房奴理财

牛　莙

中国和美国两个老太太买房的故事已经耳熟能详了，从中我们已能深刻地意识到自身消费观念的落后。而越来越多的人在消费观念大变革中不自觉地沦为“房奴”。随着贷款利率不断提升、资本市场投资环境不断恶化，“房奴”身上的枷锁越来越重、也越套越紧。房奴究竟该如何理财呢？

理性投资

理性的投资者首先需要思考的是投资的必要性与合理性。购买房产的目的无非是投资或自住。我们常说房产投资能够在一定程度上分散风险、抵御通货膨胀。但同时需要考量的因素也是相对复杂的，如房产的地理位置、交通状况、小区配套设施、合理的收租回报率、行业周期、宏观经济政策等等。由于购买投资用房产沦为“房奴”的人心中往往抱有房价增长的美好期望。即使若干年后所持有的房产价格当真能够翻上数番，但是这若干年中的市场波动与风险，投资者是否有足够的实力承担呢？现在的“房奴”中更多的还是受自住房贷款所累，没有合理的规划而盲目购房是最常见的问题。我们常说要将月供额控制在收入的40%以内，这点似乎并不难做到。但显然“房奴”们没有将必要的生活支出、确定的消费需求（例如父母赡养费、子女教育金、装修费及物业费等）、收入的可持续性、贷款成本的提升等问题充分地考虑进去，很多人在购房之前还是经过了“精打细算”的，但在“又大又好”的房产面前、在销售人员勾勒出的美好前景面前、在从众心理的驱使下还是不自觉地背上了“房奴”的枷锁。

为枷锁减重

其次，贷款与还款方式的选择问题同样需要着重探讨。其实购房者本身十分关注贷款本息的支付问题。以下几点可为“房奴”们提供些参考：

目前绝大多数楼盘都接受住房公积金贷款和商贷。部分购买者因急于购房，认为住房公积金贷款的办理手续繁琐或者误以为自己很快就能提前还款而全部选择商业贷款。特别是在通货膨胀压力大、央行有可能持续加息的情况下，这种选择是不明智的，只会给购房者带来更大的还款压力。其实除了利率优惠外，目前的住房公积金贷款办理手续已相当简便，贷款限额、期限、还款方式等也都更加宽松、灵活。因此，“房奴”们一定要尽可能地利用住房公积金贷款；

在预留出充足的备用资金后可以尽量提高首付款比例，以降低利息支出。如果有存单、国债或一些银行的理财产品尚未到期，可以先办理质押贷款来筹措首付，相应的手续并不繁琐。另外，现在很多外资银行都相继推出了限制条件较为宽松的个人无担保贷款，可用于购车、装修、旅游、进修等，通过办理贷款节省出的这部分开支也可以用于增加首付；

现在各家银行为了争夺市场份额都相继推出创新型的房贷产品，“固定利率贷款”、“双周供”、“宽限期还款法”等都是可以利用的品种，重要的要是“贷”比三家、审慎选择；

关于“是否提前还款”的问题一直困扰着“房奴”们。最重要的是考量资金的利用效率。如果手中有一些闲置资金，不能取得年均7%以上的收益就不如用于归还房贷。银行对于提前还贷一般没有特别严格的次数限制和金额限制，部分归还贷款也是减轻压力的好选择。

最后，合理配置资产、审慎地参与投资也不容忽视；很多“房奴”终日奔波于还债的道路上，每月的收入除了归还贷款、应付日常开支外即使仍有结余也无心打理。其实这样就很可能错过很多好的投资机会。尽管资金的运用不一定保证产生多大的效用，但起码也能够为压力的缓解做出贡献。最简单的道理，闲置的资金始终放在银行活期帐户上，准备还债就只能按照0.72%的年化收益率计息；投资于货币市场基金至少有约3%左右的回报。两者相差甚远，而资金的流动性却几乎相当。因此，“房奴”们可以适当选择中低风险的投资品种，例如债券型、配置型基金，银行较有保障的信托类、票据类理财产品等，投资期限以1-2年为宜。

牛莙交通银行北京分行国际金融理财师