限购政策背景下的房地产企业财务风险防控

高飞

摘要：对于房地产行业来说，在经营发展中，展现出经营规模大、投资数额多、开发建设时间长、工作内容多等特征，再加上我国当前所处的市场环境不断改变，使得房地产行业中财务风险不断加大。文章就结合限购政策实施现状及给房地产企业云隐发展的具体要求，进一步分析限购政策实施给房地产企业带来的影响，结合财务风险产生原因，提出防控财务风险的有效措施，从而帮助房地产企业更好的防控财务风险，实现自身健康发展。

关键词：限购政策；房地产企业；财务风险防控

在房地产企业经营发展过程中，受到国家房地产宏观调控政策、行业之间竞争等因素影响，展现出了资金使用规模大、资金回收周期长、流动性不高等状况，怎样才能减少财务风险问题的发生，是当前房地产企业管理人员重点思考的问题。对于房地产企业来说，导致财务风险出现的原因在于受到市场环境的影响，再加上企业管理者对财务风险的重视度不高，没有及时采取相关措施进行防范与控制，导致企业面临一定的财务风险。因此，房地产企业需要给予风险管理高度重视，从风险识别、评估、管理多方面入手，调查房地产企业财务风险问题产生的原因，并采取一系列措施处理，减少风险对企业的不利影响，引导房地产企业更好发展。

一、限购政策的主要内容

当前我国城市化发展进程不断加快，给我国社会经济发展带来一定影响，大量房地产企业抓住发展机会，经营规模不断扩大。近年来，国家所处的国际政策环境发生不断变化，对应政策也进行了调整，房地产企业的市场竞争越来越激烈。要促进企业自身的长远发展，应加强内部控制与管理。国家为了实现对房地产行业的宏观调控，于2010年发布了限购政策，在此背景下，限购政策的发布将会成为一种长期性的举措，希望可以维护我国群众购房权益。随着限购政策的全面实施，为房地产企业经营与发展产生一定影响，企业在财务方面也暴露出一系列问题。基于此，房地产企业应从财务管理角度入手，做好相应的管理工作，提高财务管理水平，防控财务风险，为房地产企业更好发展提供支持。

二、限购政策对我国房地产行业的影响

（一）对房地产行业需求的影响

限购政策是政府部门为长期防止房地产行业“炒房”而出台的市场干预政策。众所周知，中国房地产企业在过去几十年里发展迅速，从中获得了较多的经济效益，吸引了众多投资者。

但是在实际中，一些房地产企业为了追求更多的效益，盲目投资建设，忽略内部控制管理，采用的管理方式不规范，缺少完善的管理体系，导致一系列管理问题出现，加剧风险发生，影响企业发展。随着限购政策的出现，虽然对房地产企业进行了一定的抑制，但是通过对房地产行业的宏观调控，一定程度上改善房地产项目的供求状况，减少因控制房地产项目投资需求而引发的各种社会矛盾。随着限购政策发布，我国城镇住房供需矛盾随之弱化。许多愿意买房并且有能力买房的人都買了他们最喜欢的房子。由此可见，限购政策对房地产企业的需求有一定的影响，可以有效避免不良的投机行为，有利于房地产行业的稳定发展。

（二）对房价的影响

供需关系不断改变将会给物品交换价格带来一定影响，从房价角度来说，在需求远远超过实际供给的情况下，房价将会长时间处于较高状态。限购政策的发布可以从根源上避免群众利用投机性需求来实现房地产项目的炒作，让房地产行业出现供需不均衡的状况，当前我国房地产价格呈现出比较平稳的状态。并且限购政策的发布，在保证房地产项目价格稳定的基础上，也会增加房地产企业库存，迫使房地产企业通过发布一系列价格优惠政策，实现房价的进一步下降。

三、房地产企业财务风险的种类

（一）企业投资风险

通常情况下，房地产企业在经营发展中将会面临一些潜在风险因素，把资金投入其中自然会产生一定风险，这些风险主要以投资风险问题。结合投资方向的不同，可以把房地产企业投资活动划分为两种类型，一个是对外投资，另一个是对内投资。对于不同的投资方向，在投资风险系数上也会存在一定差异。所以，在房地产企业项目管理过程中，需要做好投资管理工作。房地产企业需要把资金运用在企业内部，形成无形资产和流动资产，这种投资方式为对内投资。产生的财务风险具体展现在以下几个方面：投资决策不科学，使得资产结构发生变化，严重影响企业经济利益。对外投资则是把企业资金用于企业发展中，该过程也会伴随一些财务风险。

