价值链背景下房地产企业营运资金管理存在的问题

钱江

摘要：在当前经济发展形势下，房地产企业面临着越来越多的挑战和机遇。企业要实现可持续发展，需要加强价值链管理，注重合理规划和资金的运用。企业只有通过降低风险和提高效率，才能在市场中获取更多的机会，实现高质量发展。然而当前房地产企业的营运资金管理工作面临较大的困境，容易受到多种要素的影响，不利于企业实现经营目标，最终将会阻碍其长远发展。基于此，文章提出加强采购环节的监督与管理、注重企业生产环节的优化、在销售环节开展高质量管理、适当储配供应商团队、积极拓宽销售渠道等应对措施，以期为房地产企业营运资金管理提供理论借鉴，促进企业高质量发展，在市场竞争中得到更多机会。

关键词：价值链；房地产企业；营运资金管理

在市场竞争激烈的环境中，企业需要有长远的战略规划，同时也要有周密的资金安排，以确保企业的稳健运营和可持续发展。营运资金管理是指企业通过合理的资金筹集、使用和管理，保障企业日常运营所需的资金流动，包括现金、银行存款、应收账款、应付账款、存货等。营运资金管理的好坏直接影响企业的现金流量和盈利能力。但是目前房地产企业的营运资金管理面临采购环节缺乏监管，生产环节需要优化。面临销售环节管理不足、缺乏适当储配供应商团队、销售渠道有待拓宽、行业壁垒限制企业发展等困境。因此，在价值链背景下，房地产企业需要从价值链的角度出发，合理规划资金的使用和流动，以提高企业的效益和竞争力。

一、价值链背景下房地产企业加强营运资金管理的重要性

在竞争激烈的市场中，房地产企业需要面对各种经营活动，例如房地产开发、销售、物業管理等等。而这些活动都需要大量的资金支持，因此，营运资金管理对于房地产企业来说非常重要。需要做到以下几点：

第一，帮助企业提高资金使用效率。通过对资金的合理规划和运用，企业能够做到更有效地控制成本，提高资金利用率，提高企业的盈利能力。

第二，帮助企业降低风险。在房地产行业中，资金链断裂对企业的影响十分大。如果企业不能有效地管理营运资金，就会面临资金链断裂的风险。因此，加强营运资金管理具有帮助企业降低风险的作用，保证企业的长期稳定发展。

第三，帮助企业提高竞争力。在当前市场环境下，房地产企业需要更加高效地运作，才能在竞争激烈的市场中获得更多的机会。而加强营运资金管理，企业只有提高控制成本力度，才能提高效率与质量，推动企业的竞争力。

二、价值链背景下房地产企业营运资金管理存在的问题

（一）采购环节缺乏监管

房地产企业的采购流程缺乏监管。房地产企业需要采购大量的原材料和设备，但是由于采购流程不够规范，很容易导致采购环节出现问题。例如，采购人员不明确具体的采购需求，选择不合适的供应商或者购买不必要的物品，造成企业的资金应用不规范。此外，由于采购流程缺乏监管，个别采购人员会出现与供应商勾结的情况，导致企业资金流失。

房地产的协作工作开展不足会影响资金使用效率。企业会和多家供应商和承包商进行协作，但是由于协作工作开展效果较差，会导致资金使用效率低下。例如，若供应商不能按时提供所需的原材料，企业就需要花费更多的资金来购买其他物品，导致资金出现周转问题。此外，由于缺乏有效的协作机制，不同部门之间也会存在重复采购的情况。

（二）生产环节需要优化

随着房地产市场的不断发展，房地产企业的营运资金管理也变得越来越重要。然而目前营运资金管理存在着生产环节需要优化的问题，主要表现在两个方面：

房地产企业在获得土地使用权后，会出现开发不及时的情况。这一情况主要是由于房地产企业往往需要大量的资金来进行开发，而资金的来源往往来自银行贷款或者自有资金。由于开发周期长、回报周期长等因素，银行贷款利率相对较高、融资难度较大，导致房地产企业缺乏足够的资金来进行开发。此外，房地产企业需要随时面对政策的限制和市场的变化，这也会对其开发积极性产生影响。

房地产企业在竞争优势方面面临不足。由于市场竞争越来越激烈，房地产企业需要具有一定的优势才能在市场中立于不败之地。然而，价值链影响下，房地产企业缺乏足够的技术、人才和品牌等方面的优势，这使得房地产企业在市场中难以获得有利地位。

（三）销售环节管理不足

房地产企业作为典型的资本密集型行业，其营运资金管理始终是重要的话题。然而，从价值链视角来看，房地产企业营运资金管理存在着销售环节管理不足的问题，主要表现在两方面：

