胡景晖：取消优惠，可能全输

张　静

救市政策执行一周年了,是存,是续?房价即将面对“极度深寒”,还是像2005年到2007那样,“道高一尺魔高一丈”?

“金九银十”淡而无味,一条关于房贷利率七折优惠将取消的传闻也开始在各大银行和房产中介之间不胫而走,由此引发了一场抢房的“末班车效应”。救市政策执行一周年了,是存,是续?房价即将面对“极度深寒”,还是像2005年到2007那样,“道高一尺魔高一丈”?为此,记者专访了我爱我家副总裁胡景晖。

《新民周刊》:早在今年6月房价出现反弹,很多人士认为“小阳春”要出现,你却表示市场正站在调整的“十字路口”,未来还将继续进行二次甚至三次触底。然而其后房价是一路飙升,您认为这是什么原因造成的?

胡景晖:需求旺盛是一方面。在今年各项优惠政策的刺激下,不管是首次置业的,还是改善性的,两项需求都得到了集中释放。其次是虽然下半年也出现了一些地王,但今年前3个季度一手房的开放量、开工面积和开工投资都不足。也就是说,一方面受政策影响需求集中释放,但从供给来看,虽然开发商房子卖得好,实际上还是在去库存的阶段,市场的供应量非常有限。此外就是开发商对价格的操控能力还是很强的。

《新民周刊》:从目前的情况看,租金与房价的“剪刀差”在经历了2008年的调整之后,从什么时候又从低位向高位展开?是不是预示着楼市的资产泡沫正在形成?

胡景晖:租售比拉开的核心原因是房价快速上涨,特别是在2003年春节以后,涨得最快的就是2005、2006、2007这三年。而从2003年以后,除了一些热点区域、热点户型的租金有所上涨,租赁市场一直比较平稳,特别是高端物业的房租这几年还在下降,租售比越拉越大。

房地产市场经过了2008年的调整之后,租赁市场仍然是比较平稳的,房价则从2008年10月到2009年4月经历了一场跳水。但从2009第二季度以后迅速回涨,到今年下半年,大部分城市的新房和二手房的房价都接近、或者超过了历史最高水平。

我认为这里面存在不合理的因素,因为我们的实体经济并没有从金融危机带来的影响中完全恢复,而且今年房价涨幅远远高于GDP的增长以及老百姓人均可支配收入的增长。前几天我去开会,听到统计局自己讲今年北京市人均可支配收入只增长了百分之八点多,但北京房价很多区域基本上涨了50%以上。

《新民周刊》:从你谈的看,目前政府面临一个很纠结的问题。经济是否从低谷完全走出来了还很难讲,而房价已经攀升到了高位。各项救市的优惠政策执行基本已至一年,是取消,还是继续,这里面是不是有一个难点?

胡景晖:我个人建议明年优惠政策还是应该延续。目前所有的优惠政策基本作用在需求上,鼓励大家买。如果取消,我把它的核心归结为两点:加息、加税。我们在2005、2006年宏观调控中用的就是这两招,但恰恰这是房价上涨最快的几年。加息、加税抑制不了房价,反而导致房价涨得更高,这些税和息都被转嫁给购房者承担。

买房子困难、房价更高之后,交易量会下降,开放商拿地、开工的积极性随之减少,失业人口增加,房地产对经济、投资的拉动作用,对需求的推动作用释放不出来。虽然税率提高了,税基减少了,国家未必能多收多少税。取消优惠政策不是一个多赢,而是一个全输。我现在想不到谁会从里面受益。

所以我认为加息、加税政策是不可取的。虽然今年保八已经没有悬念,但整个经济形势不明朗,更应该保持政策的连续完整性,把房地产开发环节的投资拉动作用和消费环节的推动作用发挥出来。

《新民周刊》:虽然你有这样一个建议,但目前消息传出以营业税为主的现有优惠政策的时间节点仅截止到今年年底,“房贷利率七折”优惠政策也面临收紧。

胡景晖:11月底政策应该就会明朗了,目前还没有定论。如果营业税又从两年变回五年,将最低涉及到30%市面上交易的二手房。一方面会导致业主惜售、房源稀缺、房价上涨,另一方面就是将税费转嫁给购房人,导致购房人也开始等。这个结果对谁都不是很美妙。

《新民周刊》:你认为政府应该怎样真正抑制投资性需求?

