火车站商圈开发思路实证研究

顾庆冲　李玉琼

摘要：本文根据当前火车站商圈的现象，针对郑州火车站、上海南站、厦门富山火车站、长沙火车站、北京西站五个具有典型意义的商圈进行了亮点和缺陷分析，凸显了各火车站在规划、建设、经营方面的成功和失败的经验教训。并在此分析基础上，总结了火车站商圈的开发特点、规划建设要点和经营要点。

关键词：火车站商圈 规划 建设 经营

前言

火车站是城市对外的重要交通枢纽，其担负着一个城市绝大多数的对外客流运输，是城市的主要人流聚集地。

人流的聚集是商圈发展的主要条件，其为商圈发展带来了必要的资金流和信息流。这是火车站商圈开发较其他区域开发的一个天生优势，然而正因为这种天生优势的存在，我国较多的火车站商圈都有着一种自然发展、自发形成的轨迹，缺乏规划、经营环境混乱、消费层次低、形象恶劣，尽管存在着大量的人流，但绝大多数旅客对火车站周边的商品、服务避而远之。这是我国当前火车站商圈发展的一个常见的畸态现象，更是对如此巨大的人流财富的浪费，因此，解决好火车站人流带来的资金流、信息流的高效利用，重塑客流对火车站商圈的信心，深度挖掘火车站商圈的掩藏的巨大财富是当前城市发展的一大要务、对城市经济发展、和城市形象塑造具有着重大的意义。

典型案例分析

郑州火车站商圈

简介：郑州火车站客流量全国第二、货流量全国第一，2004年以来，火车站周边的批发市场的急剧膨胀，尤以服装经营面积增加最多。5年前郑州火车站地区的服装零售额占到全市零售总额的50%左右，而现在这一比例已下降到10%。虽然从零售量上看还是增加的，但零售所占份额在不断下降。这清楚地表明，火车站商圈已进入了一个以批发为主的时期。来这里批发的商户来源很广，不仅省内十几个地市的商户长年包长途车来这里，周边省份如河北、山西、陕西、湖北、安徽也有不少商户选择来郑州进货。

亮点：（1）由于服装批发具有易搬运、交易量大的特点，适合火车运输，郑州火车站周边服装批发市场的建立，依托郑州独特的地理优势，不但使服装批发成本大大降低，而且还增加了货物的运转速度。（2）银基商贸城良好的品牌形象和全国第三的规模，是其吸引周边省份客户的重要因素。（3）银基相比较周边省份批发市场具有较好的经营环境和基础配套设施。（4）普遍实行的买断制是吸引远方客户的有一重要因素。（5）本地服装加工产业与服装批发产业互相支持。（6）巨大的人流和高额的租金能够吸引投资商。

缺陷：同种业态的过度发展，可能会导致恶性竞争。

上海南站商圈

简介：上海南站作为适应21世纪的标志性建筑，是上海铁路枢纽规划的南大门，也是上海市规划的重要对外交通枢纽，和市内换乘枢纽。铁路上海南站的建设和开发，是徐汇区发展史上的又一重大机遇，是徐汇区建设现代化国际大都市一流城区的重要组成部分。为把该地区建设成为徐汇区新的人流、物流、资金流、信息流的集散枢纽，进而推动上海及徐汇经济和社会的新一轮发展。

亮点：上海南站规划建设的指导思想：1、世纪之作，要把传统铁路客运为主的车站地区建成世界级城市的重要组成部分和标志性地区，要充分考虑传统铁路客运模式与现代高速客运模式的结合 ；集一流交通、一流生态、一流购物、一流休闲旅游、一流居住、一流海派文化为一体，形成多层次、多视角、多品位人文环境，成为上海民俗文化和现代气息的典型缩影。2、整体开发，轨道、车站、广场和周边地区是一个有机和谐的整体，需要共同建设和开发。3、分段实施，车站地区的开发建设是一个过程，一般需要15~20年。因此，整体规划、分步实施应该成为上海南站地区的规划建设的重要指导思想。4、模式定位，上海南站地区的规划建设，需要依托对车站和道路交通的大规模投入优势，把这些固定资产作为经营的资本，充分挖掘其潜能，打造候鸟型生态环境和经济发展模式，形成独特的区域竞争能力。

其理论依据：第一，规划是降低社会成本的最根本的手段，在规划时应当将投资者效益最大化作为规划的起点，因为规划是组织协调社会各方合理分担社会成本的重要方式；第二，要把政府管理目标直接转化为社会成本的降低，政府应当考虑财政对绿化及市政的投入，能够带给投资者什么实惠；第三，上海南站地区为21世纪的强者提供了一个平台，通过规划让人看到前景，通过招标，让最优秀的投资者来这里创造最杰出的作品。