房地产企业的销售年龄层较狭窄。由于行业特殊性质，房地产企业的销售要求趋于年轻，但目前因为一些职业因素主要集中在20-40岁的群体中，见图1，而年轻人群体的购房需求逐渐增加，要求房地产企业加强对年轻人群体的销售管理，提高其市场占有率。然而，当前的房地产企业在销售环节的管理方面缺乏创新，缺乏对年轻人群体的销售策略和管理，导致其在市场上的竞争力不足。

房地产企业的人力资源结构待优化。在房地产企业中，销售人员的能力十分关键，但当前的房地产企业在销售人员的管理方面遇到的困难较多。一方面，房地产企业的销售人员大多采用佣金制度，对企业的忠诚度不高，难以形成稳定的销售团队；另一方面，房地产企业的销售人员普遍缺乏专业知识和技能，无法满足市场需求，导致销售业绩不佳。

（四）缺乏适当储配供应商团队

随着房地产市场的不断发展，房地产企业的规模也越来越大，资金管理成为企业发展的分水岭。房地产企业在营运过程中需要采购大量的物资和服务，如建筑材料、劳务服务等，物资和服务的供应商数量众多，涉及资金也很庞大。因此，房地产企业需要建立起专业的供应商储配团队，对供应商进行管理和储备，以保证企业运营的正常进行。然而，当前很多房产企业在供应商储配方面存在较大的问题。

企业仅靠负债融资来维持经营，缺乏足够的自有资金进行供应商的储备和管理，导致企业在采购物资和服务时，常常无法获得较好的价格和服务质量。

由于各层级管理标准不统一，企业内部缺乏有效的协调机制，造成供应商储备和管理工作无法得到有效的推进和实施。

（五）销售渠道有待拓宽

房地产企业营运资金管理是企业发展的重要一环，而销售渠道的拓宽对于资金的流动和企业的发展至关重要。然而目前房地产企业的销售渠道较为狭窄，面临着两方面困境：

房地产企业对销售渠道的拓宽并不十分重视，传统的销售模式依然是主要方式，主要依赖于传统的销售渠道，如房地产经纪人、广告、展示中心等。这种销售方式的局限性在于，销售渠道单一，且难以覆盖到更广泛的客户群体。此外，传统销售模式的成本较高，需要投入大量的人力、物力和财力，对企业的资金流动和盈利能力造成一定的压力。

房地产企业的数字化转型面临困境。随着互联网技术的不断发展，数字化销售渠道已经成为房地产企业拓宽销售渠道的重要途径。然而，房地产企业在数字化转型方面的资金资源投入还不够，导致数字化销售渠道的建设不完善，影响企业的销售能力和市场竞争力。

（六）行业壁垒限制企业发展

行业壁垒在一定程度上影响着企业的稳定运转。而行业壁垒产生的原因，就是行业竞争过于激烈。在房地产行业中，企业之间存在着激烈的竞争关系。尤其是近年来大型企业合并小型企业，再加上地产企业资本较为密集，小型企业难以承担业务，被迫撤出市场。小型房地产烂尾工程数量不少，导致资源浪费，损伤行业形象。在这一情况下，企业不愿意开展行业内的积极沟通，更不愿意与其分享经营模式或管理经验。企业之间的信息不对称，难以形成有效的资源共享和合作。此外，由于企业经营模式和經验难以共享，企业难以取长补短。如果企业之间能够建立有效的沟通渠道，就能提高整个行业的竞争力。

三、价值链背景下房地产企业营运资金管理策略

（一）加强采购环节监管

房地产企业需要加强采购环节的监管，并建立有效的协作机制。

企业需要建立完善的采购流程，规范采购人员的行为，并加强对采购环节的监管。对此，需要制定具体的采购流程标准化规范，包括需求申请、采购审批、合同签订、采购执行等环节，确保每个环节都有明确的责任人和相应的控制措施。同时规定采购人员的职责和权限，明确采购流程中的各个环节和审核程序。而且应当建立供应商合作框架协议，明确采购双方的权益和责任，规范采购流程，防止漏洞和纠纷的发生。同时建立供应商评价体系，对供应商进行评估和筛选，保证采购的质量和效果，见图2。

企业要与供应商和承包商建立更加紧密的合作关系，以保障资金使用的高效性。建立采购预算和采购计划，根据实际需求合理安排采购资金的使用，避免过度采购和资金浪费。此外，加强对采购过程的监控和审计，及时发现和纠正潜在的问题和风险。

