调查一：广州鞋城的新旧势力

　　广州解放前夕，濠畔街经营皮料的商铺已经有了100多家，可谓历史悠久。而广州站西路一带的鞋业市场从上世纪90年代初形成，形成一个庞大的鞋业交易市场商圈。在站西路口处，最显眼的莫过于飘动着彩旗门面豪气的步云天地鞋城，在其对面的是裕景广州国际鞋业广场，旁边紧依着是欧陆鞋城以及老牌鞋城新濠畔鞋业等。周边还有一些规模较小，由民宅或者旧宾馆、厂房改造而成的小型鞋业批发市场，在面积不到2平方公里的土地上，经过短短7——8年时间，已逐步发展为拥有16个专业市场的密集型商圈。
　　站西鞋业商圈的发展符合专业批发市场蓬勃发展的两个特性，一是专业扎堆成市，另外是民资的介入，凭借灵活的操作手法和学习能力，催化市场。据有关资料显示，去年中国鞋类出口占世界第一，而广东鞋类出口量又接近全国的一半左右，有“全球十双鞋，广东有其三”之说，可以说目前广州已成为海外知名鞋商进驻中国市场的桥头堡，是全球鞋业专业市场最活跃的地区之一，而民资所控制的这些专业批发市场，在其中起着举足轻重的作用。
　　
　　步云天地的发家史
　　文/黄婉华
　　
　　借鉴广州的站前路几大专业服装市场的成功经验，90年代末期，一批在批发市场淘得第一桶金的民营老板，开始在站西复制白马服装专业批发市场的模式，经过7—8年的发展，广州站西鞋业商圈，拥有16个鞋城，经营面积达12万多平方米，经营商铺3000多户，年交易额10多亿元，这些鞋城不仅是整个广东省鞋业的物流中转中心，也是国内辐射力最强的鞋类批发市场之一。
　　除了“老牌”的新濠畔鞋城，欧陆商业广场鞋业城、天和商贸城外，新崛起的鞋城如站西路的“步云天地”、广园西的“金龙盘”等，新鞋城的经营者以民营企业为主，这些新专业批发城，在规模、设备、环境以及配套功能等硬件方面要优越齐全许多。而2006年6月公开发售的富力鞋城，作为一支新军，也使得广州鞋业批发市场的竞争进入白热化 。
　　
　　江老板的构想
　　
　　人人都想在批发市场淘得第一桶金，而做批发市场物业，相对其他零售业的选址要求更加严格，用业内人士的说法，批发市场讲究“成行成市”，而地处于站西路路口的步云天地，其地段更可谓鞋业商圈中的黄金地段。
　　在站西路口，高大的建筑以及崭新的写字楼外观，使得步云天地在周围一些根据老宾馆和民宅改建而成的鞋业批发市场中显得鹤立群鸡。环球国际贸易中心步云天地的副总经理李克贤告诉记者，自2004年6月广州环球国际商贸中心“步云天地”一期营业至今2年时间，步云天地的总营业面积已经超过了6万平方米，是周边几家中小鞋城加起来的总和。
　　步云天地的发展商是广州市鸿达房地产发展有限公司，据公司内部人士透露，鸿达的老板江逢灿是香港人。步云天地开业的时候，还专程请香港著名主持沈殿霞出席剪彩仪式。关于步云天地开业初期的开发气势以及一些经营手法，确实有些港资作风。但知情人士告诉记者，江老板其实乃广州花都人士，早年做贸易生意赚了第一桶金，并在周游列国后增长了一些眼界，一心想在广州做第一家超五星级的鞋城。而步云天地所在地，原来是一家旧厂房，鸿达地产用了一年的时间，就推出步云天地一期商铺。
　　据说，步云天地当年在招商的时候，也创造了业内奇迹，公开发售一天的时间，商铺就售罄。李克贤表示，步云天地能达到这样空前的盛况，离不开前期大量的宣传以及营销铺垫。当时定位国际鞋城的步云天地，不仅在凤凰卫视做招商广告，并邀请意大利等国的鞋业协会人士参观考察，高格调的装修和宣传，使得步云天地拉开了和周边鞋城同行的档次。
