廉租房实物配租租金定价探析

　　摘要：廉租房建设是构建和谐社会、稳定社会秩序、缩小贫富差距的重要举措。该措施自实施以来，取得了良好的社会效应。然而廉租房建设无前例可循，许多城市的廉租房建设遇到了许多困难。如何制定实物配租模式中的租金标准就是亟需解决的问题。文章主要从级差地租的角度运用李嘉图租金模型对这一问题进行分析探讨，最后结合政策为廉租房建设中的租金定价问题提供一种思路。
　　关键词：实物配租；租金定价；二次分配；李嘉图租金模型
　　
　　廉租房制度是我国住房供应体系的一个重要组成部分，也是我国住房保障的重要制度安排，是有效解决我国城镇低收入者住房问题的重要途径。在当前构建和谐社会的大背景下，如何保障我国庞大的弱势群体的居住权利，实现社会公平，具有非常重要的现实意义。廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。本文将针对实物配租这一保障方式中涉及到的租金定价问题进行分析。
　　
　　一、我国廉租房实物配租实施过程中存在的问题分析
　　
　　《廉租住房保障办法规定》：廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。实物配租的住房租金标准实行政府定价。实物配租住房的租金，按照配租面积和市、县人民政府规定的租金标准确定。有条件的地区，对城市居民最低生活保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。
　　我国目前绝大多数实物配租都是通过新建住房来解决房源紧缺的问题，廉租房实物配租租金通常都是由政府统一定价，原则上按照维修费和管理费两项因素确定，以后随着最低收入家庭收入水平的提高而适当提高，即在同一城市的不同地区廉租房的租金都是一个标准。
　　在实施过程中经常会出现以下问题：城市中心区的廉租房需求异常火爆，申请人数大大高于政府手中的房源数，政府很难分配；而离市中心较远地区建设的廉租房则相对冷淡，即使勉强入住，也常出现住户交通成本过高的问题。而产生以上问题的一个主要原因就在于全市统一租金标准的方式不能体现廉租房的位置差别，从而使得市中心廉租住户相对于居住于偏远区域的廉租住户更多地享受了社会福利。
　　城市的住房租金符合李嘉图租金模型，李嘉图租金模型认为，城市住宅租金包括农地租金：将农用地转化为城市用地所必需的农业用地租金；建筑租金：由建筑成本折算年金计算出的单位建筑租金；位置租金：由于位置不同所造成的单位面积的交通费用的节省额，可以定义为位置租金，也就是级差地租。
　　假定城市为以o为圆心，以b为半径的圆形区域，城市住宅和廉租房在建筑结构上无差异且都是均匀分布于城市各个区域（本假定适用于全文），政府统一设定的廉租房租金标准为rg。取单位面积的住宅（城市住宅和廉租房）为计算对象。则城市住房租金李嘉图模型如图1所示。
　　
　　图中r1为农地租金；r2为建筑租金；r3为城市中心o处住宅位置租金；x为住宅X离城市中心的交通距离；b为城市半径，即中心到城市边缘的距离。则有城市住房租金函数：
　　R（x）=r1+r2+（b-x）r3/b
　　从上式可以看出，X处的位置租金为r3（b-x）/b，随x变化而变化，农用地和建筑租金在任何位置都是固定不变，恒为r1+r2。
　　则X处廉租住户间接享受的财政转移为：
　　F（x）=R（x）-rg=r1+r2+（b-x）r3/b-rg
　　由上式可以看出F（x）是x的减函数，也就是说在全市廉租房统一定价的情况下，廉租户间接享受的财政转移支付因位置不同而不同，距离城市中心越远，所享受到的财政转移支付越少。这就违背了二次分配注重公平的原则，同时也影响了廉租住房分配工作的顺利开展。
　　
　　二、实物配租租金定价方式的提出
　　
　　要做到社会福利公平分配，保证廉租房建设的可持续发展，可以尝试在廉租房实物配租租金定价的过程中考虑位置租金（级差地租）的因素进行区别定价。
　　（一）模型建立
　　假定政府确定的廉租房平均租金标准为rg。
　　情况1不考虑位置租金因素，则廉租住房租金函数为F0（x）=rg（如图2所示）。
　　
　　情况2考虑位置租金因素，取城市住房租金函数R（x）=r1+r2+（b-x）r3/b斜率-r3/b作为廉租住房函数的斜率，可以定义廉租房租金函数为F（x）=a-xr3/b（如图3所示）。式中a为城市中心o处的廉租房租金；r3为城市中心的位置租金；b为城市半径；x为X处廉租住户到城市中心的距离。其中r3与b可通过实际调查数据处理后得出，是已知常量，a是未知常量，只要确定了a就可以确定廉租房租金函数。