企业还需要加强内部部门之间的沟通和协作，避免重复采购和浪费资金。对此应当建立部门间协作机制，协同完成采购任务，避免重复采购和浪费资源。同时建立内部控制制度，对采购过程中的资金使用、资产管理、合规性等进行监控和管理，保障采购过程的透明度和合规性。

建立健全的内部控制制度，包括采购资金使用和支付审批制度、采购合同管理制度、采购资金监管制度等，确保资金的合法性、规范性和安全性。同时，加强采购风险管理，建立风险评估和防范机制，及时识别和应对采购过程中的各类风险，如供应商信用风险、价格波动风险等，保障企业资金的安全和稳定运营。

通过加强采购环节的监管和建立有效的协作机制，房地产企业能够做到更好地管理营运资金，提高资金使用效率，实现更好的经济效益，有助于提高房地产企业的采购效率和质量，保障营运资金的有效管理和运用。

（二）注重生产环节优化

提高资金管理效率。房地产企业应当加强对资金流动的监控，及时掌握企业的资金情况。通过优化资金管理流程，帮助企业提高财务管理效率，减少资金占用时间，以提高资金使用效益。

优化开发流程。房地产企业在开发过程中，应注重规划和设计，尽量避免在后期出现不必要的改动和调整。同时，企业加强对供应链的管理，优化物流流程，降低采购成本，并加强对施工进度的监管，保障项目按时完成。对此，房地产企业应与供应商建立良好的沟通，保障原材料和工程设备的及时供应，以降低采购成本和减少库存压力。通过优化供应链管理，更好地掌握物流运输和库存管理，提高生产效率，减少资金占用。另外，建立完善的资金预算和监控体系，及时了解资金流入流出情况和调整资金使用计划，避免资金短缺和浪费，同时加强对客户信用的评估和控制，严格执行收款政策和程序，加快应收账款的回收速度，减少资金占用和风险，见图3。

房地产企业通过优化生产流程，以提高效率和降低成本，制定合理的生产计划和工作流程，提高生产线的自动化程度，加强员工培训和技能提升，提高生产效率和质量。通过减少生产环节中的浪费和不必要的成本，企业释放出更多的资金用于其他方面的投资和发展。

加强市场营销。房地产企业需要通过市场营销，提高销售额，增加现金流。通过多种方式，如提高产品质量、改善客户服务、开展促销活动等，来吸引更多的客户，增加销售额。

只有通过有效合理的措施，才能够真正地提高房地产企业的竞争力，在市场中获得更多的机会和发展空间。

（三）加强销售环节管理

在价值链背景下，房地产企业需要加强销售环节管理，以保障企业的稳定运营和可持续发展。为了加强销售环节管理，房地产企业应主要从以下四个方面采取措施：

优化人力资源结构。房地产企业需要根据其业务特点和市场需求，优化人力资源结构，建立专业化的销售团队。企业需要通过招聘、内部调配等方式，寻找具备销售经验和专业知识的人才，以提高销售团队的整体素质和业务水平。同时，企业还要注重员工的激励机制，为销售人员提供良好的待遇和晋升空间，以激发员工的工作积极性和创造力。通过培训，销售人员可以更好地了解产品特点、市场需求和竞争对手情况，提高销售效率和销售额。同时，建立激励机制，奖励优秀销售人员，激发他们的积极性和创造力，提高整体销售业绩。

建立稳定的销售团队。为保障销售团队的稳定性，房地产企业需要建立良好的企业文化和团队氛围，加强内部沟通和协作。通过组织团队活动、培训和交流等方式，增强员工之间的互动和信任，提高团队凝聚力和战斗力。此外，企业还应当注重员工的个人发展，为销售人员提供良好的职业发展平台和机会，以促进员工的个人成长和企业的长期发展。

加强对销售人员的培训和管理。为提高销售人员的专业素质和业务水平，房地产企业需要加强对销售人员的培训和管理。企业需要通过定期组织销售培训、提供销售手册和案例分析等方式，对销售人员进行业务知识和技能的培训和提升。同时，企业还应当建立完善的销售管理制度，对销售人员的工作进行监督和评估，及时发现和纠正问题，提高销售人员的工作效率和质量。另外，房地产企业在销售环节管理中，需要加强市场调研和产品定位。通过市场调研，了解消费者需求和趋势，及时调整产品策略和定位，以满足市场需求。

房地产企业应加强资金管理和风险控制，以保障资金的合理利用和风险的有效控制。企业可通过建立有效的预算和财务管理体系，合理规划和分配资金，降低资金占用率和资金成本。此外还应加强风险管理，建立风险识别和评估机制，及时应对可能的风险和挑战，保障企业的可持续发展。

