房地产“降温”已成定局

肖　宾

国务院总理温家宝日前在主持召开国务院常务会议时，表示支持央行对房地产业过热进行降温的努力。

而在此次国务院常务会议前后，从央行、银监会、国土资源部、建设部、税务等多个部门传出的信息来看，各部委已经开始采取行动，或开始积极酝酿举措，来控制房地产业过热。各部委已从宏观经济层面形成共识，开始为房地产业降温。

121文件引发争议

就像有江湖那天，就一直有刀光剑影一样，自打有房地产业那天，该行业有没有过热的争论就一直没停止过。但始于2003年6月的这轮“房地产行业是否过热”的大争论，却与以前的讨论不同，因为此次率先出招的是在全国各家银行中享有“绿林盟主”地位的中国人民银行。

2003年6月，央行在下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（业界称为121号文件）中表示，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”，“对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例”……

整个文件杀气腾腾，从开发资金和个人住房贷款两方面出手，从供给到需求整个流程卡住房地产商的资金链。文件一出，惹得整个房地产行业沸沸扬扬，业界大腕纷纷出头，为房地产行业鸣冤呐喊。

各银行接到121号文后，因自身利益使然，对自己的利润大客户———房地产商却是口中喊打，手上轻抚，一边对央行唯唯诺诺，一边以121号文缺乏操作性为由，对房地产商暗地通融。

就在121号文引发的风波还未了时，有关部门又出台了被房地产商视为利好的18号文。一时间，房地产商高呼“冬去春又来”，121号文件的作用渐有被“阴干”之嫌。

央行孤军奋战

通过121号文，与房地产商的首轮博弈之后，央行依然没有甘休，而是继续渐进渐深，以土地批租等方面为突破口，从侧面迂回，与房地产行业开始了新一轮的较量。

2003年12月，在“中国企业领袖年会”论坛上，周小川发表了主题为“从税收改革的趋势看城市土地管理”的演讲，该演讲引得当时的与会者大跌眼镜，纷纷质疑：“央行的负责人，怎么讲起税务、土地方面的问题了？”在周小川演讲后第二天，国际金融报发表了题为“听周小川演讲‘跑题说话越来越像格林斯潘”的文章，多少也反映了与会者的心态。

现在回头来看，这篇演讲背后大有玄机，周小川在演讲中提请大家关注中国将“逐步推行增值税的转型”、“个人所得税也要发展”、并将“在适当的时机选择试点实行物业税”等三个主要趋势。同时，周小川表示，一次性批租土地的“价格如果高了，可能直接引起炒作”；而国内商业银行一般根据初始地租价格审批、发放土地抵押贷款，但批租地价可能有泡沫，因此商业银行拿到的土地抵押实际价值存在相当大的风险。如果定期评估土地价格，政府可以每年征收一定的财产税，并在此基础上发展“市政债券”，使财产税逐渐替代增值税成为政府的主要税源。

该演讲以后，国土资源部、建设部、税务、银监会等多个部门开始在各自的领域内配合孤军奋战良久的央行。

各部委相继出招

3月1日，据中央电视台报道，国务院总理温家宝日前在主持召开国务院常务会议时，表示支持央行对房地产业过热进行降温的努力。

此次会议认为，应当保持房地产市场的健康、持续发展。国务院同意加强房地产贷款监管、控制土地供应，以限制高档房地产项目的发展，增加经济适用房的供应量。

国务院直接出面对一个行业的发展态势作出判断，在中国房地产行业十几年历程中是相当少见的。因此，房地产是否过热的争议在实际层面上已经结束了。伴随着的就是相关部门陆续出招。

3月2日，国土资源部召开土地市场秩序治理整顿领导小组会议。部长孙文盛强调，2004年，要继续保持高压态势，真正清理掉违规设立的各类开发区，不仅把开发区的数量减下来，还要把规模减下来，使非法占用和非法转让土地的行为得到依法查处。同时，国土资源部开始在全国范围内建立“土地市场动态监测制度”，以从土地供给源头控制住“房地产热”。

2月26日，银监会公布《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，从资金面上再度向房地产企业逼宫。

同时，国家税务总局方面传出消息，为抑止住房地产过热，有关部门正在积极考虑开征物业税的问题。

连保护消费者权利的部门也“落井下石”，中国消费者协会将房地产业列作了2004年度“严打的三大行业之一”。

开发商已觉寒意

眼瞅着各大部委一招紧似一招，各大房地产商们已经开始觉察到了紧缩时期的真正来临，再也顾不上像“121”号文出台时那样，先和政策的出台部门大打一场口水仗了，而是缺地的买地、缺钱的圈钱，开始为即将来到的“冬天”作好储备。

北京君龙时代房地产经纪有限公司董事长郭钧在接受记者采访时表示，近期，从各个部门所发布的关于房地产行业的政策规章来看，都体现了要让房地产行业降温的趋向。

郭钧认为，从这几年房地产行业的实际发展情况来看，整个行业每年的增速高达30％到50％，相对国民经济8％左右的增幅和社会需求的均衡状态来讲，明显是存在过热迹象。从现在有关部门的调控方式来看，是富有技巧的，这种调控不是说房地产行业存在过热情况就要把房价降下去，而是非常慎重地从调控行业增速方面入手，相信通过近期的紧缩政策，房地产行业将会更加理性地向前发展。

阳光100房地产公司常务副总范小冲在接受记者采访时表示，单纯从一些数据来看，北京、深圳等一些地区的房地产行业是看起来增长得过快了一些，但结合中国的现实情况来看，这些地区的房地产行业还是很有发展潜力的。未来20年内，城市中的人口将会增加一倍，这种机会是绝无仅有的。

目前房地产市场的发展势头非常猛，政府部门采取措施来刹一刹车是非常必要的。现在一系列政策调整，在短期内对所有的房地产企业都会形成一定的冲击，但相当一部分靠关系吃饭的企业日子将过不下去，这对一些优质房地产企业而言，却是很好的机会。以前优质企业在进入其他城市经营业务时，除了考虑市场风险外，还须考虑当地的政策风险。现在新的政策陆续出台，市场变得越来越规范，房地产企业再进入外地市场时，将会只承担市场风险，而政策风险会小很多，这将会非常有利于优势品牌的发展。