资银行成为了金融掮客。投资银行的目标是赚取手续费和买卖差价,他们期望房屋抵押贷款业务越大越好,手续费越多越好。但是,随着房屋抵押贷款业务量的扩张,其潜在风险也就越大。在房地产快速发展、利率较低时,这种风险往往被掩盖,但房地产市场一旦降温,这个风险就会凸显出来。

在美国住房信贷繁荣时期,对高质量资产的需求增加,投资者对证券投资的积极性很高。为满足投资者对特定产品的需求,证券化产品变得越来越复杂。金融专家虽然开发了高度复杂的风险分担方法,但对住房市场可能同时在许多地区出现急剧下降的风险没有给予必要关注。随着投资者信心的丧失,证券化过程中许多重大缺陷暴露了出来,包括过于复杂、风险管理和披露不充分等,由此引发了金融动荡。此时,一些实力弱小的民营机构无法继续办理证券化业务,而“两房”却一直在制造并向二级市场出售大量抵押贷款支持证券。投资者之所以仍愿购买“两房”的抵押贷款证券,是因为他们相信政府会支持这些企业。

随着政府调高利率,房地产业的降温,给住房抵押贷款者带来了沉重的压力,特别是贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款更是无法收回。随着住房市场持续降温,即使把贷款所抵押的房子收回也无法出售,或者出售时房价大幅缩水,这给“两房”带来了致命的打击。

(二)监管层面:政府督导不力

上一世纪大危机后直到80年代,美国房地产市场由于抵押贷款的存在而获得了超速发展,但自从2001年美联储连续下调利率后的5年时间,房地产市场的发展脱离了正常的轨道,这一方面是因为低利率状态下高利润引诱房地产泡沫极端膨胀;另一方面,美国政府对房地产贷款疯狂发展的监管控制不力,也是导致房地产泡沫膨胀的重要因素。

在低利率政策条件下,由于利息负担减轻,会引发人们向银行借钱买房的动机,人们往往会通过抵押贷款用未来的收入来提前购房,这样就会使大量资金涌入房地产市场,在促进房地产市场发展的同时,也会拉高房价,形成房地产泡沫。

面对房地产市场泡沫的产生及其加剧,美国政府对于房地产业以及抵押贷款业务极少进行合理的督导,任其自由地发展,甚至于为了维持房地产业的发展而纵容“两房”犯错(比如,对于“两房”粉饰账目而未加以应有的处罚)。在这种形势下,美国的房地产抵押贷款业务得到了疯狂的发展。

对于两房的运作模式,在美国一直存有争议,但长期未能有效解决。美联储、财政部的一些官员及各界人士,认为两房由政府支持却由私人拥有的体制不合理,规模过大、风险太高,应当加强监管,但却因为一些政客的反对而未能有效实施。实际上,“两房”形成了一个政商勾结的钱权交易体系:两房“游说”议员支持其维持现状并反对改组,而议员为了所代表的利益集团亦反对改组。政府及议员亦想把“两房”变为政策性银行,以便推动楼市及住房建设,并帮助更多人完成“居者有其屋”的梦想,从而达到政治目的,争取选民。结果是住房及其按揭市场出现了半社会主义化半公营化的运作,形成了长期的泡沫化倾向,而“两房”培育出的高风险及盲目扩张的运作模式,加剧了泡沫化程度,一旦房价下跌,泡沫便迅速破灭。

(三)经营层面:盲目冒进

“两房”的主要业务领域是住房抵押贷款市场,他们向银行等“抵押贷款创造者”购买住房抵押贷款,然后将其证券化后打包,以债券形式出售给投资者,以赚取价差。1968年,房利美创造并推出了“抵押贷款证券”,由若干抵押贷款形成一个组合,以该组合所产生的现金流(抵押贷款的本息)为基础发行证券。通过“抵押贷款证券”这一金融工具,将期限长、流动性差的抵押贷款转化为若干期限短、流动性强的证券。之后,为了解决抵押贷款本息不确定问题,美国的金融机构又创造了“担保抵押贷款证券”,将若干抵押贷款证券(有时也直接将若干抵押贷款)组成一个集合,把这个集合的“现金流”按时间分割为若干部分,再分别以这些部分为基础发行期限不同的证券。