（二）企业筹资风险

筹资风险指的是因为房地产企业债务或者资金统筹而产生的风险，在某种程度上将会给房地产企业偿债能力带来一定影响，不利于企业更好发展。通过对企业资金统筹方式的调查，可以把筹资风险划分为股权筹资风险、债务筹资风险。其中，股权投资风险指的是房地产企业经营发展中，通过发行股票方式实现资金统筹，因为发行股票，企业资源成本及数量将会受到一些影响，将会让企业遭受一定的经济损失。债务筹资风险则是指企业在资金借贷过程中产生的财务风险。不同角度分析调查，可以把筹资风险划分成现金风险、收支风险等，其中，现金风险指的是企业在资金统筹中缺少现金，使得企业收支不均衡而产生的风险。收支风险则是因为企业在一段时间内收入小于支出而形成的风险。

（三）经济收益分配风险

税率产生变化或者没有对企业经济利润科学分配出现的收益分配风险。经济收益分配风险将会给房地产企业运营发展产生直接影响。但是在实际中，无法通过数学模型或者财务指标来对风险调查和分析，只能依赖于人员工作经验来预测调查。经济收益分配风险产生原因有，一是在确定收益环节中形成的财务风险，如房地产企业会计对收入核算中，可能会发生忽略成本核算的状况，导致企业需要缴纳更多的税金，使得可分配利润增多，企业支出与收益严重不符。二是对投资时间和资本回收施加控制不规范而产生的财务风险。在房地产企业经营发展中，企业在与实际情况偏离的情况下，增加投资者利益，使得出现收益分配风险。

（四）资金回收风险

房地产企业资金回收风险具体指的是销售款项回收过程中产生的风险，这种风险一般包含两种，也就是成本管理和销售收款。对于销售收款财务风险，指的是无法及时对销售款项及时回收的风险。在销售过程中，可能会伴随一定的运营风险，这是因为在销售过程中，缺少对财务业务的科学管理，房地产企业获得的经济效益方式在于把建设好的房地产项目销售或者租赁出去，但是房地产项目自身价值比较大，可能会让部分客户望而生怯，从而影响房地产项目的销售业绩，给房地产销售和后期服务等工作开展带来一些风险。房地产企业在成本管理中也会存在一些问题，使得企业财务风险发生率升高，严重阻碍企业自身优势的发挥，使得企业竞争实力降低，不利于企业更好发展。

四、限购背景下房地产企业财务风险的特点和成因

（一）融资渠道的收紧导致筹资风险加大

随着限购政策的出台，房地产企业的发展进程持续下滑，这种影响反映在短期内部运营收益的损失上。部分房地产企业整体利润持续下降，库存增加，企业资金周转效率下降，资金使用效率降低。也就是说，限购政策的出台将对房地产企业的整体资金规划产生一定影响，使房地产企业，包括上市公司和非上市公司，在融资上更加困难。因为企业没有安排相关人员做好财务管理结果和经营成果等信息采集工作，无法让经营者真实了解，制定的管理决策存在偏差，企业资金协调恶意被压缩，给企业融资与投资带来负面影响。此外，房地产企业的增长速度持续下降，这使得房地产企业的经营效率呈下降趋势，各种因素的影响使企业资金规划变得更加困难。从银行和其他金融机构的角度，需要综合考虑房地产企业的经营发展现状和存在的风险问题，不断减少房地产企业的整体资金筹措渠道，提高融资水平。在这种情况下，房地产企业受到限购政策的影响，资金规划难度加大，随之而来的是各种融资风险。

（二）投机者减少导致企业资金周转速度降低

在限购政策全面发布的环境下，市场长期面临的炒房问题得到了有效控制，所以，使得房地产企业在经营发展中，总体需求不断下降，这对抑制房价升高和保证房价稳定性有着重要意义，但是毋庸置疑的是，房屋需求量的降低，使得一些过于追求利益的投资者开始退出房地产市场，再加上投资过程中各种负面需求的下降，使得房地产企业运营发展受到影响，容易进入到滞销发展环境中，存货周转效率的下降，资金周转受到影响。为了促进房地产企业的更好发展，需要结合时代发展要求，合理使用各种国家发布的优惠政策，实施针对性销售。例如，允许购房者分期付款。在各种对策下，帮助企业减少库存，但是也会由于应收账款数量的增多，产生坏账风险。总之，在限购政策下，使得房地产企业资金周转速度和之前比较明显下降，产生资金风险。对于房地产企业当前存在的财务问题，如果没有做好资金管理工作，容易造成资金无法顺利回收，严重者会因为资金无法快速回籠而影响其运营，不利于房地产企业健康发展。

