廉租房政策需要金融工具

陈基强

REITS不仅可以解决廉租房后续建设资金不足的问题,同时还能解决银行不敢贸然向廉租房发放贷款的僵局。

自1998年国务院发文明确提出在全国推行廉租房住房制度,如何最大化地保障中低收入家庭的住房需求,做到“廉租不廉质”、进一步完善廉租房准入条件,都成为政府下一步必须要切实考虑的问题。

世界各地的廉租房政策也许对我国有借鉴意义。

有“廉租房天堂”之称的法国,非常注重监管机制,对社会公开廉租房租售情况,接受公众监督。美国的廉租房制度向来非常重视准入标准,不仅要求低收入者提出书面申请附上真实完整的收入情况,也设有多层审查环节确保廉租房真正被用到实处。而且美国也有不少廉租房的REITs(房地产信托基金),美国政府把廉租房物业卖给REITs,然后再租回来,由政府向REITs交租金,这样就将财政资金变成投资人资金,政府压力自然就减轻了。

香港的“公屋”制度已推行半个多世纪,1953年的石硖尾大火让港府克服财政赤字力求“居者有其屋”。1970年代初,香港提出“十年建屋计划”,成立独立法人、自负盈亏的房屋委员会,全面统筹政府公屋的供应、编配及管理工作,达到“租者置其屋”。同时,为解决长远人口压力,港府起动新市镇计划,在全港打造9个卫星城,一切设施由政府统一规划,与公屋同时建设。最后一个阶段“住者善其屋”始于80年代,香港开始推行“长远房屋策略”,特区政府把土地出售给开发商,由开发商承建,然后等房屋盖完后再从开发商手里购买回来一部分房屋,租给符合条件的市民居住,居住一段时间后特区政府再折价卖给居住者。据统计,目前全港约有200多万人、占人口的31%居住于公共租住屋村,加上购买居屋的1/6人口,约有一半市民通过政府的房屋资助计划实现安居。在2008年初时香港运输及房屋局局长郑汝桦曾表示,香港未来5年将投入700亿元新建7.6万个公屋单位,足以应付11万轮候人士3年的上楼承诺。与此同时,香港亦是廉租房信托基金领域的领头羊,香港第一只REITs领汇就是政府用所持有的出租物业,2005年11月25日领汇以10.3港币每股价格正式挂牌上市,其管理公司管理的物业包括方便市民而设停车场以及能全面照顾小区居民日常生活需要的优质零售商铺。REITS不仅可以解决廉租房后续建设资金不足的问题,同时还能解决银行不敢贸然向廉租房发放贷款的僵局。

同为弹丸之地的新加坡,将租屋建在人口规模在25万——40万之间的新镇(卫星城)内,各种市政建设等配套设施也很齐全。公房售价按坐落地段与市中心的距离而定,远市区减12%,近郊区减23%,远郊区减32%。新镇住房都在远郊区以外,平均比市区便宜38%。设立于1955年的中央公积金是新加坡人购房的主要资金来源,该基金是一项强制性储蓄计划,由员工和雇主每月按一定比例交纳,而中央公积金以低于市场利率两个百分点的优惠利率为其提供抵押贷款,贷款额度可达到住房价格的80%-90%,全新加坡约有九成居民是通过建屋发展局成为房产所有人的。

如今,中国政府频频出台公共廉租房的新政。2007年底,上海市享受廉租房对象已达2.67万户。根据《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划(2008年-2012年)》,未来5年内的主要任务是完善廉租住房制度,加快解决低收入家庭住房困难。到2012年,住房保障体系的受益家庭累计新增不少于10万户,基本实现“应保尽保”。针对上海成分混杂的城市居民情况,住房保障制度还将通过多渠道解决租房问题。对暂无购房能力或购房意愿、符合规定条件的家庭,上海市有关部门鼓励其通过租赁渠道改善居住条件等。(作者为基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理)