　　
　　在政府确定了廉租住房单位面积标准rg后，在不考虑位置租金因素和考虑位置租金因素的两种情况下，政府收取廉租房租金总量是一样的。则有下面的等式：
　　∫0b2πxF0（x）dx=∫0b2πxF（x）dx
　　即∫0b2πxrgdx=∫0b2πx（a-r3x/b）dx
　　可求得a=rg+2r3/3
　　代入函数F（x）=a-xr3/b可以得到考虑位置租金因素的廉租房租金函数：
　　F（x）=rg+2r3/3-r3x/bx∈[0，b]
　　式中x为住宅X离城市中心的交通距离；r3为城市中心o处住宅位置租金；b为城市半径，即中心到城市边缘的距离；rg为政府确定的廉租房平均租金标准。
　　（二）模型分析
　　以上所推导出的廉租房租金函数：
　　F（x）=rg+2r3/3-r3x/bx∈[0，b]
　　存在以下三种情况：
　　1、函数F（x）位于x轴上方（如图4所示）
　　
　　即F（x）≥0
　　则有F（0）>0且F（b）>0
　　可以得出rg>r3/3
　　即当rg>r3/3时，F（x）≥0
　　也即当政府确定的廉租房平均租金rg大于城市中心处住房位置租金r3的三分之一时，城市中所有廉租住户都需要交纳租金。
　　2、函数F（x）与x轴相交（如图5所示）
　　
　　即F（0）>0，F（b）<0
　　可以得出-2r3/3　　令F（x）=0
　　可以得出x=b（rg/r3+2/3）
　　即当-2r3/3　　若x0
　　
　　若x>brg/r3+2b/3则有F（x）<0
　　也即当-2r3/3　　3、函数F（x）位于x轴下方（如图6所示）
　　即F（x）≤0
　　则有F（0）<0且F（b）<0
　　可以得出rg<-2r3/3
　　即当rg<-2r3/3时，F（x）≤0
　　也即当政府确定的廉租房平均租金rg<-2r3/3时，城市中所有廉租户都不需要交纳租金，还可以得到一定数目的交通补贴。
　　（三）模型应用探讨
　　具体定价时，可以先通过调查分析和数据处理得出城市中心住房级差地租r3和城市半径b，政府根据城市廉租房物业管理费和维修费开支需求，同时参考城市廉租住户需求和自身财政状况确定全市廉租房平均单位租金为rg，从而建立符合该城市的廉租住房租金函数：
　　
　　F（x）=rg+2r3/3-r3x/bx∈[0，b]
　　再根据不同廉租房所处的位置计算处各地段廉租房所应交纳的房租或者所应享受的交通补贴。要在实践中应用以上模型还需要解决以下几个方面的问题：
　　第一，现实中的城市都不是规则的圆周型，并且因为各种现实原因，城市住房和建设的廉租房也都不是均匀分散于城市各处，这就给相关常量的确定增加了很大的难度，就要求在计算过程中对相关数据进行必要的调整和模糊处理，同时还要对建立起来的模型结合现实情况反复对照调整，才能保证所建立的函数对于该城市具有一定的实践意义。
　　第二，理论模型无法照顾到现实中不同廉租住户因不同家庭条件等原因所产生的特殊要求。现实中的廉租住户在选择廉租住房的过程中除了要考虑租金因素外，还可能因为看病、上学、上班等原因而产生各种特殊需求，同时由于不同的家庭困难程度又对于租金有不同的承受能力。这就需要在按照模型定价后还要针对各种特殊情况进行二次调整。
　　第三，现行的各廉租小区资金自收自支的机制需要重新调整。现行的全市统一租金定价的方式基本可以使得各廉租小区达到收支平衡，而本文所探讨的定价模式则打破了这种平衡，如果仍然采取自收自支的方式，则会出现趋于城市中心的廉租小区出现赢余，而区域城市边缘的廉租小区则入不敷出甚至根本就没有租金收入并且还需要给予廉租住户一定的交通补贴。这就要求全市的廉租住房资金应该采用统收统支的方式，即各廉租住房租金统一收取归拢，然后根据各廉租住房物业管理和房屋维修开支需求统一分配。
　　
　　三、小结
　　
　　总之，按照二次分配注重公平的原则，政府在进行廉租住房租金定价的过程中应该考虑级差地租的影响，对于不同位置的廉租住房进行区别定价。对趋于城市中心的廉租住房租金适当提高，而对趋于城市边缘的廉租住房租金进行一定的下调甚至免收租金并给予一定的交通补贴。本文结合现实着重从理论方面对于廉租住房租金定价进行了一定的探讨，但在理论与现实的结合当中可能会出现新的问题，就需要对本文提出的定价模型进行进一步修正和改进。
　　
　　参考文献：
　　1、钱瑛瑛.中国住房保障政策研究——经济适用房与廉租房[J].中国