灰色的房贷

　　各银行房贷部门“脆弱”的神经，当下正被银监会和地产市场所牵引。
　　遵守规则可能造成业务量的下滑，更意味着一线员工生存状况的恶化；而“曲线绕开”，意味着可能吃进“不良”贷款，更要冒被监管机构点名的风险。
　　某商业银行房贷部门负责人曾对记者颇为直接地表示，以目前的房价下跌势头，银行新发放的个人房贷因为“炒房”原因成为“不良”的可能性已经非常小，而银监会关于二套房的政策令市场观望氛围相当严重，不少银行在特定区域内的个贷业务甚至面临完不成任务的可能。这种情况下，种种“擦边球”被银行打得不亦乐乎。包括“联名贷款”、“明赠暗买”、“降低居住面积”等“灵活多样”的操作方式在市场上层出不穷。
　　
　　调查1
　　“人均面积”有学问
　　
　　根据央行和银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》相关规定，已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如果人均住房面积低于当地水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。
　　
　　据记者了解，广州地区居民如果在购房时想要以人均面积享受相应优惠，其人均居住面积必须低于19.90平方米。某房产中介顾问对记者表示，如果家庭内人均居住面积低于这一标准，二套房是可以想办法获得一套房的优惠的。“房管局目前都是按照户口簿中人数除以这套房的面积，如果你的居住面积低于19.9平方米，可以尝试这种方式。”
　　但也有部分中介对记者表示，这种方法操作起来问题比较多。“主要是很难界定你的实际居住面积，如果这样的话只要把家里人的户口迁来广州，就可以办，但相信实际上并非如此简单。”
　　不过某中央媒体在深圳曾爆出银行直接“教”房贷者在购买第二套房申报资料时直接将第一套房的人均面积填写为零，或者是29平方以下，这可满足当地人均居住最低标准拿到第一套房的待遇。
　　但广州某银行房贷负责人则对记者表示，基层可能会有这样“取巧”的做法，但从风险角度来看银行不会愿意给此类客户发放贷款。“一般来讲人均居住面积低于这个数的家庭还款能力都不强，通过这种形式放款风险很大，但基层可能有人员这么操作，主要是为了完成任务，但如果发现的话我们会内部处理。”
　　
　　调查2
　　联名贷款“最推荐”
　　
　　如果觉得走住房面积不好办的话，联名贷款可以给你解决问题。
　　而根据银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的规定，家庭称为单位认定房贷次数成为基本思路。不过在实际操作中，如何界定“家庭”也是相对模糊的概念。
　　某大型房屋中介的物业顾问对记者直言，如果此前贷款没有还完，再在自己名下挂上一套房子必须按照二套房的规定来办，但是以朋友联名或者以父母名义购买也同样可以享受一套房的政策。
　　“如果和朋友合买，只要你的朋友没有买过房，那么可以按第一套房的规定来做，不过你要在购房之后通过房产局过户；同样，如果父母名下没有房子，以他们的名义买不受家庭为单位的约束，同样可以享受第一套房的规定。”该物业顾问对记者表示。
　　而记者查阅银监会通知的相关解释，“家庭”的范围包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说在未婚情况下或者以父母名义购买不在银监会规定的范围之内。
　　地产业内人士和银行人士均对记者称，这种情况只能说规定是“活”的，相应的操作也跟着“活”起来。记者了解到，目前广州大部分地产中介机构在购房人表示想要绕开二套房政策时均会推荐采用联名购买的方式。
　　“最后只要在房管局办一个过户手续即可，没什么太麻烦的事情。”该物业顾问对记者说道。
　　
　　 调查3
　　“赠与”方式亦可行
　　
　　而如果把二套房交易变成“赠与”，似乎就不存在二套房受限制的问题了。
　　某大型房产中介销售顾问对记者表示，如果觉得联名购买最后过户比较麻烦，通过“赠与”的方式操作可以使流程变得更加简便。“买卖双方只要在房产局申明是赠与，按相关规定办理过户手续即可，付款的话双方私下解决即可。”
　　不过记者追问其通过这种方式是否有过成功的案例，该销售人员并不回应。（ 摘自：《南方都市报》2008年6月14日 编辑：蔡文清）