商业地产泡沫何时消退

　　如何看商业地产的“啤酒”和“泡沫”？
　　
　　商业地产发展空间大，据统计，2005年全国商业营业用房投资额达到2000亿元，已竣工商业营业用房在5290万平方米以上，并保持年均20％的增长率。
　　我们看到，商业地产的高速发展有两大推动力：
　　一是城市化进程和商业发展的推动。随着中国国民经济的快速增长、人民生活水平的提高以及国家持续推动内需战略产业政策，零售业已成为中国经济发展中增长最快的产业之一，特别是大型连锁超市、百货店、SHOPPING MALL、商业街等城市商业综合体的需求愈加旺盛。随着中国城市化进程的加快，城市现代化商业基础设施的建设，特别是大型商业物业出现从一线城市到二三线城市的扩展和兴盛。
　　二是房地产投资已经成为国家和地方GDP增长的重要支柱。我国持续的经济增长靠持续的内需，而房地产投资作为一个拉动金融、财政税收、建筑、商业、原材料供应、居民消费等多行业发展的龙头，自然成为经济增长的重点投资领域。
　　但商业地产发展极不平衡，表现在大城市大型商业物业项目过于集中，空置率达到50％（空置原因很多，其中采用商铺出售而租售价格过高，商业经营者很难从中获利是最大因素之一）。
　　2005年，全国商业用房的空置面积已经达到3872万平方米，占各类商品房空置总面积的27.1%，空置面积同比增长23.2%，增速比商品住宅的空置面积增速还要高出7.5个百分点，表现出很多“泡沫”。但无论如何，“泡沫”之下，“啤酒”还是实实在在的，这就是功能、性必要性的商业设施实实在在建设起来了，而且多于“泡沫”。，这就是市场机制在起作用。商业地产在总体规模上有了极大的发展，除了结构性的不合理需要市场自身调节外，在未来还有巨大的发展空间。
　　“泡沫”主要反映在商业用房空置率高，说明商业地产发展还很不成熟。不成熟的因素很多，可以在地方经济需求上找，也可以在开发商的盲目冲动性上找，但更多原因是因为我们的市场环境还是个初级阶段，在金融体制、资金市场、投融资工具和手段、以及适应市场选择和生产要素组合的政策及法律机制上都还是处于“幼年”期。有机构透露，中国商业地产未竣工和已竣工面积实际已经达到一亿个万平米，尽管国家已经控制了超大规模的商业设施建设立项，但商业地产的真正需求空间仍然巨大，看看我们的城市就知道了。我们的投资商和开发商对于零售商的需求不清晰，为此所做的研究不充分，信息也不对称，加之运营能力幼稚等原因，出现“空置”，出现招商和运营的失败，是很自然的事。
　　“泡沫”还反映在商业地产过分依赖银行贷款，缺乏退出机制，欠贷规模居高不下。目前，银行在商业地产的贷款有8000多亿，贷款余额达到7700多亿，余额占96%，银行承担了较大的风险和压力，所以，金融界和媒体喜欢把承担的“信贷风险”叫作“泡沫”。如何去除多出的“泡沫”，倒好商业地产这杯酒？可能需要我们细心把握好发展商业地产的内在规律。
　　商业地产是以租金收益为目的的长期房地产投资，其本质是资产持有型的出租物业。主要包括零售购物类、旅游休闲类、商务写字楼类、物流仓储类商业用途的物业开发和经营。其投资赢利模式一般为纯出售型、租赁型、租售结合型、只租不售型。商业地产总的发展规律是从粗放到精细、从低级到高级、从零散到大型化、从单一投资结构到资本社会化。
　　商业物业的回报主要来自两个方面：一个是经营性回报，租金回报，一个是物业本身的升值保值。按国际惯例，商业地产的发展需要3~5年，甚至更长的培育期，按投资成本，有10~20年的经营回报期。为达到统一经营和管理，国外企业一般对商业物业拥有95%的持有率，只租不售是商业地产的主流经营模式。所以，一方面国家要推进以MBS为主要手段的资产证券化，另一方面要鼓励REITs等多元化投融资机制的建设。
　　
　　开发商、投资商如何做好商业地产的“啤酒”
　　
　　商业地产关键是在特定的商业环境中做好商业内容。由于商业业态存在多样性，不同业态在选址和物业结构等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根据商家对物业结构的不同要求进行建设，即“订单式开发”。这就要求开发商在建设初期，不仅要注重商业地产项目本身的持续发展，更要注意商业地产项目开发与外部资源利用之间的关系，尽可能减少资源的浪费，以满足社会可持续发展的需要。不能背离“两个基础”，一个基础是不能背离当地的市场规模和消费档次，不能背离当地人口数量和消费能力，不能没有真正的量化分析；再一个是不能背离商业发展规模和经营能力，很多大型商业物业，现有的商业业态和品牌企业根本就填不满四五十万平方米的体量，大的主力店最多要四五万平方米，餐饮店最多也就需要几千平方米，酒吧，咖啡店就更少。同时，在选址、内部结构、动线规划、仓储设施等方面必须交给专业化服务体系，才能保障未来商业经营的复杂需求和变化。
　　现在有一个现象，就是开发商都热衷做大。但是开发商仅算自己的帐不行。从全国情况看，商业地产开发一定要前期做好规划，研究商圈和社区的商业体量到底有多大，未来的商业业态是什么样子的，不能凭空想象。
　　做好商业地产，还要坚守一个根本的原则，这就是“心中要有买单人”，这就是老百姓。老百姓的消费和投资才是商业地产的真正希望和发展动力。如果不以人为本，不以顾客为先导，以为盘大消费能力就强，随随便便做商业项目，就可能一败涂地。
　　
　　如何认识商业地产的“金融产品属性”，防止“泡沫”
　　
　　商业地产比住宅地产更复杂也