房地产信托投资基金是魔是道？

陈基强：REITs将缓解资金压力

据悉，央行正在筹划打造适合中国国情的简化版香港REITs模式，因为是站在美国次贷危机的基石上来勾画中国本土的REITs市场，其严谨程度显而易见。

REITs是一种间接的房地产投资方式，一般只适用于商业地产，经营模式更多是运作已有的成熟物业，通过租金收入获取稳定的收益从而避免投资风险，极少用于开发型投资，因而不同于一般意义上的房地产项目融资，其安全系数更高。

REITs的运作方式一般归为三类：第一种是资产型，REITs发行人向投资者募集资金，随后用于收购写字楼、购物中心等，这些经营性物业所产生的租金收益等现金流会按投资比重分配给投资人。例如由长江实业发起、在新加坡上市的置富REITs，是亚洲第一只跨国REITs（第一个持有香港资产的新加坡房地产投资信托），共集资19.9亿港元；第二种是抵押型，物业开发商将旗下部分或全部商业物业打包设立REITs，根据这些商业物业的租金收益、按揭利息等作为标的，通过银行获取貸款，银行对物业进行金融证券化衍生，地产公司则可继续持有物业的所有权，期满后，开发商再将物业回购；第三种是兼具资产型和抵押型的混合型REITs。目前亚太地区的REITs主要是资产型，抵押型的较少。

除了美国、澳大利亚、荷兰等少数国家，其他国家的REITs市场大多是在2000年以后发展起来。日本的REITs始于2001年，迅速成为亚洲最大最成熟的市场；2002年新加坡出现第一只REITs；2005年，中国香港和中国台湾也推出REITs，让更多的全球REITs资金流向亚洲。

中国房地产金融发展还有待优化，现在推出REITs的意义有三：第一，REITs将缓解房地产企业的融资困难和银行的贷款压力，只有实现房地产企业融资结构的多元化，才能增强其抗风险能力；第二，有助于市场的透明化规范化，建立起有效的资本市场；第三，为投资者提供多元化的投资渠道，打破房地产资产投资的局限性，例如在美国的REITs市场，投资者每年都能够获得年均12%的收益，相对于其他投资产品，REITs的投资更为安全稳定。

2007年以来，REITs波动率上升，但与波澜起伏的股市相比，REITs市场仍然拥有较低的投资风险，过去8年，全球REITs年回报率在15%-20%左右，高于股市和债市的回报。回报虽高，但是建立这样一个交易平台却又谈何容易，有方方面面的顾虑，中国的REITs发展之路还有很多路要走。（作者为基强联行投资管理中国有限公司董事总经理）

杨红旭：REITs要让民众分享利润

一场金融风暴，卷走了华尔街头上的王冠，金融精英们都在忏悔房地产金融过度衍生化之罪过。对于包括我国在内的“金砖四国”来说，由于资本市场开放度较低，侥幸逃过了一劫，金融体系并未受到重创。

制度落后偶而可以得福，却难以长期受益。我国金融体系的改革与完善不能因噎废食，尤其是房地产证券化必须继续推进，首先推出的便是REITs。

REITs喊了好几年，却每每“只听楼梯响，不见佳人来”，让等得不耐烦的企业跑到境外上市。例如，2005年底广州粤秀集团将旗下60万平方米的优质收租物业打包，在香港成功发行REITs。

去年12月国务院常务会议出台的“金九条”中，首次提出“开展房地产投资信托基金试点”，标志着中央开始动真格了。REITs的诞生地是美国，至今已有300个REITs，其中三分之二在证券交易所公开上市，居民可以像买股票一样购买REITs产品。

REITs对于我国房地产业的健康发展大有好处。首先，为开发企业直接融资开辟了一条新路径。其次，有助于发展持有物业。我国房地产业尚处于初级阶段，销售型开发处于绝对主导地位，持有型开发占比极小。而在欧洲房地产发达国家，持有型物业一般占物业总数的50％左右，香港地产巨头们都倾向于持有优质物业，比如香港置地拥有中环CBD区域13个甲级写字楼。持有一定收租物业，可以优化企业财务结构，香港地产巨头们安然经受住亚洲金融危机后楼市崩盘的考验，可以说持有物业是“救命稻草”。 REITs放行，必然刺激地产商增加持有物业，这有利于优化房地产开发经营模式。

最后，REITs可以让民众分享房地产业高成长带来的高利润。近几年我国房价增长偏快，“暴利”的开发商成为公众批判的对象，实际上开发商同时也承担了间接融资带来的高风险。同时，眼下投资投机需求重新入市，很多中产家庭有了一套房，还想买第二套房，甚至第三套房，房子已成为过度追捧的投资品。与此同时，住宅租金却是持续下降的，在这种散户投资模式下，大家都没想清楚可供出租的房子会越来越多，房子增值空间越来越小。如果投资由专业团队经营的高租金REITs，则可以分享房地产的高利润。

法律未定，REITs在国内只能是“摸着石头过河”。到底是由银监会，还是由证监会负责，尚存争议，这直接关系到将来的REITs是在证交所公开上市，还是只能由机构投资者“玩票”。但愿我国REITs早日向美国成熟模式靠拢，不仅让行业、企业受益，而且泽被广大散户投资者。（作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长）