马克思地租理论与我国房地产价格调控

王昀劭 胡晓西

摘要:马克思在批判资产阶级古典经济学家亚当.斯密、大卫.李喜图等人关于地租理论的基础,形成了其地租理论。通过对马克思地租理论的研究,可以找出当前我国房地产中存在的问题及相应对策。

关键词:地租;房地产;价格调控

1马克思地租理论的简述

1.1地租产生的前提条件:土地的所有权和经营权的分离是其产生的前提条件,马克思认为,地租是在土地的所有权和经营权相分离的前提下产生的,只有在两权分离时才产生地租。土地的两权合一会取得超额利润。两权分离后,所有权使超额利润转化为地租,使用权则取得新增的超额利润。即地租是土地所有权在经济上借以实现的形式,一切形式的地租都是以土地所有权的存在为前提的。

1.2建筑地段地租理论

马克思指出“建筑地段地租,和一切非农用地地租一样,是由真正的农业地租来调节的。但建筑地段地租有自己的特征:第一,在从事农业时,土地的自然风度、位置影响着地租的形成;而对于建筑地段地租,土地的位置则起决定性作用。第二,土地所有者不参加经营,只是利用社会的进步,坐享其成。第三,在建筑地段地租上,垄断价格在许多情况下占优势,特别是在利用房租对平民进行掠夺和剥削方面占优势。”①

马克思通过分析认为随着人口的增加,人类对住宅需要会增长从而建筑地段地租会提高。马克思还指出,建筑地租是投机的对象。在城市中,建筑投机的真正对象是地租,而不是房屋。

1.3绝对地租、级差地租理论

绝对地租是指由于土地的垄断,租用任何土地都必须缴纳的地租。

级差地租是相对绝对地租而言的,级差地租产生是由于土地的地理位置、肥沃程度及连续投资的生产率差别引起,分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ两种形态。

我国城市建设中存在的级差地租Ⅰ是由土地的地理位置产生(如旧城改造),级差地租Ⅱ是由地方政府引导开发产生(如新区开发)。但这两种形态的地租由地方政府收取和支配,成了地方财政收入的重要来源。据马克思地租理论,城市建设中同样存在绝对地租,这部分地租在我国也同样是由地方财政所有。

2我国房地产的现状及成因分析

由美国“次贷危机”引起的“金融风暴”重创全球的经济,我国的经济也受到巨大的冲击,但房地产却“一路飘红”,经过极短的下降后强力反弹,且现行价格远远超出人民的承受力。尽管国家出台一系列的措施(如增加土地供给)对房价“疯涨”和“泡沫化”进行宏观调控,但收效甚微,各地房价依旧高歌猛进。据国家发展和改革委员会、国家统计局2009年10月15日发布的数据,9月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%,涨幅比9月扩大0.8个百分点;环比上涨0.7%,涨幅比上月缩小0.2个百分点。据北青网,今年第一季度温州市区新建商品住宅的平均价格为18757.44元/平方米,去年同期平均价格每平方米增加了6574.19元,增幅达到53.96%。上海一手商品房6月成交均价14724元/平方米;今年1-6月份,杭州商品住宅(不含经济适用房)平均价格12768.3元/平方米,同比下降9.1%,二手房平均价格12722.4元/平方米,同比上升6.3%。

造成上述现象的原因是多方面的,根据马克思的地租理论,我们可以提取出以下主要成因:

(1)投机因素:处于经济转型期我国的股票、证券、期货等高风险市场发育不健全,其它投资领域预期不佳,同时储蓄利率偏低,这使得部分老百姓和商人(炒房团)把闲置资金投向房地产,投资性购房拉动了房价上升。与国外投资环境相比,我国到改革开放以来,投资环境优越,这为外国投资者加入我国房地产市场的投机博弈创造了良好的环境。由于监管不力,加之房地产行业相对其他高风险行业而言风险较小,利润可观,金融机构、国有企业也顺理成章的加入到房地产市场的投机队伍里来。

