一个王朝的背影

陈　健　路　艳

在地产界一路高歌猛进的顺驰，终于垂下了高昂的头。绷到极限的资金链、问题百出的项目、混乱无序的管理、危险的运营模式……一个衰败王朝落寞的背影中，其实蕴含着很多东西。

顺驰神话的破灭

9月5日，香港上市公司路劲基建有限公司入资顺驰中国控股有限公司的协议正式签订，路劲基建将分步向顺驰中国注入12.8亿元资金，并于入资完成后持有顺驰中国55%的股权。顺驰创始人孙宏斌在顺驰中国一股独大的局面，至此改变。曾经的“地产骇客”、“地产戴尔”，顺驰王国改弦易张

在全国“不计成本”地拿地，曾是顺驰最令业界侧目的行为。2003年起不到三年的时间，顺驰购置土地的金额便超过100亿元，现金流和速度成了“顺驰模式”的代名词。所谓“顺驰模式”，即2002年国家施行土地“招拍挂”政策后孙宏斌制订的一系列快速扩张计划。有人形象地描述为“现金流——土地——现金流”模式。其特点是不惜以极高价格拍得土地，在预付小部分定金后，再以尽可能快的速度启动项目建设，迅速推向市场，以销售抵偿所欠土地款及银行贷款。

这样的战略令顺驰常以超过招标价值两倍的代价抢得稀缺地块，同时本应为企业视为根本的成本与利润必然就被忽略。顺驰何以能这样做呢？据原顺驰某高层透露，这与当地政府不无关联。通过与当地政府的交涉，顺驰往往只需要支付10%左右的首期款就可获得地块运作权。这就使得顺驰一个地块的运作周期从普通公司的18个月左右缩短至半年。对于任何一块看中的土地，顺驰在拿地之前就着手做项目方案，也因此，顺驰能够在拿地的第二天报规划，半年之后就可以上市！在短短两年时间内，通过不惜一切代价拿地，顺驰迅速扩张至全国十余个省的数十个项目。

这就是孙宏斌在公司上下极力宣传的“快”，该理念统治了顺驰整个的发展历程，最终见证了顺驰神话的破灭。而恰恰，这个神话的终结者，追根溯源，就是这一违背常规的发展速度！

2004年，接踵而至的挫折终令顺驰危机频发。宏观调控政策出台使市场一度陷入观望，顺驰中国分布在全国的部分楼盘，特别是位于调控重灾区长三角的楼盘销售不畅，回款不力。宏观调控是一个重要诱因，但根源还在于其过快扩张盲目冒进所造成的管理滑坡。在一路极速行进过程中，顺驰扩张模式的隐患也在不断“滚”大。即使没有宏观调控，顺驰缺乏根基的人力资源以及紧绷的资金链也迟早会出问题。

顺驰破产的启示

顺驰的异军突起，曾为中国地产界注入了一股青春的活力和血性的气息；如何面对顺驰，是对中国地产界判断力和胸怀的一次考验；而对现在的结果如何反思，则是接下来我们真正应该关注的。

跑马圈地要量力而行

盲目的没有效率的速度（所谓“快”）是没有任何意义的。无视自身资金和管理能力而盲目扩张，必将带来致命的三“高”：高土地成本、高财务成本、高人力成本。顺驰以政策来追求一个“快”字，即尽可能快地缩短项目运营时间，尽可能快地加速资金的内部流转，尽可能快地扩大销售规模等，以建立一个所向无敌的地产王国。这一“快鱼”理念使得现金流已超越了负债率成为孙宏斌最为关注的财务指标之一。郎咸平先生说，房地产是传统产业，需要其他产业来互补，才能消除行业风险。香港房地产业的风险管理普遍遵循“20%＋5%＋产业互补”，即20%的资本负债率和5%的现金资产比，这是香港业界公认的最稳定、最健康的指标。与此相比，顺驰显然太过火。

过程可以尽量缩短，但不可无视。前期疯狂扩张让孙宏斌尝到了甜头，但是，当顺驰的快速规模扩张无法承受其财力之重时，顺驰王国的终结也就临近了。

社会责任感是根基

企业扩张不能以牺牲企业未来的发展潜力和基础为代价，社会责任感的丧失将给予企业致命的打击。顺驰的管理风格恰恰体现出社会责任感的缺乏——项目在追求速度的同时并未能保证质量。据天津某些业主反映，顺驰的项目存在多方面问题：习惯性延期交房、房屋质量严重不过关、偷换装修材料、单方面改变规划……毫不夸张地说，顺驰在向全国急速扩张的同时，其项目的质量问题也随之延伸到全国范围。