缺陷：上海南站现尚处规划建设阶段，因此缺陷尚未显现

厦门富山火车站商圈

简介：几年前的厦门火车站环境脏乱差，商业氛围不浓；近年来，经过厦门市政府斥巨资改造周边环境，目前，厦门火车站——富山商圈拥有购物中心、大型综合超市(大卖场)、主题百货、家居百货、专业店等各种新型商业业态；商业建筑面积已超过20万平方米，预计在未来几年内将达到50万平方米。厦门火车站 ——富山商圈已成为仅次于中山路商业街的厦门又一个商业中心，其销售额在全市社会消费品零售总额。预计到2009年，随着梧村汽车站改扩建、罗宾森广场、世贸广场二期等几大重点项目的逐步完工，火车站－富山商业圈将全面建成。

亮点：1、2002年，改建火车站及周边配套设施，铁路系统及厦门市政府斥巨资2000万元改建火车站，在原有基础上对门庭、行包房进行改造并新建第二出站口及售票大厅等；同时对沿街破旧店面进行整体拆除，重新规划后兴建。2、2004年改建汽车站，厦门市政府投资4亿元改扩建梧村汽车站，主要建设梧村汽车站、地下商业步行街、公寓。塔楼三大部分届时，梧村汽车站日发送旅客将达2万人次。3、厦门火车站地处市中心，拥堵的交通限制了有车一族及高消费阶层前来购物。对此，有关部门采取措施改善交通状况，改建与厦禾路平行的湖滨南路、贯通禾祥西路、扩建厦禾路为六车道的城市一级主干道等。2004年，厦门投资548万元进行厦禾路上富山转盘的改造工作。4、而对停车难的问题，不仅政府全力解决，一些大型购物商场也修建了大量的停车位。5、业内人士认为，厦门世贸商城成功地吸引沃尔玛、巴黎春天百货及众多特色单体店入驻，彻底改变了以往商圈经营结构单一、经营档次偏低的状况，提高了商圈的诚信度，增加了人气，提升了商圈的商业氛围。6、商家扎堆会产生群聚效应。

缺陷：1、高租金成本削弱优势，200元/平米的租金使其地价成本较其他地方高出很多，并且会转嫁到消费者头上，减弱其竞争力。2、娱乐休闲配套设施缺少，缺乏高档酒店，难以留住具有高消费能力的商务人员。3、空间布局不尽合理。从商业空间布局上看，富山商圈大型商店大多沿节点分布，形成一个个相对独立的类似上海徐家汇商业中心布局模式的商业集合区。4、软硬环境质量较差，从硬环境上看，富山商圈人车矛盾突出，缺少供步行者行走的步行走廊、露天的公共活动空间和休闲娱乐设施，商业中心区的形态、建筑样式、店面装修、经营方式等能体现城市的文化特性的要素缺乏统一的形象设计。从软环境上看，商圈发展缺乏大型的宣传促销，大型商业业态缺乏监督管理和引导。5、交通状况趋于严峻，主要表现为：（1）交叉口组织不合理，路口不同程度拥堵；（2）公交站设置不合理，削减路段通行能力；(3)过街设施配备不足，人车矛盾依然突出；(4)停车场供需不平衡，蚕食有限道路资源。

长沙火车站商圈

简介：长沙火车站商圈地处，长沙五一大道和车站路交汇口处，京广线上重要的南北交通枢纽，日发送旅客量低峰时2.8万人，高峰时可达6万人次，巨大的客流量和优越的地理位置给长沙火车站周边带来了巨大的商机，但其却由于恶劣的经营环境和商业形象，在1996年至2002年期间遭遇了“滑铁卢”，在长沙六大商业中心之列的火车站商圈逐渐沦落成为“商业空心”。2002年，由芙蓉区政府主导发起了“打造火车站诚信商圈”的系列活动，并积极引进了数家大型品牌商家，规范经营，使长沙火车站商圈起死回生、凤凰涅槃。

亮点：1、芙蓉区管理部门与火车站商圈的每个商家签订了“诚信经营责任状”。规范商圈管理，打造商业圈诚信品牌。2、积极引大、引强、引品牌，提升商业圈经营档次。现已积累了国储电脑城、新华楼 、朝阳电器城 、百信鞋业 、新兴大市场、苏宁电器朝阳店等一批品牌商家。

