商街拆迁机遇版

吕　途

拆迁，是一个城市建设和管理中的重要问题。

商业街的拆迁，让一些商户们流连，但是对于新的商业街的发展以及商圈的调整，也许有着更进一步的意义。

随着历山路、山师东路相继改造，文化西路的改造又开始了。随着这条有十几年历史的商业街的消失，对于这些曾经顾客盈门的店铺，他们虽然也有留恋，但是，当城市建设需要他们离开，多数店主还是表示理解和支持。

他们在寻求新的去处的同时，也对城市商业街的发展和商圈的调整，留下自己了最真实的体验。

一铺难求

笔者的朋友Fin时常怀念已经拆迁了的山师东路，因为在那里他能5块钱就理一次发，而且理发技术还不错，笔者则像很多常常喜欢逛山师东路、文化路的人一样，现在经常想逛街不知道去什么地方。去了老东门，经四路人防商城看了看，人满为患，东西比以前贵了不少，卖主们都无可奈何地说，没办法，现在进价高了，租金更高了。

拆迁在即，在文化西路开店的吴女士正在为寻求新的商铺绞尽脑汁。去哪里开店好呢7她曾经到老东门、韩国城、经四路人防商城考察过，租金都贵得吓人，在不确定这么高的租金是否还能赚钱的情况下，吴女士在历经两个多月之后还没有找到合适的商铺。

与此同时，在韩国城开店的王女士也受到了涨价的影响，虽然这里并没有拆迁。合约到期了，房东说要涨价，接受就继续租，反正现在要租商铺的人很多。

从北园路、历山路改造，人民商场附近拆迁，到最近的山师东路、文化路改造，不少临街小店要么拆迁，要么因为受影响经营难以维系，纷纷外流。临街商铺供不应求成了涨价的主要原因。由于拆迁改造，大量临街商铺被拆，临街商铺数量减少，而寻找商铺的人在增加，这些人挑选铺子的主要去向是成熟商圈，导致这些地方商铺很紧张。

进入2008年，商铺租金蹿升，经四路人防、佛山街、朝山街等成熟商铺云集的地段年租金涨过万元，后来居上的山大、洪楼商圈也是一铺难求。

在花园路、山大北路、山大南路附近，空置的临街商铺几乎没有，人防商城20平方米以下的商铺都很难找到。在这些成熟的商业地段，有些铺子都已经是转租了三手的。据说，在老东门，管委会手中多年已无房可租，多次转手让东门的租金水涨船高，虽然价格高，但好铺位只要出租一般一两天内就能租出去。

以15平方米临街旺铺为参考，老东门市场2007年年租金6.8万元，到了2008年涨到了8万元，花园路山大附近2007年年租金6万，2008年7万，经四路人防由7.5万涨到了9万：佛山街由5.5万涨到了6.5万，韩国城由4.5万涨到了5.25万，英雄山路人防涨幅相对较小，由3.2万涨到了3.6万。

在洪楼，朝山街、佛山街，老东门、经四路人防商城、泉城路等成熟的商业街，由于拆迁商业街的商户大量流入，这些成熟商街目前已经到了“饱和”状态，“一铺难求”。

新兴商业街的机遇

身处泺源大街的圣凯·摩登城却在经历着另外一种考验与机遇。圣凯·摩登城将传统商场的平面消费格局升级为现代购物中心的立体消费空间，在硬件设施上营造3个室内景观中庭和12部扶手电梯，促使人流互动，商业基础设施、购物环境远远好于文化西路的沿街商铺，而且平均租金不到文化西路的1／2，但很多商户都不愿意考虑这里，主要是这里客流量太小，人气不够旺。

无独有偶，经十一路人防商城的购物环境也远远优于文化西路和山师东路，由于在地下，夏冬两季有空调，冬暖夏凉，但是虽然有商铺在招租，商户们对此的兴趣并不浓，宁可争破了头去抢那些已经成熟的。

成熟市场的培育般需要3年到5年时间，所以这些新兴室内商业街如圣凯·摩登城、海蔚广场、经十路人防商城都存在人气不旺的问题，但业内人士分析，传统商街的拆迁、成熟商街的饱和或许会缩短这些新兴室内商业街的市场培育期。

同时这些新兴商业街也趁此机会寻求新的经营思路，这也许是他们最好的时机。圣凯·摩登城正是一个案例。由于它的商业品牌的定位和文化西路差不多，最近也有不少原文化西路的商户来谈落户的事，面对这个契机，圣凯·摩登城新出台了一个办法来吸引更多的商户入驻，就是入驻品牌半年之内可以免租金。从去年10月开业之初，商业定位于中高档品牌，但市场培育的难度超过预期，现在已经调低了品牌定位，在经营思路上也做了调整，如果能把握住城市多条商街拆迁的机遇，也许就是柳暗花明又一村。

在城市的规划中，历山路、山师东路都是退商还路的道路，就是把这些商业街还原为行人通行的道路，为了还给市民购物场所，干佛山路至山东大学(西校区)之间的南侧门头房将全部拆除，山东大学(南校区)北门东侧的大片平房棚户区也将拆迁，建成大型商业设施。此外，泉城广场北侧将建大型购物中心一一恒隆广场。恒隆广场分为地下两层、地上七层，集百货店、超市、专卖店、电影院、书店、商务办公、餐饮等为一体，将成为济南最大的“摩尔”式购物中心。这些规划中的商业设施都是室内商业街模式，不受天气条件的影响，冬暖夏凉，体现了城市的发展和进步。

商圈的启示

关于大规模拆迁后的济南，商业街应该会是什么模样?该形成什么样的商圈?

文西商业街拥有诸如“九羚”羊毛衫店、“第一街”时装店、“富贵鸟”鞋店等一大批已有10年甚至以上店龄的店铺，而一条商业街要稳定繁荣，一定要有一批稳定的商户。文西附近有不少医院、学校、银行，有收入稳定且薪金较高的工薪阶层，是消费力的支撑。另外，文西的位置优越，通过泺文路、朝山街、佛山街等几条街和泉城广场、银座相连，旅游旺季，常有游客过来。文西商业街的繁华是各个商户都能深切体会到的。

越来越多的室内商业街，在体现城市的进步与发展的同时，对于不同定位的人群，似乎还有些不足。

专家认为，并不是单有几幢大楼，几个高档的综合商场就能称为商业圈。真正的商圈应该是大商场与小店铺构成多样性组合，从而形成个有影响力、有活力的商业中心。城市终究还是为人的生活而设计的，参差错落的各类商圈正是人们生活的一部分。而文西的成功之处就在于它能够与附近的银座商城形成参差的定位互补。同一个商圈内，不同种类商业模式的互补性很重要。

一个商圈的形成和繁荣，和一个孩子的成长一样，是各种因素综合作用并通过时间堆积深沉的结果。大规模的商业街拆迁过后，对城市新商业街的建设和既有商业街的完善，则是需要考虑更全面，让生活更人性化。