２００３－２００７：调控与房价的博弈

汪　伟

调控与房价的博弈似乎已经周期化,并且,每个回合的胜者总是不断蹿升的房价｡

调控与房价周期化博弈

中央政府对房市的调控始于央行2003年6月的“121号文件”,此后经历了三个阶段｡第一阶段是2003年到2004年,以央行的“121号文件”和国土资源部､监察部的“71号令”为标志,第二阶段是开始于2005年的“国八条”;到了2006年,温家宝主持国务会议,提出“国六条”,房地产调控进入了第三阶段｡

三个阶段都重复着相同的故事｡调控前房价飞升,新政策出台,房价上涨的势头为之一挫,在随后的相持阶段,交易量萎缩,房价略有回调或保持不动,等到市场力量将调控政策的效应消化殆尽,新一轮的房价上涨又重新开演……调控与房价的博弈似乎已经周期化,并且,每个回合的胜者总是不断蹿升的房价｡

除了专业人士,人们似乎已经很难想起2003年的“121文件”这一调控“开场白”了｡“121文件”全名为《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,规定房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于开发项目总投资的30%;土地储备贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年,且不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款｡

“121号文件”是2003年大范围的宏观调控的一部分｡调控的目标并非特别指向房地产业,包括重工业和资源性产业在内的多个国民经济基础行业,都被央行收紧了信贷口子｡中央政府认为这些行业投资增长过快､规模过大,可能导致经济过热｡宽松的信贷政策被认为是导致这一局面的主要原因,也成了调控的主要环节｡

随着SARS疫情渐渐平复,2003年年底,各大城市的房价几乎都摆脱了疫情阴影而重新起飞｡尽管只过去了区区4年时间,现今已经很难想象“121文件”刚出台时造成的震动｡这份文件表明由城市房改肇始的房地产市场进入了卖方市场,由此导致财富飞速向这一行业集中,其速度远超出大多数城市居民的心理预期,也超过了社会财富增长的平均水平｡

调控政策一开始就紧盯着金融与土地两个政策杠杆｡房产开发基于土地,同时需要大量资金,收紧土地与信贷口,可以减少供应,防止过热——这原本是针对宏观经济的调控行为的一般思路｡

继“121文件”之后,2003年8月,国土资源部等5部委对31个省市自治区的用地情况展开了调查｡2004年3月,国土资源部､监察部下发了被称作“71号令”的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,提出当年8月31日为办理协议出让土地的最后期限｡城市建设用地的供应全面市场化,土地供应的口子开始收紧,同时提高了房地产开发的资金门槛｡

但这种调控思路很快就受到了前所未有的考验｡第一个考验来自于银行和地方政府｡央行难以遏制各大商业银行向房地产业放贷的热情,而国务院也不能真正节制地方政府卖地的冲动｡

到2005年,房价急速和持续的上升势头,已经变成了普通市民经济生活中最受瞩目的事件｡这引起了中央政府的高度关注,针对房地产业的调控变得越发频繁,也更有针对性｡

到第二阶段(2005年)和第三阶段(2006年),调控开始敲打对执行宏调不力的各大银行和地方政府｡2005年国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》,是为“国八条”｡2006年5月17日,国务院出台《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》,也即“国六条”;“国八条”和“国六条”都有严厉措辞,要求地方政府严格执行中央的调控政策,为房产市场降温｡“国六条”明确提出要调整住宅供应结构,90平方米以下的小户型将占到市场供应总量的70%;这次疾风骤雨式的调控还第一次明确了地方政府主要领导对房价负有行政责任｡

至此,房地产业内的宏观调控,已经形成了一整套政策体系｡一方面,通过土地､信贷､税收等种种手段,限制房地产商的投资热情;一方面,通过开征土地增值税和提高营业税,加重交易成本,减少交易次数;此外,还从政治上要求地方政府对房价负责,政府开始整治开发商囤地囤房现象,以维持市场秩序｡

