对公司融资方法选择问题的探讨

　　【摘要】笔者认为，只有从实现企业财务目标出发，合理地选择融资方式，才能形成最佳的资本结构。本文以房地产企业对融资方法的选择展开论述。
　　
　　一、公司融资环境背景的分析
　　
　　企业面临的环境是指存在于企业周围、影响企业生存和发展的各种客观因素和力量的总称，它是企业选择融资方式的基础。
　　
　　（一）公司融资的宏观环境
　　1.政治法律环境。指一个国家和地区的政治制度、经济体制、方针政策、法律法规等方面。随着改革开放政策的实施，我国国内政局稳定，经济日益活跃，产业政策、外汇政策和税收政策等日益完善，与国际惯例逐步接轨，为外资进入中国提供了保证，使我国企业的筹资区域进一步扩大，筹资数额逐年增加，方式也更加多样。
　　２.经济环境。是指企业经营过程中所面临的各种经济条件、经济特征、经济联系等客观因素。现在，我国经济继续保持平稳、高速的发展势头，物价得到有效控制，这一切都表明我国有巨大的市场潜力与发展机会，同时也为国内外大量的游资找到了出路。
　　３.技术环境。是一个国家和地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展的动向等的总和。目前，我国的教育得到全社会的重视，加大了科技开发的力度，有计划地培养科技人才，这些都将为企业发展创造有利的条件。
　　
　　（二）公司融资的微观环境
　　是指直接影响企业的生产经营条件和能力的因素，包括行业状况、竞争者状况、供应商状况及其他公众的状况，这是确定企业筹资方式的前提。一个良好的销售网络、稳定的原材料供应商等微观环境，将十分有利于企业筹资的顺利实现。此外，企业的内部条件也应该属于企业筹资的微观环境。企业的内部条件包括：企业经营者的能力、人力资源开发的现状和政策、组织结构、管理制度，研究开发情况等。就筹资而言，企业内部条件要先达到一定的标准，才会吸引资金、技术进入企业。因此，要想得到实现扩张所需要的资金，企业应扎扎实实地做好企业的各项工作，赢得债权人和投资者的信任，将资金、技术交由企业使用和管理。
　　
　　二、公司融资的特点
　　
　　中小企业融资困难并不是现在才有的问题，也不是我国独有的问题。中小企业融资的最大特点是“信息不对
　　称”，由此带来信贷市场的“逆向选择”和“道德风险”。商业银行为降低“道德风险”，必须加大审查监督的力度，而中小企业贷款“小、急、频”的特点使商业银行的审查监督成本和潜在收益不对称，降低了他们对中小企业贷款方面的积极性。不过，在发达国家，非正式的权益资本市场、风险投资体系、二板市场的发展，很大程度上弥补了中小企业的融资资本缺口。我国中小企业融资难除了一般性原因外，还有其特殊的一面，主要是经济金融体制变迁过程中，市场经济体制的微观运行基础不完善所带来的制度摩擦。
　　
　　三、公司融资的原则及方法的选择
　　
　　（一）公司融资的原则
　　在构建我国中小企业的金融体系时有两个必须考虑的关键因素。１.我国目前还是一个银行间接融资主导的金融体系，企业融资90%以上通过银行进行配置。根据2003年上半年的统计，在全部非金融部门（主要是企业部门）的融资来源中，银行等金融机构渠道比例高达97%，企业的直接融资还处于发展初期。这就决定了中小企业融资无论选择何种具体形式，都必须着眼于利用或分流银行资金，否则就不能从根本上、大面积地解决中小企业的融资难问题。２.我国绝大多数中小企业分布于劳动密集型的传统产业。其特点是：（1）不具备高科技型中小企业那样的高成长性；（2）投资风险相对较低，但回报比较稳定。与这一特点相对应的融资方式，主要是银行的间接融资，而不是资本市场的直接融资。这两者最重要的区别是：前者要求稳定但相对较低的固定回报，后者则要求企业具备高成长性，同时承担高风险。这也决定了我国中小企业金融体系的完善重点是银行体系以及与之相配合的信用保证体系、政策及法规支持体系。
　　
　　（二）公司融资方法的选择
　　1.自有资金
　　企业自有资金包括：组建企业时各方面投入的资金；经营开发一定时期后，从税后利润中提取的盈利公积金；因筹资超出资金、资本汇率折算差额以及接受捐献的财产而形成的资本公积金。以上这些资金，发展商可以自行支配、长期持有。尽管发展商一般不大愿意过多地动用自有资金，但对于那些预计盈利丰厚且回报快的项目，还是免不了适时适量地调动投入。而且，国家规定：房地产开发项目应建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
　　2.预收账款