(2)客观需求因素:随着我国城市化进程加快,原有房产制度的天生不合理性及城镇人均住房面积过小,人们对住房的需求也在急骤上升,住宅需求行为成了推动我国房地产迅猛发展的强力因素。

(3)垄断因素:我国法律规定,城镇的土地所有者为国家,地方政府代表国家行权,从而政府在房地产业中扮演了双重身份——城镇土地所有者和经营者,其通过低价收取农民土地,再转手给房开商获取巨额土地收益。

3地租理论对我国房地产价格调控的启示

2009年7月23日,在中国土地勘测院规划院网站上公布的专项调查显示,地价占房价平均比例为23.2%;相关部门的调查同样显示房开商的平均纯利润在20%以上。通过上述两组数据不难找出国家对房地产的宏观调控收效甚微的根源。与地方政府和房开商的“盆满钵溢”形成鲜明对比的是“房奴”的怨声载道。怎么改变目前这种境况,笔者认为:

3.1中央参与城市土地收益分成。在城市土地收益分成中,国家应当出台相关办法,城市土地收益中的绝对地租对应部分应完全收归国家财政,由中央统一支配;级差地租Ⅱ对应的部分由地方政府收取支配,用于地方基础设施建设等开支;而级差地租Ⅰ由中央和地方按合理比分配。通过对地租的分成,中央可以通过对地租的调节达到对房地产进行有效宏观调控,同时也能满足地方城市建设的需要。

3.2引导城市由集聚式发展转变为扩散式发展。地方政府是完全可以通过“城市郊区化”的现代城市发展模式来完成建设用地的级差地租Ⅱ创造。通过新区建设,政府办公机构主动从城市中心地带撤离,将行政区与商业区分离,新建基础设施,大力发展新区公共交通,使城市的发展由“集聚”向“扩散”发展,

这样的举措不仅大大缓解城市用地的紧张局面,同时将政府角色从“与民争利”转换到“藏富于民”上来。

3.3建立健全城市建设用地招投标制度,让民参与监督,避免暗箱操作、寻租等腐败现象。当前城市土地的转让都是由地方政府一手操办,这使得名义上的招投标暗普遍存在暗箱操作,特别是市县级政府名义上的招投标实为官商博弈,然而代表公权力的政府总是处于规则的制定与裁判的强势地位,房开商为了能拿到地,不得不寻租,然后通过提高房价将寻租成本转嫁给购房者,购房者成了房开商寻租行为的最终买单者。减弱(寻租当前是不可能杜绝的)这种现象的办法是建立健全法制化、完善透明的城市建设用地公开招投标制度,如通过电视、网络等手段,通过中介组织进行招投标。

3.4严厉打击“房地产投机”行为。关于房地产投机行为的定性,我们面临很大的困难,但对没有资质的国有企业从事房地产开发的定性,是不言自明的。受金融风暴的影响,加之国有企业自身的问题,使得部分国有企业生产经营举步维艰。而火爆的房地产市场为他们提供了投机的契机,部分国企将生产经营资金投资到了房地产市场。通过对这部分国企的投机行为的打击,能有效控制当前房地产投资过热的局面。

结束语

社会主义国家与资本主义国家一样,都存在地租且有着绝对地租和级差地租的两种形态。正确认识、不断深化马克思地租理论,并将之应用我国房地产价格调控的实践中来,其意义是非常重大的。

参考文献:

[1]马克思.资本论(第 3卷)[M].人民出版社,1972.

[2]黄伟.通过各种观点的比较分析,谈对地租理论的综述与思考[J].商业文化(学术版),2008,7.

[3]黄盛,陈超.城市地租理论及其现实意义.商场现代化[J].2008,22.

[4]常倩倩.对我国房地产市场宏观调控的理性思考[J].价值工程,2008,8.

[5]汪慧玲.浅论马克思地租理论与我国土地市场的完[J].新西部,2007,12.

备注: ①资本论.P871-873.