“两房”主要运用“抵押贷款证券”和“担保抵押贷款证券”这两个金融工具,在二级市场上开展“按揭组合”和“按揭担保证券”业务②。由于有政府的支持,两房的房地产抵押贷款证券业务发展很快,其本身从中获得大量利润。高利润的驱动力以及抵押贷款证券化给美国房地产市场带来的繁荣,冲昏了“两房”经营者的头脑,他们几乎是肆无忌惮地扩大业务规模,忽视了风险的评估与应对机制的建设,没有对房价下降可能给公司带来的风险进行应有的关注。

2001年后,美联储为刺激经济,曾连续14次降低再贴现利率和13次降低联储基金利率,一时间,宽松的资金供应环境使得流动性泛滥,房地产价格节节攀升,其价值被大幅度高估,形成泡沫,削弱了抵押贷款证券的根基。这种情况引发了严重的市场投机行为,同时大量低收入、信用纪录差的“次贷购房者”也加入了贷款购房者大潮,加大了还贷的违约风险。面对这种情况,“两房”没有采取有效的风险应对措施,反而大步进入次级贷款市场,吃进“次贷产品”,进一步加大了公司的经营风险。

自2006年起,为了防治流动性泛滥的情况,美联储连续17次提息,利率上升增加了购房者的还贷负担,引起美国房市降温,房价下跌。随着高房价泡沫的破灭,美国房地产抵押贷款的信用链条出现了断裂,一些购房者尤其是“次贷购房者”无法按期还贷,也难出售已购房屋获得资金(或者出售将会受到很大损失),因而大量购房者放弃还贷,由此造成抵押贷款证券出现危机,给“两房”以致命打击。由于“两房”缺乏事先风险防范和应对机制,随着美国次贷危机的出现及其程度的加深,“两房”陷入了濒临破产的境地,需要美国政府出手相救。

四、美国政府为什么要救“两房”?

次贷危机及其引发的金融海啸,给美国金融业造成了巨大打击,美国一些著名金融机构摩根士丹利、雷曼兄弟和高盛等纷纷陷入破产境地,面对这种情况,美国政府有选择地进行“救市”。2008年9月7日,美国政府宣布接管房利美和房地美,从而避免了“两房”破产厄运的发生。为什么美国政府挽救“两房”,而不挽救其他金融机构呢?弄清这一问题,对于正确认识政府在市场经济中的经济管理功能具有重要意义。

(一)“两房”在美国房地产金融界处于举足轻重的地位

房利美和房地美是美国政府支持的两家住房抵押贷款融资的金融机构,是美国住房抵押贷款市场最主要的融资者。“两房”被接管之前,美国住房抵押贷款总额大致为12万亿美元,其中,“两房”持有和担保的高达42%,直接持有的就有30%左右;“两房”发行的住房抵押贷款证券总额达5万亿美元,几乎所有的美国金融机构都持有“两房”的债券或其他金融产品。可见,“两房”在美国房地产金融界处于极其重要的地位。一旦“两房”破产,美国住房抵押贷款市场就会瘫痪。住房抵押贷款市场的瘫痪,将会给美国经济带来灾难,因为美国的住房抵押贷款市场规模很大,在国民经济中具有重要影响,2007年GDP总额为13.8万亿美元,而年底按揭贷款总额超过了当年GDP,高达14.6万亿美元。

(二)“两房”对美国民众的切身利益有重大影响

“两房”是美国政府为支持民众购房而设立的,其宗旨就是为民众购房提供信贷担保和支持。“两房”成立后,为美国房地产市场积聚了大量资金,对改善民众的住房条件作出了重要贡献。美国人上一世纪50年代的平均住房条件还很差,1991年,美国2.5亿人口的人均住宅面积为59平方米,基本达到了一人一房的水平,这一过程中“两房”起了很大作用,其功不可没。绝大多数美国民众都是靠按揭来解决住房问题,提前实现了居者有其屋的梦想。一旦“两房”破产,美国的按揭市场将遭受毁灭性打击,房地产业会陷入恶性循环:民众就失去了房贷的资金担保和支持,将会大大降低美国普通民众的购房及其他信用能力,从而使住房市场的有效需求缩水,对房地产市场造成重挫和萎缩;房地产市场的萎缩必然会降低住房的供给;住房供给的减少会直接降低民众的住房条件和生活质量。这样就又回到上一世纪30年代大危机之后、房利美成立之前的状况,相当多的民众无房可住,或者住房条件很差。