（三）负债周期拉长导致企业运营管理难度加大

在企业经营发展中，对经营生产等活动进行科学管理的过程也就是运营，一个健康的企业在经营管理方面长时间保持稳定状态，通过调配并合理使用现有资源，为企业创造理想效益。随着限购政策的全面发布，给企业资金周转带来一定影响，同时也会给企业经营管理带来负面影响，加大了银行短期贷款的压力，要求企业管理者加强经营管理。由于短期融资负债要求借款企业在短时间内偿还本金和利息，房地产企业在这一过程中会存在一定的财务风险。从房地产企业发展的角度来看，银行短期贷款被纳入日常运营环节的流动性负债范围，是企业为维持日常运营而设置的应急资金，比其他资金的统筹渠道要求更加简单，也就是说，受限购政策的影响，房地产企业需要面对短期金融负债难度增加、还款周期延长等带来的各种问题，这在一定程度上增加经营管理风险发生概率。如果决策失误，自身财务运转将会受到影响，甚至让企业陷入倒闭危机中。总之，限购政策的发布让房地产企业更加注重经营管理，特别是在资金周转和资产分配方面应该做好科学规范，从而减少财务风险问题的出现。

五、限购背景下房地产企业应对财务风险的措施

（一）合理规划融资计划，积极拓宽融资渠道

俗话说得好：“工欲善其事，必先利其器”，在房地产企业中，资金投放规模庞大，资金是保证企业经营活动有序落实的前提要素，做好资金统筹工作是非常必要的。企业在制定投资计划，开展项目开发建设工作之前，需要做好融资工作，是否可以及时统筹所需资金，是否能够减少资金消耗，是否保证项目开发建设中资金充足，将会给企业发展带来一定影响。所以，房地产企业在经营发展中，应该重点关注融资工作，科学筹划，制定合理的融资计划，确定经营目标，并非在确定目标以后再统筹资金，更不能统筹资金以后寻找对应项目，而是两者之间相辅相成。房地产企业需要结合经营发展要求，确定融资规模，不可让资金长时间闲置，更不可造成资金大量消耗。

（二）强化投资项目的可行性分析，加大投资管理力度

从目前情况来说，我国房地产企业整体投资效益和之前比较逐渐下滑，在限购政策全面发布的环境下，市场需求变化比较明显，行业增速不断下降，所以大部分房地产企业不可像之前一样随意投资。在之前，投资房地产项目大部分可以从中获得理想的效益，让各个企业涌入房地产市场中，投资成本不断增长。在限购政策下，加大了对房地产市场的宏观调控，各种政策的发布，给房地产企业转型发展带来一定影响，让之前稳赚不赔的房地产项目面临各种风险，特别是房地产企业自身需要承担一定财务风险。在这种情况下，如果盲目投资，容易产生成本风险，不利于企业更好发展。所以，在限购政策下，房地产企业应该对投资项目提前调查和分析，做好可行性探究工作，根据企业实际情况和财务状况，综合考量，做出正确的投资决策，从根源上规避财务风险。

（三）缩短开发周期以提高资金周转速度

为了更好地应对限购政策出台带来的财务风险，房地产企业需要采取多种方式缩短开发建设周期，帮助企业节约项目开发建设成本，降低资金断裂带来的风险，避免随意消耗资源。在限购政策出台之前，房地产企业通常更关注如何增加收入，而对节约成本关注较少。随着近年来国家宏观经济发展水平的下降和限购政策的全面放开，房地产企业不允许通过大规模开发建设增加库存来获取收入，而是需要适当调整经营理念，通过使用现代化技术促进资金周转，增强财务风险抵御能力。

（四）严格控制项目开发成本

在实际开发建设中，相关人员对设计内容重视度比较高，这是因为设计会给房地产项目开发建设成本造成直接影响。因此在开展成本控制工作时，从设计环节出发，设计审查工作需要从专业角度入手对可研报告中相关设计方案进行全面分析，系统审核，施工图纸设计一旦确定不可随意修改，也就是从根源上确定开发成本，不可随意调整。并且，房地产企业应做好施工现场管理工作，配置专业的工程技术人员和管理人员，邀请专业工程监理，从各个环节进行追踪和监管，保证施工团队完全根据施工图纸内容进行作业，保证工程质量，减少施工成本。

