抢在市场之前

5月下旬，台北世贸一馆“房地产交易博览会”的演讲，房地产商冯先勉一人就占了二场，博士出身的他，点听众来回答他的问题，“薇阁旅馆卖的是什么?”听不到正确的答案，他假装生气地说：“是欢乐跟隐私嘛!你就是没看过我写的《地产胜经》才会答错。”

墓地筹划纪念馆

几天后，站在基隆市信义区一望无际的十几万坪整齐修剪过的草坪上，冯先勉指向远方：“要请国际知名的建筑师菲利普·强森设计17层楼高的私人纪念馆；那里要请日本设计师安藤忠雄设计另一栋；那里有一片空地要做婚丧喜庆的仪式会场。”

冯先勉腾空比划的土地，不是什么休闲住宅，而是墓地。他要把阴宅豪宅化，抢攻金字塔客层。

有同行业者质疑，基泰墓地既然不做土葬，做灵骨塔又比不上龙岩、北海福座这两个对手，纪念馆的定位在哪里?冯先勉强调：“灵骨塔是为往生者设计。私人纪念馆是要卖给活人，里面可以摆上具有自己代表的纪念品，就像家族的祠堂，可以让家人在此追思祖先。”

“许多人将墓园归于阴的市场，不愿意去探讨与接触，让这个市场有暴利的机会产生。”

主导买地陷囹圄

只是这块土地，一度让他成为阶下囚。2000年，冯先勉建议公司购买基隆“大水窟”弃土场，但随后“基泰”却遭到检调指控。原地主事前以4亿元(新台币，下同)的价格。把土地先过户给基泰建设股东之一的高意公司，之后再由高意公司卖给基泰建设9亿多元，价差5亿多元，检调认为此交易有掏空公司之嫌。

主导此交易的冯先勉被收押禁见39天。好胜心极强的冯先勉回忆这段牢狱之灾，轻描淡写：“三餐有人送饭、还有警卫，那是我人生中最轻松的时候，每天可以准时起床睡觉。”但曾任公司的董事回忆说：“他当时极为消沉。董事会甚至想过要开除他，但没有什么人能扛起的情况下，决定还是继续聘用他。”

冯先勉坚持自己没有做错：“我当初买一坪(约3.3平方米，下同)不到2万元，现在可以卖20万元，我看到的是钻石，当初却以矿石的价钱买回来。”

产品定位差异化

基泰建设成立于1979年，1989年台湾景气下滑，基泰建设位于吴兴街的项目“世贸雅舍”滞销，当时的董事长邓淼便延揽刚取得地政博士的冯先勉担任副总。

“世贸雅舍”本来推出中户型，但因为地点在台北医学院附近，冯先勉认为附近的学生、实习医生会需要较小且品质好的住宅，所以立刻把它改成小户型。原本卖了两个多月都卖不动的房子，改变产品后两天就卖完64户。

“我一直在追求产品的与众不同，唯有差异、独特化，价格才可以自己决定。”在基泰18年，冯先勉对产品设定，常有他独特的做法。“信义之星”以豪宅打造，松仁路底、象山山腰上的“帝景”，则是以健康住宅为主轴。

2002年，冯先勉协助董事陈振丰将台北最大的保龄球馆斥资3亿元改成薇阁汽车旅馆，休息二小时要2500元，成为当时台湾最贵的汽车旅馆，在两年内回收所有投资，后来效法者却都亏钱，“这种旅馆的位置一定要放在人最多的地方，从办公室来回不能超过二小时，否则很容易被主管发现。”

建案信托闪债权

除了产品定位观念早人一步，冯先勉财务操作的杠杆也有别一般建筑商“不动产”的操作。

1999年，亚洲金融风暴，银行缩紧银根，建筑商削价卖屋，求现度过难关。

当时股价跌到剩2元的基泰，也面临资金调度的问题，冯先勉把位于内湖的“大湖商旅”建案信托给银行，如此其他的债权银行就不能强制处分这块土地。

2006年，景气回温。基泰再把旗下的大湖商旅及位于衡阳路的“世纪罗浮”卖给土银，发行不动产证券化产品(REITs)“基泰之星”，以时间换空间，终于为“基泰”的财务缺口解套。“基泰”2005年财报仍有2.4亿元的亏损，2006年在REITs获利及“信义之星”完工入账之下，转亏为盈获利5.6亿元。

“盖房子就像蚕结茧，需要时间熟化。”冯先勉说，“很多人看到不景气就会紧张，投资最忌躁动与盲动，不要自己吓自己。”

土地认购募资金

这几年，冯先勉看准投资人对房市投资的热衷，开始不向银行贷款，2005年起，把手上六个项目的1／3土地让给投资人认购。他说，以“基泰天母”为例。开工前，以一坪40多万元价格让投资人持分土地，到预售时已60多万元，投资人可选套现下车或继续持有，“把利润分给投资人，我们少赚一点没关系，但实际上证明，我们可以赚得更多，因为原本一年只能做到40亿元的业绩，但现在可推80亿至100亿元。”

这种项目的前提是房市持续上涨，建商与投资者才能双方获利；若房价下滑，投资人仍有亏损风险。

弃文从商当挑战

拿到博士学位前，就已经有很多学校找冯先勉教书，“很多人会选择比较简单的路，但我个人选择比较难的路，从商可以挑战自己。”他父亲在传记中提到儿子：“他本应走公教路线，但见我一生辛勤，两袖请风，即弃文从商，往企业界发展。”

曾答应父亲在55岁前要退休的冯先勉，今年已经50岁，他解释：“父亲是希望我不要为了赚钱而活，我承诺他会在不受经济干扰下快乐地工作。”但对每天都鞭策自己与员工前进的他而言，要在“不受干扰”的情况下工作，显然还有段距离。