　　预收账款是指发展商按照合同规定，预收购房者的购房资金，以及委托单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。它是发展商筹集开发资金的一种重要方式。
　　3.银行贷款
　　发展商向银行或其他金融机构借入资金，按偿还期限的不同，可分为短期贷款和长期贷款。其中短期贷款必须在一年内偿还，一般作为企业的短期资金周转。当房屋建造到一定的阶段，发展商或可以其作抵押，筹集长期贷款。无论发展商自有资金有多少，在每一个具体的开发项目上，它都在相当程度上充当着“皮包公司”的角色。自有资金多的发展商，同时可从事多个项目的开发，而在每个项目上投入较少的自有资金，大多数的资金靠贷款。因此，发展商一般都与银行或其他形式的金融机构保持着较紧密的联系。发展商进行银行贷款，一般可采取以下几种方式，即短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。一般情况下，优先考虑以开发项目土地使用权或在建工程作抵押的房地产抵押贷款。房地产抵押贷款有时也称为建筑贷款，它的特征是弹性大和变化大，这是因为贷款形式和条款没有固定的标准，往往是根据借款人的需要和市场的情况来确定，并随着市场情况的变动而改变。其中有针对项目可行性的项目贷款，亦有针对公司的信誉和实力的公司贷款。贷款年期一般与房产建筑期相同，但还应根据发展商的需要而延长或缩短。银行提供贷款主要是按项目的可行性、借款人的资信和还款能力来考虑的。贷款金额可包括两部分，一是土地使用费的贷款，二是建筑费用的贷款。建筑贷款的好处是当发展商没有足够的开发资金时，可利用其土地使用权向银行借款，确保有充裕的资金周转；或发展商本身虽已有足够资本，但无需全部投入，而透过这类融资途径，使其能更灵活地运用自有资金，发展其他业务。
　　4.房产抵押贷款
　　这类贷款的对象是购买发展商所建造的房产的购房者。购房者无论是预购楼花或购买现成房屋，只要愿意将其所属的预购房屋合同的权益或房屋产权抵押给银行，皆可向银行申请贷款来支付部分楼价款。房产抵押贷款不像建筑贷款的弹性大和变化大，每宗贷款的模式都大致相同。按现时我国房地产市场的情况来看，对新造房屋，银行一般可提供长达二十年的房产抵押贷款。借款人以分期付款方式，按月向银行摊还本金和利息，这种还款方式的好处是不会给借款人造成经济上的过重负担。此外，在贷款期内，若借款人资金充裕，银行允许其提前偿还部分或全部借款，给予弹性处理。房产抵押贷款不但能赋予购房者直接的财务上的帮助，而且还能给予发展商以莫大的收益。因为每一位购房者，未必都有足够的经济实力支付全部楼价款，倘若发展商能成功地安排银行提供房产抵押贷款服务，便可支持那些缺乏足够资金而又有意购置房地产的个人或机构，直接扩大了销售对象的范围，从而增加了房地产的销售数量。而销售数量的上升，可使发展商很快地回收其已支出的部分或全部资金，甚至在短时间内赚取到计划中的利润。因此，发展商都乐意主动与银行联络，安排这类贷款服务给予购房者。有些开发商更借此间接融资，筹措足够资金来发展房地产项目，既简单便利而又不用支付银行利息，可谓一举两得，减少了建筑贷款的负担。银行在提供融资服务时，一般要按以下条件对贷款项目进行评估：借款用途、拟投资项目的可行性、借款人的资信和还款能力、还款来源、抵押物的实际价值以及市场情况等。提供贷款的首要原则是拟作抵押的地块或房产的所在地必须已实施有关房地产抵押的规定和办法。目前，我国很多地区和城市都已颁布了此类办法和规定，这将有利于房地产开发项目的融资，并促进当地房地产业的繁荣和发展。
　　
　　5.企业债券融资方式
　　企业债券是一种信用工具。所谓信用工具是指一些书写的或者印刷的金融单据，上面注明了发行人和持有人之间关于资金转移的承诺。“信用”通常的含义就是一方履行对另一方所做的承诺。例如，甲方向乙方借了一笔钱，对于甲方来说，一是表明甲方得到了乙方的“信用”；二是表明甲方到时有履行偿还债务的义务，甲方变为乙方的债务人。另一方面，对乙方来讲，一是表明乙方给予了甲方资金，乙方由此成了甲方的债权人；二是表明乙方有按期取回本息的权利。因此可以看出，当企业债券的发行人在企业的运营中急需中长期巨额资金时，发行债券成为一种重要的融资渠道。房地产发展商正是这类需要巨额资金的企业。因此发行债券是房地产企业的重要融资手段。采用企业债券融资方式主要应注意以下几方面的问题：债券的发行价格、票面利率、偿还期限以及收益率。