（五）强化企业资金管理工作

资金管理作为促进企业经营发展的重要内容，更是企业开展财务风险管理工作的依据。因为房地产企业是促进国民经济发展的重要产业，对我国经济快速增长有着直接影响，所以相关工作人员应结合时代发展要求，对现有融资模式改革创新，例如通过采用扩充融资渠道的方式，采取多元化融资方法，对现有资金科学使用，例如通过销售回款、经营性欠款等，打破传统融资带来的局限，积极开发基金机构资金、企业债券，扩充房地产企业融资平台，帮助企业快速统筹资金，减少融资风险。

（六）构建企业财务风险防控工作体系

针对房地产企业而言，财务战略应符合发展战略标准。在实际工作中，房地产企业财务人员应该梳理财务战略和企业战略两者之间关系，作为管理人员应该积极配合企業顺利完成发展战略，例如制定详细的财务风险防范对策、安全隐患排查机制等，在战略规划的正确引导下实现企业健康发展。我国某房地产企业管理人员结合当前国家发布的最新政策，从房地产行业发展情况入手，根据当前市场发展环境，对企业实际情况深入调查和分析，并依据企业战略发展目标、外部环境，根据企业内部财务管理理论，制定了详细的管理计划，科学部署，优化财务风险管理对策，将风险控制在合理范畴内，降低财务风险带来的不良影响。房地产企业财务管理目标示意图见图1。

（七）加强资金回收风险防控

一方面，确定回款比例。针对项目销售、资金回收，企业需要结合实际情况、市场发展情况、同行标准等相关指标，确定最佳的回款比例，实现对项目的科学监管。并且，回款比例和数额可以当作一个重要考核标准，加强部门绩效考核，和员工绩效挂钩，挖掘员工工作潜力，提高员工工作效率和水平。另一方面，完善专业的回款机制。回款机制的确定需要在各个部门配合下实现，合理划分各个部门工作职责，真正做到合理分配，将工作落实到位，每笔款项回收都有对应的负责人，责任到人，减少呆账、坏账风险发生。

（八）提升财会人员的专业素养

在房地产企业经营发展过程中，虽然限购政策的发布可能会产生财务风险，但是企业可以从自身发展角度入手，加强财务会计人员专业培训，提高财务会计人员专业素养，给企业财务管理工作顺利开展提供有利条件，夯实企业经营发展基础。在实际中，长时间以来我国房地产企业在财务会计人员素养上存在明显差异，参差不齐，但是在之前企业发展中没有得到充分展现，而随着市场环境的改变，行业整体绩效的下滑，以及限购政策的发布，该问题不断凸显。在这种情况下，应该采取各种方式加强财务会计人员专业培训，提高财务会计人员专业能力和素养，通过加大培训力度，引进优秀人才，优化人员结构，为企业更好发展提供人才支持。

（九）优化企业投资风险防控措施

在房地产项目前期准备过程中，房地产企业需要制定详细的项目管理计划，完善项目管理体系，对项目具体情况具体分析。房地产企业投资回收周期相对偏长，涉及的融资范畴比较广，所以在实际操作过程中，需要对可能存在的问题具体调查与分析，保证流程的可操作性，对房地产项目的财务状况科学评估，制定详细的投资计划，减少投资风险问题的发生。从项目投资亏损角度来说，对财务风险进行防范与控制，房地产企业需要加强成本控制管理，严格按照国家政策要求，对企业成本规范化控制。并加强销售成本控制管理，及时收集和销售成本相关的数据，以政策为导向，了解国家经济发展政策，从而实现对财务风险的科学把控，降低财务风险发生率。

六、结语

总之，中国房地产业已经进入了一个以社会实际发展需求为中心的商业模式。限购政策的出台虽然对房地产企业的经营发展有一定影响，将会产生一系列风险问题，但从长远发展的角度来看，可以促进房地产企业的可持续发展。在房地产企业经营发展中，需要结合限购政策要求，采取各种对策，加强财务管理，降低经营风险，维护企业整体效益，为房地产企业健康发展奠定扎实的基础。

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（作者单位：杭州绿峰置业有限公司）