做一个好企业，其目光自然不应只盯在某一个项目身上，做好每个项目才是做好企业的基础，这是一个具有责任感的企业最基本的准则。对于房地产企业来说，楼盘就是其发展的根基。根基不牢，何以求稳？

无视风险，一定危险

市场经济条件下，企业要有风险意识，要注重对风险的防范和把握。顺驰对于房地产行业的发展前景一直未曾有科学合理的定位，可以说，在其成功的背后，离不开相当的“侥幸”因素，也因此，它更忽略了自身经营中可能出现的金融风险、政策风险、市场风险等风险因素。即使在经营状况良好的条件下，仅仅是金融风险也会使一个在其他各个方面没有任何瑕疵的企业覆灭。离开了金融的支持，任何企业都不可能有长足的发展。宏观调控政策对顺驰造成的冲击也是其缺乏风险意识的表现。顺驰模式的“抗震系数”很低，在操作过程中，只要出现很小的一个纰漏，就会出现连锁反应。正因如此，即便没有“国六条”，只要有一点冲击，别的企业可能都没反应，对顺驰来说都可能是灭顶之灾。

一个新项目还没有获得收入，就不断地开发另外的新项目，背负着70％负债率的担子，不懂得做好财务风险防范，没有危机管理意识，一味地盲目扩张……顺驰神话的破灭是偶然中的必然。

要遵守政企 “游戏规则”

要正确定位政府与企业的关系，不可无视市场规则、无视法律。顺驰高速扩张不仅仅是因为孙宏斌的执着与冲动，在很大程度上还是由于制度缺陷所致，或者说，是地方政府把孙宏斌送到了“绝境”。 在“招、拍、挂”制度下，如何让地价在新的制度下不断上涨是各地方政府最关心的问题。孙宏斌的商业模式就是顺驰和地方政府之间“双赢”的共识：顺驰在政府土地招、拍、挂时尽力叫高价格，这有利于维持本城市的房地产的虚假繁荣；在高价拿地之后，拖欠政府的土地价款，这有利于维持顺驰的资金循环。政府与顺驰是各取所需。顺驰依靠着与地方政府之间的不正当利益关系来维系了其资金的周转，也因此被很多人认为是一匹破坏行业竞争规则的“害群之马”。如今，顺驰的故事已经谢幕，但要使顺驰的悲剧不再重演，应该更多地反省制度上的缺陷。

钻空子当心头破血流

市场经济并不排斥计划，也不拒绝宏观调控。市场存在自发性、盲目性和滞后性的一面，须通过国家对市场活动的正确引导和有效的宏观调控，加以弥补和克服。目前房地产市场的制度缺陷为许多企业的不健康膨胀创造了条件。可以想象，顺驰为什么可以违背企业的发展常识在短期内兴起，又怎么会在短期内终结？最为重要的是，房地产企业看到了目前的市场体制弊端为实现它们的梦想创造了条件。可以说，尽管在2005年顺驰的发展已开始举步维艰，但如果没有今年一系列房地产市场宏观调控政策的出台，顺驰还可能借制度缺陷而维持下去。但是，当房地产市场的制度在改变和完善时，像顺驰这种想借助市场的制度缺陷而得以生存的企业就会寿终正寝了。这就是目前国内一些房地产企业资金链断裂后的必然结果。只有充分发挥市场的力量，实现优胜劣汰，加上适度的宏观调控，差的企业被市场无情的淘汰掉，才能让好企业活的更好。这是市场经济的铁律！

会扩张，也要会守成

尤其当一个企业在急速做大的时候，特别需要一个成熟的团队，一套完善的制度，这样才能把外界变化带来的影响减到最小。孙宏斌自己曾说过，顺驰的问题出现在缺乏基本的流程和制度，应该标准化和制度化的事情上无章可循。顺驰靠激情、速度、投入和狂热，完成了一个又一个看似不可能的高目标。但是一个企业只靠激情和速度是不行的，未来的长足发展还要靠体系的搭建和成熟、流程的科学和规范、工作的高效和细致。这些基础平台将保证企业的专业特色和一贯性，保证企业队伍的不断强大。忙于跑马圈地的顺驰在走过规模扩张的阶段之后，面临的就是这种“打天下易守江山难”的技术难题。同时，顺驰还存在任人唯亲、排挤新人的情况，管理无章法，纪律不严明。

（编辑 / 张锐）