　　（1）企业债券的发行价格。一般企业债券的票面都注明了债券的票面金额，但票面金额与债券的发行价格不一定相同。债券发行价格指的是债券的票面金额与实际发行的价额的比率关系，有溢价发行、折价发行和等价发行三种方式。债券的票面金额与发行价格不同的原因主要有以下几方面：首先，由于企业债券持有人除了享有向债券发行人收回本金和取得利息的权利以外，还具有债券自由转让权和贴现权。这两种权利实际上表明，在债券的二级市场上，资金的供给和需求将影响债券行市。其次，由于债券的利息是固定的，而市场利率却是经常波动的。随着市场利率的变化，债券在二级市场上的交易价格也会随时变动。如果市场货币利率低于债券的票面利率，债券的价值就会高一些，社会上对债券的需求也会增大，根据市场供求原理，债券的交易价格就会上升，形成溢价发行。相反，如果货币的市场利率高于债券的票面利率，债券的价值就会降低，社会对债券的需求就会减少，导致债券的交易价比票面金额低。
　　（2）企业债券的票面利率。企业债券必须载明债券的票面利率。在某种程度上，票面利率的高低不仅表明了企业债券发行人的经济实力和潜力，也是能否对购买的公众形成足够的吸引力的因素之一。另外，政府对债券利率也要进行监督和控制。因为债券利率和银行利率之间存在着一定的内在关系。如果债券发行量过大，而债券利率定得过高，会使银行的存款和贷款的规模都受到影响。如果这种影响过大，便会对社会金融活动带来负面影响。
　　（3）企业债券的偿还期限。通常把偿还期限在一年以上的企业债券视为长期债券，偿还期限在一年以内的视为短期融资券。房地产企业的行业性质决定了其所需资金一般都作为长期周转和固定资产的投资，因此房地产企业债券一般都是长期债券。当然长期债券意味着企业要延长偿还期限，故也要相应提高债券的票面利率。
　　（4）企业债券的收益率。债券的收益率对购买债券的投资者非常重要，对于发行债券的企业也很重要。因为只有投资者能得到一定收益才会购买企业债券，而发行企业债券是融资的重要途径。但必须注意，不是每个企业都可以采取这条途径。有关政府部门（一般是政府金融部门）会严格审查企业发行债券的背景、经济效益、债券发行总额及方式等内容。
　　6.企业股票融资方式
　　企业股票与企业债券的根本共性为：它们都是有价证券。通过发行企业股票进行融资是企业筹资的重要手段。股票同债券的最大区别在于：股票是股权证书，持有普通股股票的人有权参与公司的经营管理。股票表明了其持有人对企业财产的所有权和经营管理的决策权拥有控制或参与的权利；而债券只表明其发行人和持有人之间存在着债权债务的关系，债券持有人不能干预发行人的经营活动。股票发行企业必须是股份公司。股票投资的风险程度较高。由于房地产投资开发企业风险高、投资大，使其成为股份公司从而采用股票融资方式筹集资金是非常重要的。
　　7.外单位投资
　　企业对外投资的方式一般有两种：一种是以货币资金方式向其他单位投资，一种是以实物、无形资产方式进行投资。就房地产业而言，由于它的投资回报率较高，赢利丰厚，自然会成为其他单位投资的焦点。发展商应抓住机会，加强与外界的经济合作关系，以支付约定利率或其他方式取得外单位投资，这是一条十分有效的筹资方法。
　　8.利用外资贷款
　　房地产企业利用外资的方式可以分为两种，即利用国外直接投资和国外间接投资。利用直接投资时，一般用成立合资或合作公司的方式，外商的投资构成外商资本金，亦构成企业的自有资金，故此方式实际上为第一种筹资方式。而本文所讲的利用外资贷款实际上就是利用国外的间接投资。间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的丧失问题，但需要用外汇还本付息。除了一些国际性或政府间的优惠贷款外，国外商业贷款利率一般都很高，故其风险较大。一般来说，除从事大型项目的开发外，中小型企业不宜采用此种方式。
　　9.合作开发
　　发展商寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，是一种分散和转移筹资负担的较好方法。合作开发的形式是多种多样的，可以是两家合作，也可以多家合作；可以长期合作，也可以就项目短期合作；可以是紧密型合作，也可是松散型合作。总之，这种方法对于缓解发展商自身资金压力、转嫁风险大有益处。
　　以上所述是发展商进行房地产资金筹措的常见形式。对于发展商来说，筹集到资金，只是解决了“开源”的问题，而更为重要的则应是如何合理地使用资金，以降低成本，提高效益。因此，搞好资金的“节流”，充分挖掘现有资金的潜力，使资金发挥其最大效用，是发展商必须认真对待的一个问题。