流动性过剩催生楼市泡沫

进入2006年,随着“流动性过剩”一词的不胫而走,楼市的火热似乎找到了最好的理由｡

钱多房少,价格上涨:各方忽然惊奇地发现,所有关于楼市的判断,都在向这个经济学常识靠拢,因为在流动性过剩的市场环境下,资金不再是开发商的瓶颈,即使国内银行收缩贷款,开发商也很容易得到外资的支持｡

而针对交易环节进行的调控,尤其是提高交易税,在卖方市场里,最终要由购房者承担｡高额交易税对减少交易次数纵然有效,却也加重了“自住型”和“改善型”购房者的负担,因此受到抱怨｡

调控的思路正是在这种批评和反思中开始发生变化｡渐渐地,收紧土地和信贷不再是调控的重头戏｡而吸收流动性､首先是限制外资炒房,被认为是调控楼市的治本之策｡

2006年7月11日,建设部联合其他五部委下发被称为“外资限炒令”的171号文件,加强对外资投资企业房地产经营或购房的管理｡2007年3月､6月､7月,商务部和外汇管理局又接连三次发文(25号文､50号文和130号文),限制外资投资房地产｡同时,不断地加息､提高准备金率和发行巨额央行票据,都显示了中央政府吸收流动性的决心｡

新政需要时间表

尽管调控艰难重重,对政府而言,坐视房价上升却意味着风险积聚｡总结4年来的调控经验,发展新的调控思路,成了当务之急｡

2007年,中央开始强调政府在住房问题中的责任,要求增加保障性住房的市场份额｡此后不久,中共十七大上又提出,要增加国民的财产性收入,所谓“财产性收入”,居民在房地产市场上的投资所得也在其中｡

观察人士认为,这可能意味着中央政府的房地产思路已经发生变化｡这个新的思路中,政府保障性住房将成为大多数居民住所的来源,房地产业的份额将变小,转而经营高端房产｡而关于“财产性收入”的阐述则被分析为中央对投资性购房的态度已经转变｡

这种判断是否准确,还有待继续观察｡但在房地产调控问题上,基于4年来的经验教训,政府和业界应该已经形成了几个共识｡

首先,中国城市化的历史进程方兴未艾,这个大的历史背景决定了城市房地产业在未来仍有扩张空间,社会资本也仍将继续向这个行业聚集｡未来一段时期内,房地产商人仍将继续以密集态势在富豪榜上出现｡

但房地产业的历史空间不等于现实中的土地空间｡大中城市中心区域的土地开发将陆续宣告结束,开发重点将从大城市转向中小城市,从市中心转向郊区｡“小产权房”将是未来房地产业发展中不可忽视的变量｡在这种农村土地所有者自发城市化的倒逼之下,极有可能蕴藏着未来的土地制度变革｡

同时,房地产业的历史合理性不能证明现实中的房价合理｡尽管房价是否有泡沫还有争议,但争议正在变小｡从王石这样商人到诸多经济学人士,都开始警惕房价持续高企可能造成的危机｡解铃还须系铃人,解决危机的抓手很可能在产业之外,在很大程度上,这取决于宏观经济能否创造更多的投资渠道,将负利率下纷纷出逃的银行存款吸掉,同时配合以央行的金融政策(加息和提高准备金率),进一步缩减流动性,当然,这还取决于人民币的汇率问题的发展,能否将热钱阻挡于国门之外｡

加息和提高准备金率空间有限｡面向出口的制造业尽管是贸易顺差的主要原因,但事关中国数以千万计缺乏技能的人口的就业,某种程度上,这一产业结构将会继续维持下去｡股市对资金的吸收此时显得至关重要｡不幸的是,包括巴菲特在内的投资者面对价值不断重估的中国股票,已经产生了高处不胜寒的紧张——谁指望能以股市的泡沫来消弭楼市的泡沫呢?

许多评论人士都在期待政府保障性住房计划能够尽快进入实际运作阶段｡这被看作解决中国房地产困境最现实的出路｡但迄今为止,地方政府并没有真正上路｡