投资性房地产准则的国际比较与借鉴

　　【摘要】本文将世界上较有代表性的投资性房地产准则进行比较，以期抛砖引玉。
　　
　　随着经济的发展和投资观念的转变，对房地产或物业项目进行投资逐渐成为一种新型的投资方式。有的企业将投资房地产作为主营业务；有的企业在经营其他业务的同时兼营房地产投资业务；有的企业投资房地产是为了房地产的增值而盈利；有的企业投资房地产则是为了抵御通货膨胀的风险。虽然房地产从实体上看是房屋建筑物，但简单地套用固定资产准则显然是不合理的。
　　
　　一、当前投资性房地产准则的基本情况
　　
　　1986年，原国际会计准则委员会（IASC）批准了国际会计准则第25号“投资会计”（IAS25），允许将投资性房地产按长期投资核算或根据IAS16“不动产、厂场和设备”按不动产核算。2001年1月1日，IAS25被废止，IAS40“投资性房地产”正式开始实施。2001年IASC改组，新成立的国际会计准则理事会（IASB）修订了IAS40，并于2005年1月1日生效。
　　除IASB以外，目前对投资性房地产制定会计准则的有英国、澳大利亚和中国香港地区。英国原会计准则委员会（ASC）于1981年11月发布了第19号标准会计实务公告（SSAP19）“投资性房地产的会计处理”，首次对投资性房地产的概念、会计处理和报告作了规范。SSAP19于1994年7月进行修订和补充，完善了价值重估方面的内容。澳大利亚会计准则委员会于2004年6月发布了与IAS40趋同的AASB140“投资性房地产”。我国香港地区于1987年10月发布了SSAP13“投资物业会计”。经多次修订，于2004年12月发布了与IAS40趋同的香港会计准则第40号（HKAS40）“投资性房地产”。我国财政部于2005年7月19日发布了《企业会计准则第××号——投资性房地产》（征求意见稿），并于2006年2月正式发布《企业会计准则第3号——投资性房地产》。
　　
　　二、投资性房地产准则的国际比较
　　
　　可以看出，AASB140和HKAS40与IAS40趋同，因此本文主要将IAS40与SSAP19加以比较。
　　（一）定义与内容的比较
　　IAS40中投资性房地产（Investment Property）是指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而由业主或融资租赁的承租人持有的房地产（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或两者兼有），但不包括：１.用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；２.在正常经营过程中销售的房
　　地产。
　　英国SSAP19中的投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，但这些土地和建筑物必须是：１.已完成的在建工程和开发项目；２.是为投资目的而持有，并且其租金收益是可以公平协商的。它不包括：①企业为自己的目的拥有和占用的房地产；②出租给并由集团内另一公司占用的房地产。
　　二者相比存在三点差异：
　　1.经营租赁方式下承租人在持有的房地产上的权益
　　英国企业通常需要支付大笔预付款才能取得房地产上的长期权益，这种长期权益符合SSAP19的定义。很多承租人将其资本化并作为按市场价值计价的投资性房地产处理，支付的租金在租赁期内费用化。国际会计准则委员会（IASC）在2001年改组为国际会计准则理事会（IASB），并将IAS40作为《改进国际会计准则》项目的一部分进行修订，主要对经营租赁方式下承租人持有的房地产权益做了新的规范。原来的IAS40规定承租人不将经营租赁的房地产权益视为投资性房地产。而按照修订后准则的第33——35段的规定，则当且仅当承租人在经营租赁下持有的房地产权益符合投资性房地产的定义，且承租人按照公允价值模式确认资产时，承租人在经营租赁下持有的房地产权益才可以视为投资性房地产并进行相应地处理。
　　2.出租给母公司或另一家子公司使用的房地产
　　英国SSAP19规定，在编制企业的个别财务报表以及集团财务报表时，都不能将这部分房地产作为投资性房地产处理。而IAS40规定在合并财务报表中，该房地产不符合投资性房地产的条件；但从出租房地产的单个企业看，如果该房地产符合投资性房地产的条件，则在其个别财务报表中将它作为投资性房地产。
　　3.一部分用于赚取租金或资本增值，另一部分则用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产
　　IAS40规定，如果这些部分能够分别出售或采用融资租赁方式分别出租，则企业分别核算这些部分。否则，只有在其不重要的部分用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的情况下，才能将该房地产视为投资性房地产。但准则对重要性的判断未提供具体标准。英国SSAP19未对此问题做出回答。
　　（二）确认和计量的比较
　　1.在对投资性房地产的后续计量上，英国SSAP19要求在资产负债表以公开市场价值（Open Market Value）反映投资性房地产的价值，也就是说每个资产负债表日均需要对投资性房地产进行价值重估；IAS40则允许企业在公允价值模式与成本模式之间做出选择。