(三)保护美国金融体系,防止金融危机的影响进一步扩大

房利美与房地美对美国金融体系的影响非常大。前文已经提到,“两房”在美国金融体系中处于举足轻重的地位,其抵押贷款及其担保业务的规模巨大,同时几乎所有美国金融机构都持有“两房”的债券或其他金融产品。不仅如此,由于过去人们把“两房”债券看成是“金边债券”,许多外国金融机构也大量持有这些债券,在“两房”发行的5万亿美元住房抵押贷款证券中,约1.5万亿美元由外国投资者所持有。如果任由“两房”危机发展下去,必然会造成债券无法支付,从而出现严重的金融动荡、信贷萎缩等连锁反应。这不仅会给美国国内金融市场以毁灭性打击,而且也会重挫全球金融市场,加深金融海啸的危害,给整个世界经济带来空前的灾难。同时,也损害美国的国际形象,降低美元在国际金融体系中的地位。

无论从遏制当前金融海啸角度,还是考虑美国长远利益角度,救助“两房”应该是美国政府的必然选择。美国政府救市的直接目的是为了维护国内金融稳定,挽救投资者的信心,使美国尽快走出金融海啸以及由此所造成的经济危机的泥潭。从长远看,美国政府挽救“两房”,是想通过挽救房地产业来为公民提供房贷支持,从而利于稳定美国国内局势;同时,也是为了试图维护美国金融体系在世界经济中的“霸主”地位。所以,美国政府出手救助“两房”,实质上是一种自救行为。

五、“两房”危机的启示

“两房”危机虽然发生在美国,但对我国有着重要影响。直接影响是我国几大商业银行手中持有总额240亿美元③的“两房”证券,如果“两房”破产,将会给我国银行资产带来重大损失;更深层次的影响是“两房”危机影响美国金融体系,而美国金融体系影响国际金融市场,从而对中国的金融市场产生影响。“两房”危机不仅对我国金融市场具有影响,而且对我国房地产市场的发展和完善,具有重要借鉴价值。我国房地产市场起步不久,很不成熟,短短的几年时间,尤其是2006年以来经历了大起大落的过程。在美国次贷危机之前,我国许多学者和实务界的人士对“两房”模式推崇备至;“两房”危机出现后,我国学者和实务界一直非常关注,对一些问题进行了反思。回顾“两房”的发展过程以及对“两房”危机的分析,笔者发现,“两房”危机事件对我国房地产市场以及相应的金融市场的建立与发展,具有重要启示。

启示之一:房地产业的发展过程离不开政府的规划与支持。

从经济学的观点看,市场和政府是两种资源配置手段。一般来说,市场配置资源的效率高、效益好。但是,仅仅依靠市场来配置资源,也可能会出现“市场失灵”。所以,现代经济应当在市场配置资源为主的条件下,适当采用政府的行政手段进行资源配置。政府应当在遵循经济规律和市场法则的前提下,介入对国计民生有重大影响的行业的经营运作,实现市场和政府的协同,达到资源配置最优化。住房是人们最基本的需求之一,房地产业事关人民的基本生活,政府必须高度关注。如果政府放任不管,房地产市场容易产生盲目性和过度投机行为,扰乱市场秩序,给人民生活带来危害。美国政府发起设立的“两房”模式,实际上是政府借助市场手段,为住房产业提供融资支持,增加住房供给;同时为中低收入的普通民众提供住房贷款担保和支持,以满足民众的住房需求。事实证明,从上世纪大危机之后到80年代,“两房”的模式是成功的,较好地解决了民众的住房问题。“两房”危机不能说是这种融资和担保模式基本制度的失败,只能说是“两房”模式存在缺陷。主要是政府缺乏对房地产市场的有效监管,致使房价虚高,形成泡沫;同时,“两房”内部缺乏有效的风险评估与应对机制。没有房价泡沫,就没有房价大跌;如果房价没有下跌,也就不会出现“两房”危机。

