丹耀商场破产案

　　
　　虽然地处中国最繁华的商业黄金地带之一，但由于产权分散、经营混乱，最终致使整个商场不得不关门歇业。丹耀商场的例子给了我们哪些启示？
　　
　　记者近日从北京产权交易所了解到，北京丹耀房地产有限公司拥有的丹耀大厦部分房产将被公开拍卖，其中，商业部分面积为8945.18平方米，占整个丹耀商场面积的47.08%。自此，中国新《破产法》实施后的第一例破产案——北京丹耀房地产有限公司(下称“丹耀公司”)破产案终于进入清盘收尾阶段。
　　
　　破产始末
　　
　　北京产权交易所的拍卖公告称，2008年7月18日，北京亚特兰国际拍卖有限公司对丹耀大厦部分房地产进行公开拍卖，建筑面积为2.35万平方米，其中商业8945平方米，公寓10345平方米，地下车库4218平方米。其拍卖保证金为4000万元，起拍价3.2亿元。
　　位于王府井商业街的丹耀大厦，1~5层为商场，6层以上是公寓，其对面为北京市百货大楼，北边是东安市场。虽然占据了黄金位置，但丹耀商场经营远不及周边的商场，经营比较混乱，食品、眼镜、茶叶、工艺品、服装等都囊括其中，缺乏一个明确的市场定位。据了解，丹耀商场拥有30多个产权业主，其靠临街的优质商铺基本都为个人所有。
　　王府井商业街建设管理委员会宣传部副部长李军告诉记者，丹耀商场的最大症结是产权分散，除非产权整体得到统一，否则很难改变其经营混乱的现状。
　　“分散的小商户经营使丹耀商场的整体形象和定位无法统一”，李军表示，如果商场产权能够整体拍卖、实现产权统一，将非常有利于商场的整体定位和经营。
　　提到丹耀大厦，就不能不提到已故的香港女首富龚如心，1995年，龚如心以私人持有23.1%股权的香港上市公司丹枫控股开始在北京涉足地产，分别投资了绿屋百货、丹耀大厦、吉祥大厦等。
　　丹耀公司成立于1993年，投资总额3500万美元，注册资本1167万美元，经营期限50年。1996年公司变更名称为北京丹耀房地产有限公司。丹枫控股持有85%股权。法定代表人赵胜利。
　　丹耀大厦于2001年开业，地下一层至地上五层为丹耀商场，六层以上为公寓。大厦公寓出售率不高，以出租为主。与王府井众多红红火火的商业相比，丹耀大厦的商业也显得颇为冷清。
　　2003年始，丹耀公司因未能协助业主办理房产证、欠付工程款等原因而被提起诉讼，结果多次败诉。
　　作为丹耀大厦的开发商，丹耀公司是由香港丹枫控股控制的中外合作企业。而丹枫公司似乎对丹耀大厦再无接手兴趣，根据丹枫控股2007年年报显示，2007年2月其全资子公司多宝龙以1.3亿元将吉祥大厦股权出售予中国银泰集团；西单项目亦出售给中国联通等公司。加上正在拍卖清算当中的丹耀大厦，丹枫控股已经撤出其在内地的大部分地产投资项目。
　　2004年年底，丹耀公司申请破产。经过近3年的审定，2007年6月，法院宣告丹耀公司破产，指定北京市企业清算事务所和北京市炜衡律师事务所为公司破产管理人，两家事务所随之开始对丹耀大厦进行经营调整。
　　据中逸会计师事务所的审计报告，截至2005年6月30日，丹耀公司企业资产总额2.72亿，负债总额2.77亿元，账面净资产-500万元，资产负债率为101.84%。
　　丹耀公司最大的债权人丹枫控股此前发布的2007年公司年报显示：公司于2008年4月16日召开清盘后第一次债权人会议。破产管理人已向丹耀大厦公寓的所有租户发出通知，要求退租。
　　2008年丹耀公司将继续配合破产管理人做好破产清算工作及大厦的经营管理工作，保持大厦营运上的稳定和安全，并配合破产管理人争取在年内完成丹耀公司的财产处置工作。
　　对于丹耀商场，东城区以及王府井商业街相关管理部门也迫切希望其改变产权分散局面，配合王府井商业街的升级改造。东城区副区长王佩立表示，通过丹耀大厦等商场的店铺调整和品牌专业店的置换，形成王府井商业街的特色专业店区域。
　　
　　给业内的启示
　　
　　丹耀商场的失败一直被业内认为是产权式商铺销售模式的典型案例，但其由于商业位置的优越，商场勉强生存至今，而更多地采取产权商铺经营不力的案例证明此种模式难逃失败的命运。
　　
　　如今北京新街口商圈的天美时尚名店、万特购物中心也出现类似状况，一个经营欠佳、商铺出租率只有一半左右，另一个招商不足屡屡延迟开业。庄胜崇光百货二期也曾由于产权问题麻烦连连，只是靠着庄胜崇光百货的实力和管理水平，对其进行了重新定位和调整。
　　在开发商看来，分割产权、出售商铺无疑是回收投资的快速方法，投资者在开发商高回报的宣传下，为了获取利益也一头扎进去，可商场经营不是简单的行为，商场的管理需要专业的运营商来保证，才能保证投资者的收益。
　　实际上，产权商铺关系着开发商、运营商、投资者、租户等多方面的利益。开发商销售商铺后，往往请来的是一些非商业运作专业人士或实力较弱的经营者，产权的分散也使开发商或者运营商丧失了对整个商场的控制，业主各自为战，转租、自营，商户经营商品种类混乱，整个商场吸引不到目标客户群。不少案例也表明，采取产权商铺销售的开发商大多实力不强，没有能力进行后续投资。
　　众多专家提醒消费者，不要被开发商商铺投资高回报的“美妙宣传”所迷惑，应多关注开发商有没有实现“美妙宣传”的能力和条件，认清一些开发商“谎言”的本质。（综合来源：《北京商报》2008年7月7日、《第一财经日报》2008年7月4日 编辑／刘丽琴）