　　2.英国SSAP19认为投资性房地产的现行价值（Current Value）及其变动非常重要，结算折旧则退居其后，投资性房地产只要其租赁的未到期时间不低于20年，就可以不提折旧；IAS40没有相关规定。
　　3.在对投资性房地产进行重估价时，英国SSAP19规定采用公开的市场价值，而IAS40规定采用公允价值（Fair Value）。IASB对公允价值的定义是在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。公允价值通常可以是某项资产在公开活跃市场上的挂牌价（即公开市场价值）、最近成交价、该资产预期未来现金流量的现值等。而公开市场价值是指某项房地产的权益在估价当日按假定情况出售可以合理取得的最高售价：（１）有自愿的卖方；（２）有一段合理的时间（视房地产的性质和市道而定）进行商议成交；（３）房地产的价值在上述期间将保持稳定；（４）房地产完全由公开市场取舍；（５）不考虑具有特殊利益的买方所提出的任何追加出价。显然，公允价值比公开市场价值具有更广泛的参考意义。
　　4.在对投资性房地产重估价变动或公允价值变动的处理上，IAS40规定采用公允价值模式的房地产的公允价值变动产生的利得和损失确认在收益表中。英国SSAP19要求上述变动不计入损益表，而作为重估价储备金的变动处理，确认在“全面已确认利得和损失表”（Statement of Total Recognized Gains and Losses，STRGL）中。除非在个别项目的投资性房地产上发生了永久性的亏绌（Deficits）或其转回，在这种情况下，才应将这种损失列入损益表中。
　　（三）披露要求的比较
　　IAS40要求披露主体采用公允价值模式还是成本模式以及每种模式下应披露的一系列内容。
　　SSAP19要求在财务报表中将投资性房地产的账面价值与重估价储备金的金额分别显著列示。对投资性房地产重估价的评估人员姓名或资格情况以及所采用的评估方法应加以披露。如果评估人员是拥有投资性房地产的公司或集团的员工或高级职员，应披露这一事实。当根据SSAP19不计提折旧时，企业应披露背离公司法的详细情况、原因和影响（公司法要求对固定资产计提折旧）。
　　
　　三、启示与借鉴
　　
　　（一）比较与分析中的启示
　　1.国际会计准则理事会在对投资性房地产的计量上，推荐采用公允价值模式。这是其在将公允价值普遍应用于对金融资产的计量后，首次将公允价值用于非金融资产。在2001年2月正式发布的IAS41“农业”中，又进一步将公允价值用于对生物资产和农产品的计量上。由此看来，在21世纪公允价值将与历史成本互相补充，共同成为会计主要的计量属性，会计信息更注重决策的相关性。因此，我们应重视对公允价值的研究，尤其是在我国市场经济还不够成熟的情况下，应如何确定公允价值，需要何种前提假设，是否需要独立评估等。同时，我国应加速完善资本市场和产品市场，健全监管法律制度，培养高素质的专业人员，为运用公允价值模式创造条件。
　　
　　2.对于投资性房地产公开市场价值或公允价值的变动的处理方式，是投资性房地产会计准则急需解决的敏感问题，因为它直接关系到企业对当期经营业绩的列报。以往，在会计实务上曾出现过将重估价盈余计入当期损益并随之进行分配的情况，后来有学者指出，上述处理方法模糊了企业业绩，违背了资本保全原则，尤其在通货膨胀情况下表现更为突出。因此，会计实务逐渐将重估价利得或损失计入不具备分配性质的重估价储备金中，英国和我国香港地区就是如此。但IAS40在最近的修订中再一次主张将公允价值的变动计入当期净损益。采用公允价值模式的关键问题是因为投资性房地产确定的重估价必须公允，相应业绩必须透明，否则又会给一些企业创造利润操纵的空间。
　　（二）对我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》的思考
　　财政部发布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》由总则、确认与初始计量、后续计量、转换与处置、披露以及附则等主要内容组成。其中许多内容与IAS40基本相同，但也存在几点差异：
　　1.后续计量原则
　　我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应采用公允价值模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。由此可见，我国更加倾向于成本模式，只有在公允价值能够可靠取得时采用公允价值模式。相比之下，IAS40并未对公允价值和成本两种模式规定优先顺序，但IASB认为从公允价值模式变更为成本模式通常不大可能导致更恰当的列报，可见其更偏向于公允价值模式。在此，公允价值运用的问题又一次体现出来。以往，为避免公允价值成为企业利润操纵的手段，准则制定部门一直出于谨慎，抵制公允价值的使用。而在财政部最新修订和颁布的38项具体准则中，公允价值的使用范围有所扩大，这是顺应国际会计惯例的发展趋势的。因此笔者认为，我国的房地产市场正在快速发展，市场交易活跃，售房信息和市场价格透明度日益提高，相对于其他资产，投资性房地产的公允价值还是比较容易取得的。为了增加报表项目的可比性，提供更符合投资性房地产特性的相关信息，与国际惯例接轨，我国应促进房地产市场的完善，逐渐鼓励应用公允价值模式。
　　2.公允价值的取得
　　IAS40鼓励但不要求主体根据独立评估师的评估确定投资性房地产的公允价值。我国没有近似的规定，应该说，在保证评估师独立性的前提下，这也是获取公允价值的一条可行的途径。