对当前房地产市场运行形势的基本判断

　　一、上半年房地产开发投资增幅持续增加的可能性较小
　　
　　2007年1—2月，房地产开发完成投资增幅虽然有所增加，但综合多指标分析，预计上半年房地产开发完成投资增幅持续增加的可能性较小。
　　第一，房地产开发资金来源中，国内贷款增幅大幅下降，在继续收缩信贷和其他融资渠道难以创新的政策背景下，房地产企业开发融资艰难制约了房地产投资增幅持续增长。2006年第3季度以来，房地产开发资金来源中的国内贷款增幅迅速下降，同时房地产开发投资增幅也有所减少；2007年1—2月，房地产开发资金来源中的国内贷款为1122.05亿元，同比增长12.1%，增幅继续减少了32个百分点，国内贷款在资金来源中所占比重比去年同期减少了2.2个百分点。
　　2007年1—2月，房地产开发资金来源中利用外资大幅增长，所占比重增加了1.1个百分点，部分弥补了国内贷款的增幅下降，但是2007年3月商务部出台《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，指出要“严格限制外商投资房地产”，将可能导致房地产开发利用外资的渠道难以持续。当前，房地产开发企业融资渠道单一，严控信贷会对房地产开发投资增长产生一定影响。
　　第二，2007年初房地产开发建设各项指标增幅均出现下降，其中，购置土地面积自2006年起一直持续负增长；2007年1—2月，完成开发土地面积同比减少，商品房新开工面积增幅也出现较大幅度下降。这些指标均是房地产开发的先期指标，其增幅的下降预示着未来房地产开发完成投资增幅持续增加的可能性较小。
　　 第三，2007年1—2月房地产开发完成投资增幅是在较低的基期比较基础上得来的。2006年1—2月，房地产开发完成投资1436.39亿元，同比增长19.7%，该增幅是1998年以来房地产开发完成投资的最低增幅，之后的各月房地产开发投资增幅逐步增加到24%。
　　
　　二、商品住宅供给结构调控效果显著
　　
　　随着住房保障体系建设力度的加强，经济适用房投资增幅自2005年第1季度开始一直持续增加，商品住宅供给结构调控效果显著。2007年1—2月，经济适用房完成投资43.75亿元，同比增长57.4%，增幅增加63.6个百分点。从不同区域来看，东部地区、中部地区和西部地区经济适用房投资分别同比增长42.8%、96.6%和69.6%，中部地区经济适用房投资增幅最高。其中，福建、海南、山西、江西、安徽等省经济适用房投资增长较快。
　　
　　三、全国住房价格涨幅处于合理区间，住房价格问题更多体现的是收入差距问题
　　
　　住房销售价格涨幅（包括商品住宅和二手住宅）在2004年第4季度达到最高，之后持续回落，2007年1—2月住房价格涨幅继续稳中有降。从住房价格与GDP和收入的比较看，扣除价格因素影响后，1998年至今，各年增量住房价格增幅均低于同期GDP增速和城镇人均可支配收入增幅，各年二手住房价格增幅没有持续超过同期GDP增速和城镇人均可支配收入增幅，说明近年我国住房价格的上涨有宏观经济基本面的支撑，全国住房价格涨幅仍然处于合理区间。
　　从不同收入阶层来考察，可以发现我国高收入阶层的收入增长速度明显快于低收入阶层，虽然中高收入阶层住房支付能力持续增加，但低收入阶层的收入增长慢于房价增长，其住房支付能力逐步下降。中国人民银行2007年1季度问卷调查显示，家庭月收入在2000元以下的居民购房意愿逐年下跌，而2000元以上的家庭购房意愿不断攀升；其中，家庭月收入在2000—5000元和5000—10000元之间的家庭购房意愿最强，未来3个月准备购房的居民占比分别达43.6%和22.1%，占准备购房总人数的65.7%。因此，住房价格问题更多体现的是收入差距问题，完善住房保障体系和优化市场竞争环境，是解决住房问题不可或缺的两个方面。
　　（执笔人：刘 琳）