（四）建立适当储配供应商团队

建立适当的储配供应商团队是非常重要的，为此，企业可以采取以下措施：

加强供应商储配团队的建设和管理。企业通过加强对供应商的培训和管理，提高供应商的专业水平和服务质量，以确保供应商能够满足企业的需求。

建立供应商储备和管理的标准化体系，建立完善的供应商储备和管理体系，明确供应商的选取标准和评估标准，以确保供应商的质量和稳定性。

加强内部协调机制的建设，建立内部协调机制，加强不同部门的权责划分，以确保供应链的畅通和稳定。第四，提高各层级管理标准的统一性。企业可以制定统一的管理标准和流程，确保各层级之间的管理一致性，以提高管理效率和减少管理风险。同时，保障供应商储备和管理工作顺利推进。

为确保供应商的可靠性，房地产企业需要建立供应商评估和管理机制。其中包括对供应商进行定期评估，评估的指标可以包括供货能力、产品质量、交货准时性等。同时，建立供应商管理制度，包括签订供应合同、制定供应商绩效考核标准等，以确保供应商的履约能力和质量。

房地产企业通过优化供应链管理，以提高资金使用效率。其中包括减少库存水平、优化订货周期、降低采购成本等。通过采用现代供应链管理技术和工具，如供应链信息系统、预测分析等，更好地掌握供应链的动态，及时调整采购计划，降低资金占用成本。

只有这样，房地产企业才能够建立一个稳定、高效、有序的供应链体系，更好地管理使用资金，推动企业的可持续发展。

（五）积极拓宽销售渠道

房地产企业需要高质量开展营运资金管理工作，提升企业的销售能力和市场竞争力。更好地适应市场的需求，实现企业的可持续发展。

房地产企业可以通过与其他行业的企业合作，建立联合销售渠道来实现销售渠道的拓宽。例如，企业可以与家具、装饰、建材等相关企业合作，共同推广产品，提高销售额。此外，房地产企业可通过多渠道销售，如线上销售平台、线下销售渠道等，来拓宽销售渠道，提高品牌知名度和销售额。

房地产企业可以通过数字化转型来实现销售渠道的拓宽。数字化转型可以帮助企业建立更加高效的销售渠道，提高销售效率和客户满意度。例如，房地产企业应当建立自己的电商平台，通过线上销售来提高销售额。此外，数字化转型还具有帮助企业实现客户关系管理的作用，提高客户忠诚度和满意度，提高房地产企业利润。

房地产企业可以通过创新的销售模式来实现销售渠道的拓宽。例如，房地产企业通过定制化销售模式，根据客户需求提供个性化的产品和服务，提高客户满意度和忠诚度。此外，房地产企业还可采用共享经济模式，如共享办公室、共享公寓等，来拓宽销售渠道，提高销售额和利润率。通过采用信息化管理工具，如采购管理软件、ERP系统等，实现销售过程的信息化管理，做到实时监控。

（六）打破行业壁垒学习管理经验

房地产企业需要打破行业壁垒，学习管理经验，以提高自身的竞争力和发展活力。

注重行业间建立信息传递渠道。房地产企业通过参加行业协会、组织行业交流会议等方式，与其他企业建立联系，分享管理经验和信息。能够帮助企业更快地了解市场动态和竞争情况，提前做好准备。

构建价值网成果。房地产企业通过与其他企业合作，共同开发市场，形成价值网，提高企业的市场占有率。同时，通过与其他企業合作，共同分享资源和经验，提高企业的管理水平和效率。

构建行业内“朋友圈”。房地产企业可以通过建立社交平台，与其他企业和客户建立联系，分享管理经验和信息。让企业更好地了解客户需求和市场趋势，提高企业的市场竞争力。

合作开发吸引客户。房地产企业通过与其他企业合作，共同开发市场，吸引更多的客户。同时，通过合作，企业之间共同分享资源和经验，提高房地产企业的管理水平和效率。采取上述措施，房地产企业可以更好地应对市场竞争，提高营运资金管理水平。

四、结语

综上所述，只有通过合理规划和运用资金，降低风险，提高效率，才能在市场中获取更多的机会，实现企业的可持续发展。企业应当在经营之中注重合理规划和资金运用，以降低风险和提高效率，推动企业实现可持续发展。同时，考虑自身的实际情况，制定出符合自身条件的经营计划，避免盲目扩张和冒险投资。另外，企业应当注重资金的合理配置，避免过度依赖某一项投资或业务，以免出现资金链断裂的风险，注重资金的效率，避免资金闲置和浪费，提高资金利用效率。

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（作者单位：泰州市中盛置业有限公司）