从“百日剧变”到“猪坚强”

目前房地产行业面临的资金压力比三个月前想象的还要严峻得多，房地产行业“百日剧变”已经发生。

有人说，短短的两个多月时间内，潘石屹对楼市的看法变了，从最早的“不担心”、“坚持‘无拐论”变成了“不容乐观”，直到预言“百日内房地产企业将发生剧变”。

事实上，在去年年底，对房地产市场有无拐点进行讨论时，我根本不知道会发生贝尔斯登的收购事件，也无法预测恒大地产的IPO会搁置。我总是通过了解市场的信息不断修正自己的观点。

3个月前，我在接受《上海证券报》采访的时候曾提出未来100天是许多房地产公司发生剧变的观点。现在100天过去了，网友较真地问我，从提出“百日剧变”到今天，已经超过100天了，房地产行业好像没有发生令人震惊的剧变，是不是错估了形势？

首先，我所说的“百日巨变”是针对房地产企业，而非房价。其次，100天前我分析房地产行业要出现剧烈的变化，主要是考虑了四方面的因素：一、美国次贷危机引起国际经济的萧条；二、国内从紧的货币政策；三、去年一年，房地产商花钱买地的钱甚至超过当年销售额，普遍手头偏紧；四、最近几个月发生的各个城市房屋成交量在萎缩。尤其是在2006年下半年和2007年，一些用高价拿地、在各个城市创“地王”的房地产公司压力就更大了。他们中有多少还能按时履行与政府的土地出让合同呢？

从今天来看，我提出房地产行业要发生这种变化时，只是看出一些苗头，这些导致房地产行业资金链条緊张的因素并没有消失，强度反而在增加。房地产企业拖欠政府地价款的现象屡屡发生，这说明目前房地产行业面临的资金压力比三个月前想象的还要严峻得多，房地产行业“百日剧变”已经发生。

这种变化，在三个月前我预计是以房地产行业之间的兼并、重组，与别人寻求合作等等方式表现出来，但现在我们看到还有一些方式，如“退地”和“拖欠政府的土地款”。行业调整的最后结果是房地产企业出现大的分化，典型的“冰火两重天” 。

那些在2007年高价拿地的房地产公司有多少家足额付清了地价款？在没有付清地价款的时候，政府也不会把土地证办给这些公司的，这就形成了地方政府与开发商之间的扯皮。造成的结果就是这些去年的高价土地很难在今年甚至明年变成市场上需要的房屋。这种拉锯战拖的时间越长，越影响未来一两年房地产市场中房屋的供应量。所以在无锡的会议上，我们把这种情况比喻成猪肉市场中的母猪。只有有了母猪，才会有源源不断的小猪崽出生。即使小猪崽的数量暂时下降，只要老母猪活着，这种猪肉价格波动的周期就会短。如果房地产开发在第一个环节——取得土地的过程中，因为资金困难，与地方政府发生了拉锯战，就一定会影响到未来中国房地产市场上的供应量，从而影响房地产市场中的房价。

冯仑说在资金紧张的压力下，大的国有房地产商是宁死不跑的“谭千秋”，中小型承受风险能力弱的开发商容易当“范跑跑”，还有一部分房地产商选择做“猪坚强”，坚持36天，自己从300斤瘦到了100斤，吃草喝露水也要坚持，坚持到解放军来。

对于“百日剧变”下的老母猪还能活多久的问题，我的判断是乐观的。尽管目前房地产形势非常艰难，但是房地产碰到的困难不是地震，而是“堰塞湖”。只要我们知道这里有危险，解放军会去疏导，危险有多大就不可怕了。