胡景晖:今年前两个季度市场之所以这么好,主要靠80后首次置业的人群把这个市场重新激活了。这部分需求已经被释放得差不多了,后续性很差,在今年4、5月份已经显示出疲态。所以我认为明年市场的主流应该是改善性需求。不管是首次置业还是改善性需求,都属于正常的自住型需求。而我们目前在第二套房贷的政策上太一刀切。其实完全可以用技术性手段把改善性购房和投资性购房、投机性购房区分出来。比如我买第二套房的同时可以证明第一套房的贷款已经还清了,甚至第一套房已经出手了,或者第二套房的面积比第一套房大、总价更高,这就属于改善性购房。我认为对改善性购房应该采取保护或者鼓励的态度,而投机炒作该课重税还是课重税。

《新民周刊》:现在房价高的原因之一是住宅供应量大减,怎么解决这个问题?

胡景晖:国家现在担心房地产市场的投机炒作,但目前很多城市房价水平超过了2007、2008年的最高点,投资客不敢盲目进场,投机炒作倒不是那么明显。而我认为明年房地产市场要想解决现在的问题,根本的出路不是抑制需求,而是在于扩大供给,打击开发商囤地、炒地皮,让老百姓买得起房,让行业活下去,让投资、开工增加。

政府早就规定闲置两年的土地要无偿收回,闲置一年不满两年的土地要收20%的闲置费,这两项政策没有得到严格执行,这是政府的不作为。老百姓把原来住的旧房卖了去买套新房,这叫营业行为吗?为什么要收营业税?这本来就很可笑。你说是从几十万换套房子的老百姓手上每人收3万、5万营业税,还是向炒地皮的开发商一个人收几十亿容易?好像有点本末倒置了。让开发商把炒地皮的收益一半交税,这才是打击投机炒作。《新民周刊》:据北京一位地产经纪人所言,从今年8月开始,他明显感到来店里查询信息的人又开始减少了,甚至有时和同事在门口闲聊天,半天也不见人来。9月份开始,二手房成交量开始下降。这究竟是上升期的结束还是短暂的回调?

胡景晖:今年6、7月份我的手机咨询很萧条,但从8月份开始,我的手机上又出现了房产广告。我看了很多数据,至少从一手房来看,北京一手房在今年5月份就出现了月度环比下降,6、7月份有所恢复,8月又再度出现了月度环比下降,金九银十已经不存在了。

二手房的交易量今年达到18万套左右,如果明年没有优惠政策,交易量会下滑到12万套左右。减少三分之一。

但房地产如果价格出现松动,首先一定是开发商的资金链出现问题,然后一手房开始降价,二手房的小业主都看着一手房。

虽然我看到很多城市交易量月度环比从今年下半年出现了下降,但之所以房价到目前还是比较坚挺,很重要的原因是流动性比较过剩。由于银根偏松、开发商陆续IPO成功、上半年整体销售不错回款比较快,开发商资金链上还扛得住,降价的可能性不大。

但上证指数从6000点跌下来,到现在刚刚勉强站住3000点,房价已经超过历史最高点,相当于股市回到了7000点,这说明确实有泡沫存在。而且上证从8月份3400点上方又重新跌回2600点,楼价就这样一直冲高上去?

我认为还是有二次回调的可能性,时间会比去年晚一点,要到明年1、2月份房价才会有所松动,二手房价格一般半个月之内也会随之进行调整。调整的空间预计不会像2009年年初“坐电梯”这么大,下调10%-15%还是有可能。

从二手房交易来看,现在有一个不确定的因素,即不知道明年的优惠政策还有没有。如果取消,再加上明年上半年一手房的供应量不足,价格说不定还会再涨20%-30%,现在买最起碼省点税。