　　而步云天地开业时期，正是广东鞋外销数量处于不断增长的阶段，特别是俄罗斯、东欧、中东以及南非、南美等地订单增长明显。这些国家的客户原先长期在北京的雅宝路鞋业市场以及沈阳的中国鞋城等市场购货回去，待他们发现广州才是真正的货源基地之后，就开始直接到广州来批货。内地不少鞋业厂家特别是名牌企业为了更好地拓展外销市场，纷纷入穗设立办事处或分公司。找江老板要铺面的人踏破门槛，据说鸿达后来为了在二层挤出几家商铺的面积，甚至多次修改装修图纸，并缩小了原咖啡厅的面积，而一层洗手间，也根据商铺调整到负一层去了。虽然最终的步云天地已经不像是江逢灿所想，是一家超五星级配套的鞋业写字楼，但作为新兴鞋城，其豪华程度不仅吸引了不少商铺投资者、企业，也让周边的同行着实艳羡了一把。
　　
　　步云天地凭啥那么牛
　　
　　业内人士告诉记者，步云这个场为江老板赚到了真金白银，而他的兄弟也没少赚，其家族成员分别负责鸿达地产的其他装修、水电、物流等项目，可以说一个家族就把一个项目一手包办。目前步云三期工程在建，而李克贤表示四期工程也在规划中，已经将华南影都的土地收购下来用于四期发展。按照李克贤所展示的蓝图，步云天地将成长为正真的华南“巨无霸”鞋城。
　　步云天地一、二期皆以边卖、边售、边租的形式，而写字楼的销售价格更是高达2.5万元/平方米。为了旺场，步云天地集合国内外众多知名鞋业品牌同场经营，同台展示各自的新品、新款和多姿多彩的鞋款。并专门开设旗舰店、概念店、产品展览馆等，着重展示各品牌的主流产品、最新概念设计和品牌发展历史轨迹等。就在记者采访当日，意大利鞋王，世界皮鞋联合会的主席也在步云天地考察，李克贤表示，步云天地作为新型鞋城，经营理念不应该是仅仅经营一栋物业，更是经营一个品牌，在步云天地的企业基本以外销为主，步云天地不仅要把采购商吸引过来，更要带着优秀的皮鞋品牌走出去。
　　和周边一些由宾馆改建的鞋城相比，步云天地这类现代化鞋城，风格中空大堂、观光电梯、全落地玻璃窗，确实气派不少，但是羊毛出在羊身上，这些公用面积都要平摊在租户身上，相对而言，租户的负担也要增加不少。一位进场的租户告诉记者，步云的租金要比周围贵出一半，在鞋业遭受反倾销影响的今天，生意非常难做，步云天地对面的天富荔湾鞋城虽然环境差了很多，但如果有铺位，他们还是愿意搬迁到天富去。记者在现场看到，步云一至三层的铺面基本满员，但负一层开张店面不到1/3。
　　对此，李克贤表示，关于步云天地的经营，他并不担忧，开业一年多的步云还在招商阶段，能有这样的入场率已让同行艳羡。“步云天地”采用国际化设计战略，努力建造一座具有国际标准的集鞋业批发、贸易展示、环球采购、旅游观光为一体的现代化鞋业商贸中心。其规划是商厦地面楼高10层，地下两层，负2层为地下停车场，可容纳两百多个车位，负一层为万国童鞋世界，1层至3层为大型鞋业专业市场，4-10层为国际级的鞋品展示、高级商贸写字楼层。因此，站西商圈已经很难有同类型鞋城与之抗衡。
　　
　　鞋城战团中的老将与新血
　　文/黄婉华
　　
　　新濠畔：老鞋城谋新发展
　　如果说江老板的步云天地是新鞋城的代表，那么刘穗龙的新濠畔鞋城就是最早一批鞋城的佼佼者。业内人士表示，站西鞋城商圈的崛起有其历史原因，90年代初，当时处于改革开放初期，正是各种轻工产品逐渐恢复原气之际。
　　在这种契机之下，曾在政府部门工作的刘穗龙初涉商海，他作出了一个人生中颇为重要的决定：1991年7月，刘穗龙在广州站西路创办了广州市第一家经营鞋业的专业市场，也是广东第一家鞋业专业批发市场“广东鞋业城”，即后来的“九龙鞋城”。据了解，该场