缺陷：1、长沙火车站商圈缺乏前期的合理规划，在经历了萧条之后，虽然逐渐兴起，但仍存在自然发展特征。2、五一路和车站路均是车流量较大的主干道，其严重制约了火车商圈的商业密集区的发展，使起商业点略显零散。3、业内专家认为火车站商圈发展潜力有限，以流动客人为主要服务对象的商家，往往商业信誉不高，加之中高档消费及个别商业业态缺席

北京西站商圈

北京西站工程占地约1.3平方公里，主站区总建筑面积约45万平方米，是亚洲第一大站，是目前我国规模最大的人口集散地和交通枢纽，每天30多万人次人流量，上万辆次出租车和公交车在此穿梭，每年近1.8亿次的覆盖人群。据获取的1999年北京西站地区内部的调查显示，从1997年的81户企业经营状况分析，盈利与亏损户数几乎相当，但亏损额超过盈利额400多万元，盈利额为773万元。

解析：北京西站庞大的“客流”与稀少的“财流”的鲜明对比，不仅仅是因为西站周边恶劣的经营环境和服务水平所造成的。从深层次看，这与北京西站地区缺乏统一协调的管理是不无关系的。

北京西站为中心的商圈，正好处在海淀区、丰台区和宜武区的交界处，而仅北广场和南广场就分属于北京市政府直属的北京西站地区管理委员会和丰台区政府下辖的南广场筹备处管理。管理上的割据势必造成条块分割，各自为政。据了解，作为该地区“最具权威性”的行政机构——西站管委最初的职责主要是确保铁路运营、站区治安、交通、规划和经济等五秩序，对于发展经济，并没有过多的重视。“实际上形成了被管死的局面，在某种程度上限制了经济的发展”。因此，在宏观调控管理，统一规划发展，合理利用资源，齐抓共管经济等系列筹措方面，西站管委不可能全方位地进行整体运作，只能与驻区单位协调洽商，“纸上谈兵”。由于多头管理且北京市政府缺少统筹，给整体行为的招商引资带来不便。

火车站的终端消费群体特征是消费时间较短、消费能力差异较大、个体消费需求不高，个体消费量不多，但对北京西站商圈而言，企业是政府管辖下招商的客户，而大部分车站人流和少部分周边居民才是企业的消费客户，也是西站商圈的终端客户。而如果缺少或没有终端消费的支撑，企业也将难以为继。但现实中由于前期规划决策的偏差，企业参与较少而政府主导过多，造成事实上过于面对高端消费群体，这样就出现了一种“行政性的投资——行政性的管理——行政性的经营”的非市场化运营模式。一旦经费不足而盈利又难以补上时，低水平运转也就成为必然。

火车站商圈开发思路

火车站商圈的特点：1、是交通的集散地，具有巨大的客流量，外来人口流动量大，在商圈自然发展的状态下，消费时间较短，消费水平不高，消费能力差异较大；2、如果缺乏统一、严格的管理，容易导致商圈经营环境恶劣和商业信用低劣；3、火车站是城市的第一印象，代表了一个城市的形象；4、其建设是一项复杂的系统工程。

火车站商圈的规划建设要点：1、建设水平应符合城市人口、经济、社会、文化发展需要；2、交通畅通，依照城市客流量设置交通集散地点；3、道路和其他基础配套设施要充分考虑人性化要求，符合商业圈游客的购物习惯、方便步行人流的畅通；4、圈中圈规划不宜形成各自为阵、互不关联的松散局面，如徐家汇商业圈中的商业集合区，应形成即集中又相对宽松、适宜人流通行的布局；5、行政管理应统一，多市场化运作、少行政性管理；6、重视招商的重要性，投资商的水平，直接决定着商圈的档次、价值、形象，应以较优惠的政策吸引部分重要的投资商。7、科学合理的建设时序，发挥前期开发对后期开发的带动作用。

火车站商圈的经营要点：1、加强火车站商圈经营环境管理，杜绝不诚信经营；2、注重业态管理，形成同行业间的错位竞争、不同行业间的相互配套，避免因过度竞争导致经营利润水平下降，从而减弱商圈的综合竞争力；3、根据当地消费水平和市场需求定位商品价格水平；4、根据当地市场需求和周边市场竞争，定位商圈主导业态。以主导业态带动其他商业发展；5、可以根据当地文化特点，打造其文化特色，作为吸引客流、提升商业形象的方法。

作者简介：

顾庆冲，男，南华大学经济管理学院硕士研究生；

李玉琼，南华大学经济管理学院教授，硕士研究生导师。