投资性房地产公允价值计量方法探讨

郝　宇

摘 要：新企业会计准则的颁布与实施，标志着我国会计准则体系与国际财务报告准则体系趋同。新准则下新设立的投资性房地产科目引入了公允价值计量的概念，本文通过对各种主要公允价值计量方法的分析，探讨其具体实施对房地产企业造成的影响。

关键词：投资性房地产；公允价值；计量方法

房地产是土地和房屋及其权属的总称。随着市场经济和房地产市场的发展，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，这些用于出租或增值的房地产就是投资性房地产。《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称“新准则”）规范了投资性房地产的确认、计量和披露。新准则对于公允、客观地反映企业投资性房地产的价值，具有重要意义。

一、投资性房地产中公允价值的引入

财政部在以往制订的准则中对于资产类账户很少使用公允价值的概念，在这种情况下，本次新准则中引入公允价值模式可以说是一个重大的突破。公允价值是立足市场、面向未来的计量属性。我国在基本准则中列示这一计量属性已走在IASBFramework和FASBconcepts的前面，在38个具体准则中，涉及公允价值的约16项，占42%，此外基本准则中也在计量属性中列示公允价值。国际会计准则委员会（IASC）在IAS32和IAS39中将公允价值定义为“在公平交易中，熟悉情况的自愿当事人，进行资产交换或负债清偿的金额”。美国财务会计准则委员会（FASB）在SFASNO.157中将公允价值定义为“双方在当前的交易（而不是被迫清算或销售）中，自愿购买（或承担）或出售（或清偿）一项资产（或负债）的金额”。我国在新颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为“资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计算”。

公允价值的引入首先是全球经济一体化的要求。我国加入WTO以后，与全球经济发展的联系越来越紧密，这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。其次，公允价值能更好地表现投资性房地产的特性。企业对房地产的投资一般金额大、周期长、流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。过去，企业将投资性房地产通常计入固定资产，并按其估计使用年限折旧。但从这些年房地产市场的情况来看，投资性房地产的市场价值往往远远超出其账面净值，按照旧准则下的历史成本计量无法反映其真实的价值。公允价值的计量模式更能准确地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，更符合投资性房地产的特性。

根据《上海证券报》会计研究员朱德峰的统计，至2007年4月27日已披露2006年年报的1303家上市公司中，有9家选择公允价值计量模式，9家中只有津滨发展的主营业务包含房地产开发。许多拥有较多投资性房地产的上市公司如陆家嘴、张江高科、招商地产等均未采用公允价值模式计量。由于发行外资股的上市公司需要按当地的会计准则编制财务报告，而公允价值计量模式又是国际会计准则的基准计量模式，即便采用成本模式计量也必须同时披露投资性房地产的公允价值，因此这些在国内和纽约、香港等地同时上市的上市公司无疑是最方便采用公允价值计量模式的。但事实上却是，大部分有关公司选择成本计量模式。

大部分上市公司没有采用公允价值计量模式计量投资性房地产的原因较为复杂，一个可能的原因是采用公允价值计量可能增加财务报表项目的波动性。在公允价值计量模式下，经济环境和风险状况的变化以及企业自身经营状况的变化都有可能引起企业利润的波动。二是采用公允价值模式计量对企业经营指标有重大影响。例如，在成本模式转换为公允价值模式计量时，由于两者计量的价值存在差额，新准则规定，首次执行3号准则时，将该差额计入资本公积，这样就会影响以前的利润分配及盈余公积，对利润分配表造成重大影响，增大了企业当期总资产和所有者权益，降低了净资产收益率，影响上市公司再融资。三是采用公允价值模式计量对企业经营利润有重大影响，进而影响企业的纳税情况。鉴于相应的税收政策尚未出台，企业担心增加税负，故在观望等待明确的税收政策出台后再做决定。

除以上原因外，还有一个重要的原因是公允价值计量的实际操作难度大。新准则没有明确公允价值的计量方法，在采用公允价值模式计量的上市公司中，有的聘用专业评估机构进行评估计量，有的采用以房地产经纪公司调查报告为依据，有的由企业自己估价计量。而不论采用哪种方式进行计量，都需要企业决策层了解各种计量方法的适用范围及采用后可能对企业各方面带来的影响，以方便做出决策。

二、公允价值计量方法探讨

新准则规定采用公允价值计量投资性房地产，应当满足两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。目前，关于房地产估价的方法主要有市场法、成本法、收益法、假设开发法等，各种方法各有其不同的特点和适用范围，恰当地运用计量才能符合新准则的要求，客观反映房地产的公允价值。

1.市场法

市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。市场比较法评估的基本公式是:

比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数

市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，是最能体现房地产评估目的的基本方法，是一种直观、适用性广，容易把握的评估方法。市场比较法由于评估结果的高比较性而具有较强的说服力，容易被估价人员、委托者及社会人士所认可，因此，市场比较法被公认是最合适、有效的一种评估方法。毫无疑问，在条件许可的情况下，市场法为最符合新准则的计量方法，《房地产估价规范》第5.1.4条也特别强调:在有条件选用市场比较法时，应当首选市场比较法。

