股市反转房价就不会跌？

叶　檀

股市与房价都属于资产品，股市受到巨量新增贷款的刺激，展开强势反弹，逼近2200点一线。

冰水两重天，股市艳阳高照，楼市却阴雨連绵。

股市上涨受益于宽松的货币政策，据预测，今年1月份的信贷增加量将远超去年12月，接连数月的超常投放，加上实体经济并未真正恢复，预测至少有400亿资金直接进入股市。进入2009年的一个多月来，A股连升四周，在全球股市中升幅最大，明显有别于外围市场的反复，A股市场至今稳步上升约三成。

楼市却没有体现出宽松货币政策的好处。虽然各个银行的房贷利率新政优惠逐渐落实，2008年12月份按揭贷款余额大增358亿元，但房地产市场并未转暖，尤其是房地产关键指标交易量上，一直在低位徘徊。

根据中银国际的观测，2009年1月，全国八个城市签约面积环比下降12%-55%，2008年12月环比回升0-29%。春节黄金周期间交易量下滑更为明显，比去年同期下降3.4%-74.9%，不包括深圳，因为其去年的比较基数较低(深圳的房价调整始于2007年7月，早于其他城市)。此外，1月交易量(剔除深圳)同比亦下滑8%-49%。

有个矛盾的迹象，就是在成交量下降的同时，除了深圳等少数城市外，多数地区的房价下滑速度不大。根据国家统计局的数据，2008年1 月，房屋销售价格指数达到最高点11.3%，12 月同比增幅变为-0.4%。从环比增速看，2008年房屋销售价格指数在上半年增幅逐步减少，至8 月份，受到经济形势进一步恶化的影响，销售价格指数才变为负增长。

从理论上说，如果股市上涨，楼市没有下跌的可能。因为两者都反映了市场的资金供应多寡，人民币资产品种的投资价值。唯一的区别来自于政策，股市受到政策力捧，而楼市政策至今暧昧不明。不过，政策虽然能够左右短期走势，不可能左右长期走势，也就是说，股市与楼市长期背离的情况不可能持久。这从目前楼市虽然成交量急挫，但楼价依然处于观望状态，就可见一斑。

全球经济紧缩，全球金融去杠杆化，事实上，我国的资本市场下挫领先于全球，而在全球经济急剧紧缩之后，我国在短期的三个月内，通过企业整合、发行债券、提振股市等给市场加长杠杆，力度之大前所未有。货币政策作用于某些企业，体现在资本市场重新估值，越来越多的资金尾随而入股市，市场在短期内从悲观转入乐观状态。

如果某些人所说的股市反转已经确立，1664点是历史性底部，相当于在宣告我国已经进入通胀前期，那么，我们完全可以推导出如下结论，楼市价格不可能完全与股市背离，继续下跌25%以上，楼价不可能下探多少。

认为资本市场与实体经济已经触底复苏的结论不够严谨。

回顾1998年的经济周期，起码需要两年以上的调整，而迄今为止，我国的调整一年还不到，宽松的货币政策首先作用于敏感的资本市场，但要提振实体经济却非一朝一夕之功。目前由股市反弹产生的乐观情绪，已经影响到许多人的冷静判断，认为资本市场的反弹等同于实体经济的复苏，这在逻辑上无法自洽，在经验上也无法得到证实。

更可能的情况是，资本市场受到利好刺激，出现短期反弹，机构投资者将2009年的收获期锁定在利好消息最多的春季。而后，由于全球经济尤其是极为虚弱的英国、欧洲经济的下挫，全球进一步紧缩，我国的政策利好被提前消费之后，继续进入挤泡沫阶段，大小非等制度性缺陷在极度的悲观中被放大，资本市场估值重心下降，到那时，不仅楼市，包括股市在内，所有的资产品价格进入失速下行期，寻找底部支撑。在探底过程中，中国经济随同美国经济逐步复苏，悲观中迎来真正的历史性底部。

目前的资本市场，股市是在战战兢兢地寻找投机收益，楼市在道德与公益的双重重负下，与股市失去了联系。市场会告诉我们，资产品价格之间存在紧密的血缘关系。■