“两房”模式对我国具有重要借鉴价值。我国房地产市场虽然刚刚起步,却迅速升温,自2006年初开始到2008年上半年,房价节节攀升,近来有所回调,但降幅不大。目前,一方面是众多普通百姓虽然急需住房,但面对高房价却无力购买;另一方面,房地产商开发出的大量房子空置,卖不出去。在此情况下,我国政府应该采取有效措施,挤出房价泡沫。然后,可以借鉴“两房”模式,为购房者提供贷款担保和支持。当然,政府在为购房者提供支持的具体模式还需要认真研究。无论采用什么方式,都必须遵守市场规则。同时,政府必须加强对房地产市场的宏观调控和监管,控制以投机或炒作为目的的房地产需求,防范过度投机行为,促进房地产业的健康发展,满足人民的住房需求。

启示之二:应当建立住房按揭的二级市场,审慎使用房地产抵押贷款证券化这一金融工具,提高资产的流动性。

美国的普通购房者大都是采用按揭形式,在银行取得抵押贷款来购房,先取得房子,然后在若干年内分期还本付息,通过这种方式可以为无力一次性付款购房的普通民众解决住房问题,这就是按揭的一级市场。由于住房抵押贷款数额高、期限长、流动性差、违约风险大,如果只有一级市场,提供贷款的金融机构的风险很高,且融资范围有限,就难以满足普通购房者的贷款需求。“两房”模式开辟了二级抵押贷款市场,通过抵押贷款证券化的手段,面向国内外资本市场,筹集大量资金,来购买一级市场中的抵押贷款。这样,一方面可以给购房者提供大量的可供贷款的资金,提高住房的有效需求,拉动房地产市场的发展,增加房屋供给;另一方面,可以提高抵押贷款的流动性,将抵押贷款的风险分散给债券持有者,包括外国投资者。事实上,“两房”的抵押贷款证券化曾经发挥了很好的作用。但是,前文已经分析过,抵押贷款证券化具有两面性,如果放任自流,就有可能会成为房地产泡沫的驱动力,“两房”危机的发生证实了这一点。

就我国目前情况看,虽然经过十来年房地产市场的发展,城市居民的住房条件得到了显著改善,人均住房面积大幅度提高,但是,相当多的城市居民住房条件比较差,新组建家庭、农村转移到城市里的居民(农民工)等群体需要大量房屋,而且随着我国城市化进程的加快,住房需求潜力更大。在这种情况下,仅仅依靠一级按揭市场为购房者提供抵押贷款,远不能满足日益增长的住房需求,所以,有必要借鉴“两房”模式,审慎开发抵押贷款证券,启动二级按揭市场,以便扩大房贷融资范围,提高抵押贷款的流动性,分散房贷机构的风险。在建立二级按揭市场的过程中,必须以“两房”的教训为戒,高度关注资产证券化的负面影响,对抵押贷款证券的发行进行严格把关,保证债券的质量。

启示之三:必须加强对房地产市场的监管,控制房地产价格上涨。

美国政府精心设计的以“两房”为核心的住房金融体系为美国房地产市场的发展和满足民众的住房需求作出了重要贡献,但却没有经得起“次贷危机”乃至“金融海啸”的冲击,其中一个重要原因就是房价的剧烈变动。2001年之后的几年,美联储为刺激经济发展而多次降低利率,造成流动性泛滥,引发房价的不断上涨,形成泡沫;自2006年起,美联储为了防治流动性泛滥又连续多次提高利率,从而引起房价下跌。“两房”危机是由房价下跌所引起的,如果没有房价下跌,就不会出现“两房”危机。但是,引起房价下跌的原因则是前几年房价的大幅上涨。房价上涨所形成的泡沫迟早会破灭,势必会引起房价下跌。因此,“两房”危机的根源是房价的过快上涨,使得次级按揭客户的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力基础上,而是建立在房价不断上涨的假设之上。就这个意义上讲,没有房价的大幅度上涨也就没有“两房”危机。可见,要确保房地产金融稳定,就必须控制房地产价格的上涨速度,避免泡沫的形成。

