上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析

张 兴 徐文学 柳 萍

中图分类号:F233 文献标识码:A

内容摘要:我国新会计准则中引入了公允价值计量方法,其中投资性房地产在满足一定条件的情况下允许采用公允价值计量,在我国房地产价值不断攀高的背景下,这无疑会在当期增加企业的净资产,但这样一个对企业有利的政策目前并未被大多数企业采纳。文章通过分析公司未采纳公允价值计量的原因,结合实际情况提出了一些在上市公司推广公允价值计量的建议。

关键词:公允价值 投资性房地产 应用障碍 解决方法

当前,在会计准则制定上,无论美国的财务会计准则委员会(FASB),还是国际会计准则理事会(IASB),都正在由传统的历史成本会计向公允价值会计转变。毫无疑问,这种转变会对国际财务会计理论和实务界产生深远影响。为了加强我国会计准则与国际财务报告准则的协调与趋同,我国新颁布的企业会计准则体系(《企业会计准则 2006》及其应用指南)大量地引入了公允价值计量属性,其中对投资性房地产明确规定可以采用公允价值进行后续计量。但是这样一个看起来对企业有利的政策,事实上却与大部分上市公司无缘。在2007年年报中,只有少数几家公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。公允价值在投资性房地产中推行为何会形成这样一种现状?如何更广泛地在上市公司中应用这一计量模式,成为亟待解决的问题。

公允价值模式进行后续计量的现状及成因

由于公允价值将大大增加上市公司的净资产,同时给公司带来不菲的账面收益,因此很多公司应该会倾向于用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。表面上看来新准则的有关规定对企业有利,各界也普遍预计上市公司中将有很多会选择这一计量模式,众多握有物业的房地产公司及商业地产资源丰富的商业类公司都被频频关注。但事实并非如此,公允价值概念被引入新会计准则两年后,仅少数上市公司选择公允价值计量模式。

企业实施公允价值计量方法有种种困难,本文分析概括了以下几点原因。

(一)公允价值理论层面的障碍

公允价值是近来国际上会计发展与研究中的一个热点话题。FASB于2006年9月发布FAS 157号准则——《公允价值计量》,该准则于2007年11月15日正式生效。IASB也于2005年9月启动了修订《公允价值计量》准则的工作计划。而我国尽管在新准则中大量运用了公允价值,但没有一个单独的有关公允价值内容的具体准则,对公允价值的运用都是体现在其他具体准则中,使公允价值的运用缺乏理论的指导。公允价值的理论体系尚不完善,许多问题处在研究之中,实务情况更为复杂,这就使得大部分公司没有对投资性房地产采用公允价值计量,或者持观望态度。

(二)市场环境的障碍

我国会计准则对公允价值定义为“在公平交易中,熟悉情况的当事人自愿进行资产交换或负债清偿的价格”。由此可以看出,公允价值本质上是与公平交易相联系的,有公平交易才会有公允价值。但是我国目前市场化程度不高,公平的交易环境尚在建立和完善中。我国新准则对投资性房地产公允价值计量模式的运用设定了严格的限制性条件,不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。根据新准则应用指南的规定,同类或类似的房地产,对建筑物而言,是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物;对土地使用权而言,是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。而由于地段、楼层、朝向不尽相同,要找到每一处房地产的活跃市场,其实很不容易。

(三)企业自身原因

1.使用公允价值的成本较高。公允价值的评估给审计师提出了一个比较大的挑战,而我国在这方面尚未起步或者刚刚起步。怎样来判断公允价值的确认方法是否恰当,公允价值的确定是否合理,成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。新会计准则确定了公允价值的方法,列示了4种可供选择的方案,即活跃市场存在着相同或相近地理位置、不同地理位置或不活跃市场存在类似的其他房地产最新交易价格的,均可参照类似房地产的现行市场价格,亦可以采用估计未来现金流量的现值法进行确定。

2.出于对税收成本的考虑。目前,我国财政部、国家税务总局明确规定在计税时,投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不予以考虑,在实际处置或结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。因此,无论企业采用何种模式,其应纳税所得额是一样的。但是,若企业采用成本模式,由于新会计准则和税法的处理基本一致,企业完全可以根据会计核算的利润直接计算所得税,比较简单;若采用公允价值模式,考虑到会计和税法处理的差异,企业不能根据利润直接计算,而只能通过纳税调整计算应纳税所得额,势必将增加核算的难度及工作量。

此外,在公允价值模式下,新会计准则和税法的处理存在明显的差异。会计上,在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值,差额计入损益,不计提折旧或摊销。而目前税法上,是按实际成本确定投资性房地产的账面价值,不确认公允价值变化所产生的所得,其影响是对投资性房地产在计算所得税时,很可能仍按计提折旧或摊销处理,这样,在公允价值模式下对税负没有影响。但如果计算所得税时,不确认公允价值变化所产生的所得,也不能按计提折旧或摊销处理,但是企业在成本模式下,计提折旧或摊销处理具有抵税效果,这样,企业必定会权衡公允价值模式下给企业带来收益和折旧摊销抵税之间的利益关系,毕竟前者并没有给企业带来现实的现金流入。

公允价值计量方法的实施建议

(一)构造理论框架,完善理论体系

目前,对公允价值计量模式的研究要注重理论体系的健全,我国财政部会计准则委员会和会计理论界等部门应积极研究美国和国际会计准则委员会的有关公允价值的准则,结合我国国情尽早推出一个更具操作性的公允价值计量的理论及应用指南。这个应用指南应对公允价值计量模式予以明确规定和详尽说明,指导企业在实务中正确运用公允价值。

(二)加快市场经济发展,完善市场环境

公允价值本质上是与公平交易相联系的,有公平交易才会有公允价值。所以,要想保证公允价值的有效实施,必须努力构建一个完整、统一、开放、充分竞争的市场,为公允价值的运用创造良好的大环境。

我国应加快建立与市场经济发展程度相适应的全国市场价格信息数据网络,大力推进信息资源公开化,形成良好的市场价格信息体系。这样,将极大地方便企业财务人员及专业估价人员在资产定价时选取适当的参数数据。

(三)制定税收优惠政策,鼓励公司采用公允价值模式计量

国家税务总局于2007年7月颁布《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]80号),其中规定:企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。这就是一项很好的鼓励政策,今后,税务机关应制定更多的优惠政策,以更好地推动公允价值在实务中应用,减轻企业的税收负担,打消企业的顾虑,避免企业为避税而倾向于继续使用历史成本计量模式。

(四)企业需要完善自身条件,对相关信息进行准确评估

企业要加快公允价值信息数据库建设,以降低获取公允价值信息成本。为获取公允价值的相关信息,企业应根据所涉及的房地产业务类型,建立容量大、时效性强且与企业相关的公允价值信息数据库,注重平时的积累,及时获得房地产市场的相关信息,以方便财会人员在对公允价值的计量时能够快速地选取适当的参数,准确评估企业投资性房地产的公允价值。

参考文献:

1.路晓燕.公允价值会计[M].经济科学出版社,2008

2.陈兆芳.公允价值运用的障碍及对策研究[J].财会月刊(综合),2008.1

3.财政部.企业会计准则2006-中华人民共和国财政部制定[M].经济科学出版社,2006