亚洲十大最佳商场

　　
　　亚洲十大最佳商场，尽显百花齐放本色
　　
　　最近福布斯旗下Forbes traveler公布亚洲十大最佳商场，他们分别来自十个地区，包括：马来西亚吉隆坡
　　Starhill Gallery、香港尖沙嘴海港城、日本东京六本木山、新加坡VivoCity、泰国曼谷Siam Paragon、菲律宾Pasay城SM Mall of Asia、南韩首尔COEX Mall、台湾地区高雄梦时代购物中心、中国东莞华南Mall、杜拜 Mall of the Emirates。事实上，每个地区的大小商场数之不尽，各商场都面对激烈竞争，亚洲十大最佳商场都各自凭着商场特色，吸引大量本地居民及旅游者购物，世界名店也纷纷进驻。例如：马来西亚StarhillGallery设有艺术品展厅；香港海港城拥有超过700间店铺及食肆，经常举办免费音乐会；日本六本木山备有艺术馆及华丽公园，购物人士更可从高楼远眺东京景色；新加坡VivoCity的顶楼拥有150万尺天空的公园，更设有水上乐园；泰国Siam Paragon内有巨型水簇馆及巨型立体影院；菲律宾SM Mall of Asia设有电车，可带购物人士游览商场，更具有达奥运标准的溜冰比赛场地；韩国COEXMall以大自然的生态为主题，让人有如置身大自然的森林、海洋及湖泊；台湾地区梦时代购物中心拥有Hello Kitty摩天轮，可欣赏到附近海景；2005年，于杜拜开幕的Mall of the Emirates，是当地炎热天气的最佳消暑胜地，内设450间零售店铺，超过70间餐厅供购物人士选择；中国东莞华南Mall凭借两间5星级酒店、设有主题公园、水疗中心、海滩等因素入选，令购物人士如置身在一个完成满足吃喝玩乐的小城市中。
　　
　　了解商场租户组合，有利于计划将来进驻
　　
　　各连锁店都希望将业务发展至海外其他地区，对踏足新的零售市场，很多连锁企业都会选择当地有规模的商场，由于大型商场的设备、市场推广、人流有一定的保证，进驻当地人流集中地的商场更是很多连锁店企业的不二之选。以香港为例，香港经济不断增长，失业率下降，内部需求增加，配合每年超过2000万人次的旅客，吸引国内及世界各地的连锁店进驻。亚洲十大最佳商场之一——海港城在2006年吸引了很多国际品牌开设分店，包括Chanel、 Coach、Fendi、Loewe及Loro Piana等。如果企业有计划在将来进驻亚洲十大最佳商场，就要先了解商场的组合及相关数据。参考香港海港城，前5位的店铺种类，分别是潮流产品、皮具产品(包括鞋、袋及有关产品)、百货公司、珠宝、化妆品、配饰类及餐饮业，当中潮流产品的店铺租金占总零售店铺租金收入的38.8%，皮具产品占18%，百货公司占10.9%，珠宝、化妆品、配饰类占8.4%，餐饮业占6.6%。可见5大店铺类型占商场租金收入已经超过80%。其中部分行业的竞争力较大、利润较多、进驻的店铺位置较佳，租金水平也比较高。根据前5位的店铺种类，由于潮流产品的店铺面积占总零售店铺面积26.3%，而皮具产品占8.4%，百货公司占21.7%，珠宝、化妆品、配饰类占5.5%，餐饮业占14%，因此皮具产品及潮流产品的租金水平较高。按粗略计算，较低租金水平的种类是百货公司、餐饮业、儿童产品业。以它们为一个基数，影音电器产品是它们租金水平的1倍；潮流产品、珠宝、化妆品、配饰类是它们的2倍；而皮具产品是它们的3倍。对租金水平有初步的了解后，究竟店铺生意额又有多少？根据香港海港城2006年的数据，平均每平方尺营业额较2005年增加16%，在2006年12月份，更创出新记录，平均每平方尺营业额为1400港元。
　　
　　
　　连锁店面对长期竞争 惟有突出品牌改命运
　　
　　连锁店租用管理日渐完善的商场，虽然为零售店铺带来大量人流，但同时也带来很多的竞争及营运压力。在产品生产及出售流程下，只有大多数的原材料商及业主可以立于不败之地，而其他如——制造商、批发商、零售商等角色都将面对剧烈竞争及角色淡化等问题。地球资源有限，无论产品需求增加或减少，原材料商较其他行业都能赚取丰厚的利润。而业主，只要有好的地点及良好的管理，租金收入非常稳定及有可观的增长。不论经济好与坏，只有赚多赚少的问题，很少有亏损的问题。而制造商方面，可以参考从前美国及日本汽车制造业盛况空前，最终的下场却是不敌高成本的问题，汽车制造业一步一步转移到发展中国家。全球一体化、大力推行品牌化及互联网流行增加产品讯息流动，增加制造商与顾客的直接接触，不断淡化批发商的影响力。绝大部分的零售连锁企业没有世界著名品牌，当经济不好时，要面对顾客消费力不足、品牌知名度不足等问题；当经济好时，又要面对业主不断加租、一线人手紧张及质素下降、国际品牌加入竞争等问题。最终零售连锁企业的利益不断减少，在市场上竞争力渐渐下降。大家应该吸取“青蛙在温水中加热的故事”的教训，及早跳出困局，改变自己辛苦创立出来的品牌命运。
　　编辑/华雯