我国房地产市场很不成熟,前几年房价猛涨,目前仍然保持着很高水平,大大超出了普通购房者的支付能力,社会上要求降低房价的呼声很高。我国房地产市场正处在两难境地:如果大幅度降低房价,将会引起连锁反应,在当前国际经济危机的背景下,会给我国经济带来灾难;如果房价不降低,大部分老百姓买不起房,使房市处于低迷状态。2007年以来,我国政府采取了一系列控制房价上涨的措施,同时采用廉租房、经济适用房、限价房等方式为低收入者解决住房问题,收到了较好的效果。但是,对于房市上过高的房价,似乎还没有很好的解决办法。引起我国房价上涨的一个重要因素是:不少地方政府出于短期政绩(提高当地GDP总额)的考虑,故意推高地价和房价,成为房地产泡沫的重要制造者。同时,在房价暴涨的过程中,出现了一些以投机为目的的“炒房者”,更是加剧了房地产的价格泡沫。高房价给我国的房地产金融风险埋下了很大的隐患,政府必须加大对房地产市场的监管力度,经济手段、行政手段和法律手段并用,坚决防治房价的过度上涨和房地产市场上的过度投机行为,以便保障房地产市场的健康发展,较好地满足人们的住房需求。

启示之四:提供住房抵押贷款的银行及其他金融机构,必须建立健全内部的风险防范与应对机制。

作为美国住房金融帝国的“两房”,顷刻间出现危机,其中一个主要原因是其内部没有建立起严密的风险防范制度与应对机制。由于“两房”在上一世纪80年代以前的成功运作,在取得良好的社会效益的同时,他们本身也获取了大量利润。这种情况冲昏了“两房”决策者的头脑,对房地产市场预期过于乐观,没有建立起有效的风险防范制度和应对机制。事先没有对房价下跌以及次级债券的风险进行评估,没有有效的控制措施,过度增加次级债券,加大了金融风险。当危机出现后,又没有有效的应对机制,只有依靠美国政府相助。

我国虽然没有“两房”这样的机构,但商业银行的住房抵押贷款和房地产开发贷款业务已经达到相当的规模。到2007年底,我国住房抵押贷款余额达3万多亿元人民币,另有2万多亿元的房地产开发贷款,与房地产直接相关的银行资产就有5万多亿元。随着我国经济的发展和城市化进度的加快,房地产抵押贷款市场存在巨大发展空间,房地产抵押贷款在我国商业银行业务中的规模会越来越大。同时,随着金融工具创新,会有更多的金融机构加入房地产金融行业。在这种情况下,金融机构内部必须建立和完善房地产抵押贷款的风险防范体系和应对机制,做到未雨绸缪,增强企业的抗风险能力;同时,密切关注房价以及经济形势的变化及其对抵押贷款的影响,对其风险进行评估,及时采取相应的防范和应对措施,减少和避免损失,以保障房地产抵押贷款业务可持续发展,更好地为提高民众的住房水平服务。

六、结论

以“两房”为核心的美国住房抵押贷款市场,对促进美国住房市场的发展、改善人们的住房条件起到了非常积极的作用,受到许多学者的青睐。然而,面对次贷危机及其所引发的金融海啸,“两房”陷入严重的危机之中,若不是美国政府出手相救,“两房”必然破产无疑。究其原因,主要是“两房”对抵押贷款证券化的两面性认识不足,没有建立起相应的风险防范与应对机制。他们在高额利润的驱动下,被曾经取得的成功冲昏了头脑,大规模介入次级债券业务,推动了房价泡沫,为“两房”危机埋下了祸根。同时,政府缺乏对住房抵押贷款市场的有效监管也是造成“两房”危机的重要因素。

由于“两房”在美国房地产金融体系中处于举足轻重的地位,同时“两房”的住房抵押贷款业务关系到民众的切身利益,所以美国政府出于保护其金融体系安全、避免金融海啸的进一步恶化、挽救美国经济的动机,出手救助“两房”。

正确认识“两房”危机的根源以及美国政府救市的动机,对于我国房地产金融业的发展具有重要的借鉴和警示价值。“两房”模式中的政府对房地产金融业的规划和支持、抵押贷款担保及其证券化等很值得我国学习和借鉴。在借鉴过程中,必须接受“两房”危机的教训,在做好房地产抵押贷款金融模式规划的基础上,在宏观层面建立健全房地产金融的监管制度,防止房价泡沫的产生,在微观层面要求银行等金融机构内部建立起有效的抵押贷款及其担保的风险评估、防范和应对机制,以促进我国房地产市场的健康发展,为满足人民住房需求服务。●

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