大视角看上海房价

陈立勤

打开电视，翻开报纸，上海的房产信息扑面而来。有对上海整体房地产作理论分析的，也有就所谓地区板块作评估的。许多是非常精辟公正的报道，也少不了开发商的恶意炒作。说实在的，这些资讯都多多少少包含了一些个人或公司的观点，稍微缺乏了一些真材实料的大视角。今天我们来换个角度看看上海的楼市，以一位普通百姓的眼光判断一下上海的房价。

预测上海房产泡沫的人觉得价位已经到了顶峰，坚信上海潜力无穷的人认为现在只是开始。让我们罗列一些实例，结论由你自己来定。很多专家看了这个比较，肯定会说这是拿苹果和桔子比，每个城市有自己的特点，房地产的价格在每个城市的不同区域也完全不同，没错，可我每天去水果摊的时候真的是拿苹果和桔子比的呀，你从来没比过么？

美国的洛杉矶

美国的国土非常辽阔，各地区房地产价格相差也极其悬殊。西弗吉尼亚州是目前房屋最便宜的地区，六七万美元可以买到一幢不错的独立小屋。但纽约，加州地区这几年的房价用疯狂来形容绝对不过分。1998年左右亚洲金融风暴后，北加州的网络泡沫逐渐形成，买主见到插牌的房子二话不说，加五万你卖给我吧。2000年后虽然IT不再辉煌，房地产略有回落，但股市的一蹶不振让人们又开始大把地将资金投入不动产。我正好在这个时期居住在南加州。南加州以洛杉矶为中心，没有像以旧金山为中心的北加州那么疯狂。不过在过去的三四年里房价也几乎翻了一番。

南加州平均工资水平在年薪2.6万美元（约22万人民币）左右。

加州与上海在建筑方面是截然不同的城市，她几乎没有高楼大厦。除了Downtown有屈指可数的几栋外，几乎没有人知道住在20楼是什么滋味。1998年我们家在洛杉矶郡的Hacienda Heights购买了一幢2700平方英尺（约250平方米）两层的独立房，位于一个高坡上，有270度景观，四房三厅。当时的买入价为27.8万美元（约223万人民币）。Hacienda Heights这个区被华人称为哈岗，不算顶级的社区，但属于高尚住宅区，价位远高于加州的平均房价。目前这个房子的市场价格约为55万美元左右（约455万人民币），单位价格在18200人民币/平方米。想说明一下的是，这个社区建于1989年，有三十六幢相同的房子，类似于上海周边的独立别墅区，不过，没有物业管理，不需付任何管理费用。

英国的伦敦

记得第一次踏上英国的国土时，朋友就对我说，这里的人不喜欢用空调，你住的地方是我们特别为你找的带空调的房间。撇开历史和文化的层面，和上海相比，伦敦的楼房显得有些陈旧，英国人的思想也仿佛有些保守，不过，英国的房产一点也不保守陈旧。在1996年前的20年里，英国的房价以平均每年24%的速度增长，直到1993年泡沫破灭。1996年开始走出谷底。自2001年上半年开始，房地产价格又一波狂飚，到去年底，全国平均房价上涨近70％。虽然目前有停滞的现象，但还是处在顶峰。

伦敦平均工资水平在年薪2万英磅（约30万人民币）左右。

伦敦的行政区划分为伦敦中心城和32个市区，伦敦城中心外的12个市区称为内伦敦，其它20个市区称为外伦敦。

下面来看两套位于伦敦不同地区的公寓。

第一套是位于内伦敦的West Norwood公寓，这一套是旧房新装修，卧室分两层，2005年6月上市开价174,995英磅（约262万元人民币）。使用面积分别为：客厅5.46m×4.50m，厨房2.26m×2.26m，两个卧室分别为3.38m×3.35m和3.30m×3.20m，加上厕所总面积约在54平方米左右。如果按建筑面积来算大约在65平方米左右。单位价格在4万元人民币/平方米。

第二套位于伦敦中心（Central London）的Cumberland 街，两房一厅有前门的公寓。建筑面积大约在90平方米。2005年6月上市售价29.9万英磅（约448万元人民币）。单位价格在5万元人民币/平方米。

上面说了两个欧美典型的商业都市，下面让我们再来看一个亚洲的邻居：

日本的东京

东京的房价昂贵不会没人没听说过吧，那么它真的贵到什么地步呢？下面我们来看个实际的例子。但在实例前想说几句废话也许对各位了解这个价格有点帮助。

没到日本的时候自己真的想像不出那是个什么样的地方，不要以为看了很多日片就很懂日本了，只有亲身经历你才会体验到什么叫袖珍。上海总面积为6,185平方公里，东京为2,187平方公里。从地域上讲，上海大约是东京的3倍。联合国人口与发展委员会今年2月16日公布的报告指出东京是世界上人口最多的城市，3530万人。上海排第十位，1270万人。人口正好是东京的三分之一。

另外，目前上海的房贷利率是5.5%左右，而东京为1%左右。如果贷款150万，30年贷款还清时，在上海5.5%将支付156.7万利息，在日本1%将支付23.7万利息，也就是说三十年里你多付了133万利息。

在东京的大学毕业后工作几年的年薪大概在30万元人民币左右，随着工作经历的增加增长，另外加奖金。

还是来看个实例吧，稍微了解日本的人应该知道东京的涉谷区吧，相当于上海的徐汇区，下面这套房就是涉谷区神宫前，建筑面积95.2平方米，使用面积78.8平方米。六月份开价8,000万円（约584万元人民币），单位价格在6.1万元/平方米左右。

除了这些商业大都市以外，我们不妨再来瞧一瞧国际公认的最佳居住城市温哥华的住房成本。

加拿大的温哥华

我们在温哥华居住了将近十一年，期间也搬过许多次家，住过各区的各种不同类型的房子。加拿大人购买房子的标准和美国人不同。买房时，首先当然是选择地区，国际统一的黄金原则location, location, location (地段，地段，还是地段)，接着，美国人便会问几房几厅，加拿大人则想知道是不是标准地。温哥华的标准地是122英尺×33英尺（37米×10米）。你买的房屋土地即使面积大于标准地但有一边小于这个标准或不规则，价格就大打折扣。

1995年的时候购买了自己的一栋全新标准地的独立屋2500平方英尺（约230平方米），那时由于香港回归的原因，温哥华的房价日日追高。当时付了42万加元（约277万元人民币）。1997后香港一切太平，移民回归，造成房价大跌。我们同类同区的住房曾一度降到市场价35万加元左右（约231万元人民币）。最近这两年由于中国内地移民的迁入再次将房价推到了顶点，不久前收到的2005年政府征收地价税发来的对此房的估价是：土地价值31.9万加元（约210万元人民币），房屋本身价值17万加元（约112万元人民币）。解释一下，加拿大政府对房屋的估价分两个部分，一部分是土地的价格，一般来说每年是增长的，另一部分是房屋本身，一般来说随着年份的增加而减少。所以我们的房屋今年的官方估价是48.9万加元（约322万元人民币）。当然，政府的估价和市场实际可能的成交价并不完全相同，但差距不大。所以这房屋的目前单位价格是1.4万元人民币/平方米。房子位于Renfrew区，地区也是相当不错，前后花园加独立的全封闭双车车库。

普通职员的工资大约在年薪3加万元（约20万元人民币）左右。

最后，上海的情况大家都比我清楚。主编说要把文章和读者互动，这部分就留给大家来写吧。