新时期物业管理纠纷的处理办法

　　随着房地产开发企业的不断壮大和楼宇建设的日益增多，现代物业管理也成了人们关注的热点问题。同时，在物管企业和业主之间的纠纷也随时出现，笔者结合近几年的工作实际对此谈点粗浅看法。
　　所谓物业管理纠纷，是指在物业使用、维修、管理中物业管理主体之间所发生的争执，是一种极为普遍的民事纠纷。
　　目前，由于各物业管理企业的管理量大，面广，涉及到双方的利益关系，同时，相应的法律、法规尚不健全，许多人对物业管理模式还比较陌生，观念有待进一步转变，物业管理行为不规范等原因，物业管理方面发生纠纷在所难免。
　　
　　一、物业管理纠纷的种类
　　
　　物业管理纠纷主要有以下五种：
　　（一）前期物业管理的纠纷
　　如物业出售单位是否承担物业保修期限和保修范围的责任的纠纷，前期物业管理服务费用承担的纠纷等等。
　　（二）物业使用中的纠纷
　　如用户、业主及使用人是否遵守有关。法律、法规，是否有如损坏房屋承重结构，损坏住宅公用部位、公用设施等行为。
　　（三）物业维修的纠纷
　　如物业维修基金的设立和管理的纠纷；物业维护、更新费用承担的纠纷；因物业维修、装修造成相临业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失而引起的纠纷等等。
　　（四）物业管理服务的纠纷
　　如对物业管理委托服务合同中所约定的有关条款，物业管理企业是否履行或完全履行其职责的纠纷；物业管理企业对服务收费是否合理，是否规范的纠纷等等。
　　（五）物业管理企业与各专业管理部门职责分工的纠纷
　　如居住小区环境卫生责任区划分的纠纷，小区内供水设施，供热设施，供电设施，有线电视等各管理职责的纠纷等。
　　
　　二、产生纠纷的原因分析
　　
　　产生纠纷的原因主要有以下三种：
　　（一）物业管理不善
　　如物业管理企业各项制度不健全，管理不规范，人员没有持证上岗，工种不配套等。
　　（二）管理不到位
　　如物业公司服务水平与收费标准不成比例，捆绑收费，阻挠物业管理委员会的组建和正常行使权利，物管公司人员素质较低，缺乏处理非常事件的经验和能力。
　　（三）部分业主思想认识上不去
　　随着房地产交易市场的日趋活跃，居民对自已的生活环境极为关注，做为房屋的所有者，从自已的切身利益出发，居民开始关心住房价值的增减，有些住宅小区的物业管理纠纷，原因是居民不能从思想上接受物业管理这种社会化、专业化的房屋管理方式，若用传统的房屋管理体制来管理小区，虽然业主交费低，但服务上不去，无法实现住房的保值和增值。
　　
　　三、物业管理纠纷的处理
　　
　　根据物业管理纠纷，法律责任的种类和处理方法的不同，物业管理纠纷的处理方式主要有协商、调解、行政裁决和行政复议、仲裁、诉讼等五种。
　　（一）协商解决
　　协商是物业管理纠纷当事人在自愿互谅的基础上，按照法律和行政法规的规定，简便、易行的解决纠纷。但在实际工作中，双方所达成的协议要合法，必须符合物业管理法律和行政法规的规定，不能损害国家，集体以及其他业主和使用人的合法权益。
　　（二）调解解决
　　调解是指由发生民事、经济权益纠纷的当事人申请，本着实事求是、互让互谅的原则，经有关行政部门、法院、社会组织疏导排解解决纠纷的一种手段。
　　（三）行政裁决和行政复议
　　行政裁决是指对违反行政法规的行为，国家有关行政机关或上级主管部门对违法者所作的处罚或处分的决定。在实际工作中，上级房地产管理机关通过行政复议，对下级机关所作的行政处罚或行政处理进行复查，维持正确、合法的行政决定，纠正和撤销不合法的、不适当的行政决定。
　　（四）仲裁解决
　　仲裁是发生纠纷的双方当事人按照有关规定，事先或事后达成协议，把它们之间的争议提交仲裁机构，由仲裁机构以第三者的身份对争议的事实和权利义务作出判断和解决争议的一种方式。物业管理纠纷中可以提起仲裁的有物业管理合同的纠纷、物业租赁合同纠纷、代理出租合同纠纷，物业管理企业与专业公司签订的合同纠纷等等。
　　（五）诉讼解决
　　诉讼是指受害人或案件的其他当事人或法定国家机关依法向人民法院起诉、上诉或申诉，由人民法院按照法定程序处理案件，保护有关当事人合法权益的一种方式。这种解决方式是在其他方式无法解决的情况下，矛盾激化到一定程度，万般无奈的情况下方可采用，但此法有强制力，效果较好。
　　（作者单位：大庆建安集团隆发物业有限公司）