随着国家住房制度的改革，住房逐步实现货币化、商品化、市场化，房地产市场正逐步兴旺起来，为市场比较法的实施提供了比较有利的条件。但由于房地产本身的独特个性，不管市场多么活跃、有多少交易案例，要找到与待估房地产完全一致的交易案例是不可能的，必须进行差异修正，而修正系数的确定总是带有一定的主观性，从而使市场比较法在房地产评估中受到一定程度的限制，也使人们对其评估结果的客观性产生一定的怀疑。

2.成本法

成本法也称重置成本法，是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值，一般它总是针对现存房地产而言的。评估的基本公式为：

（1）最基本公式：房地产价格=重新购建价格-折旧

（2）适用于新开发土地的基本公式：

新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

（3）适用于新建房地产的基本公式：

新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

（4）适用于旧房地产的基本公式：

①在旧房地情况下

旧房地价格=房地的重新购建价格－建筑物的折旧

②在旧建筑物的情况下

旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧

成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定。成本法可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。事实上，评估总是在模拟的市场环境下进行的，因此，成本法评估也应考虑交易双方的情况，即综合考虑交换双方的利益。不管生产费用有多大，衡量商品价格的总是商品的效用，有相同效用房地产的价格才会趋于一致。从这个角度来讲，只要投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，并且能从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，成本法也符合新准则关于公允价值计量的规定。但与市场法相比，显然其对投资性房地产真实价值的科学合理估计要打折扣，故应优先选择市场法。成本法作为房地产评估的基本方法，在现实生活中应用广泛，其具体操作相对简单，备受众多评估人士的青睐。成本法适用于市场规模小或没有收益的房地产的评估，比如公共建筑、公益性房地产等的评估。

3.收益法

收益法又称收益资本化法、收益还原法、收益现值法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。收益法根据资本化的方式不同，分为直接资本化法（含收益乘数法）和报酬资本化法（即现金流量折现法）：

（1）直接资本化法基本公式：

房地产价值=年收益×收益乘数

（2）报酬资本化法的公式：

V——房地产在估价试点的收益价格，通常又称为现值。

n——房地产的收益期限，是从估价时点开始未来可以获得收益的持续时间，通常为收益年限。

A₁，A₂，…，A_n——分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，……，第n期末的净运营收益，通常简称净收益。

Y₁，Y₂，…，Y_n——分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，……，第n期的报酬率（折现率）。

收益法的理论依据是预期原理，即价格是由人们对其收益能力大小的期望决定的。具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等的预期。事实上，鉴于新准则中投资性房地产的定义是指“为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产”，因此投资性房地产的真实价值关键取决于其未来能够带来的收益。从理论上来说，收益法应该是最能真实反映投资性房地产公允价值的计量方法，而且也符合新准则关于采用公允价值计量投资性房地产应当同时满足的两个条件。但在实际工作中，一是年收益毕竟也是一个估计数，与未来的真实收益还是会有出入，二是收益乘数与报酬率的确定也带有一定的主观性。这样算出来的公允价值与真实情况会有一些误差。

收益法也是资产评估的基本方法之一，它反映了评估这一经济活动的本质与初衷，特别适用于对收益性房地产的评估，如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产公允价值的计量不适合采用该方法。《房地产估价规范》第5.1.5规定:收益性房地产的评估，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

4.假设开发法

假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。假设开发法的本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。

假设开发法的基本公式是：

待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费

运用假设开发法评估时，要注意如下两个前提:

（1）最佳开发方式。不同的开发方式，对未来的房地产的价格会产生很大的影响，同时其开发所耗用的费用也是不一样的。假设开发评估法总是以对土地的最佳开发方式为计算的依据，比如土地用途、建筑物容积率、配套绿化率等，都可能会影响土地功能的发挥。因此，评估时须了解相关城市市政规划政策及城市发展动态，比较不同的开发方式，从中选择最有利的开发模式，从最有利的开发方式中来考虑土地的价值。

（2）价格预测。假设开发法的可靠性除了其开发费用的准确计算外，还依赖其在未来市场中可能实现价格的准确预测。正如前面所述，确定未来价格的依据的契约租金虽然来源相对可靠，但契约期与未来有一个时间差，降低了利用租金计算价格的可靠性。解决的办法是对其契约租金进行适当调整，利用消费价格指数对租金进行修正，并按年进行调整。

假设开发法的理论依据与收益法一样都是预期原理。其更深层次的理论依据类似于地租原理，不同的是地租是每年的租金剩余，而假设开发法则通常是测算一次性的价格剩余。采用假设开发法的效果取决于有一个良好的社会经济环境，包括：①有一个明朗、开发及长远的房地产政策；②有一套统一、严谨及健全的房地产法规；③有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；④有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；⑤有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。整体来说，假设开发法的可靠性较差，特别是目前我国房地产市场的发展尚不规范，达不到上述要求，对价格预测具有相当大的难度，所以也不适合我国当前会计准则的要求。然而，假设开发法却为许多的开发商采用，特别是在发达国家和地区，假设开发法得到普遍的运用。

以上几种方法为常用的房地产估值方法，企业在采用投资性房地产公允价值计量模式时应在符合新准则的前提下，根据实际情况选用恰当的方法客观地计量房地产的公允价值。

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