“乡村全域旅游示范区”创建背景下宁波市“民宿集聚区”经济发展研究

傅丹燕 吴关峰 陈双双 胡继明

【摘要】本文在“乡村全域旅游示范区”创建背景下，以宁波市民宿经济的发展为切入口，研究宁波市民宿经济发展的相关措施，使民宿成为全域旅游发展的主导力量，为宁波市成为优质民宿集聚地建言献策。

【关键词】民宿集聚区;乡村全域旅游示范区;区域规划;管理与服务体系;资源整合

1 背景解析

1.1寧波“乡村全域旅游示范区”创建现状

2016年，宁波市编制出台了全国首个乡村全域旅游示范区认定管理办法，即《宁波市乡村全域旅游示范区认定管理办法》，并于2017—2018年培育象山县茅洋、江北区北山、奉化区大堰、宁海县胡陈、镇海区九龙湖、北仑区春晓、鄞州区横溪、余姚市大岚、宁海县桑洲等九个乡村全域旅游示范区，以改善旅游环境，提升公共配套，丰富产业业态为抓手，进一步提升其乡村旅游环境。

1.2民宿对于乡村全域旅游化的推动作用

近年来，民宿如雨后春笋般在宁波全市乡村地区快速成长，成为乡村全域旅游发展的主导力量。已然成为乡村旅游众多新动力、新业态、新元素中最活跃的一员。

民宿经济“扎根乡村、社区参与”的独特属性使其在对于农村经济转型升级、农民生活增收富裕以及推进乡村旅游全域化发展方面有着极大的意义。

1.3民宿集聚区解读

1.3.1民宿集聚区概念

民宿集群：以相互协同的民宿及其相关辅助企业的空间集聚为基础，以民宿度假为核心，以公共休闲为配套所形成的规模化区域。

1.3.2民宿集聚区优势

一方面，由于民宿的规模化集聚，一定程度上避免了公共服务配套及休闲设施的重复建设，降低了建设成本;另一方面，民宿集聚区内民宿类型多样、主题各异，联合营销，客源共享，比单体民宿更易形成品牌，降低民宿营销成本的同时也降低了游客的交易风险;其次，民宿的集聚，造成游客量集聚的同时，相关供应链上下游的厂商和机构也随之集聚，民宿产业链条乃至民宿经济的形成也就顺其自然。

2 宁波市民宿集聚区经济发展概况

2.1民宿集聚区分布概况

截止2018年，宁波市登记在册的民宿已逾900家，并形成上百个乡村民宿集聚区，主要有以下几个集聚区：

2.1.1江北北山

江北北山区域以北山休闲游步道为主线，以鞍山、毛岙两大市级民宿休闲基地为重心，联动周边南联、五联、金沙、灵山等几个村落的同时，积极盘活慈城古县城以及鞍山村内的古宅、民居等相关资源，并以此为载体，挖掘融入当地历史积淀和民俗风情，大力发展民宿业态。

目前，该区域已建以慈舍、老樟树为代表的民宿客栈40余家，周末与节假日平均入住率已经超过90%。

2.1.2奉化大堰

近几年来，大堰镇依托自身的原生态环境与乡村资源，建立民宿基地，且已初步建成“创意+民宿”的众创空间体系。截止2018年底，大堰已拥有农家客栈21家，乡村民宿9家，共计客房约308间，平均入住率约42%，相较于一般民宿集聚区的20%已经是相当不错的成绩了。目前，大堰镇正在积极摸索探究“企业+村级+客户”这一农宅流转处置方式的可行性，并计划将之作为大堰特有的民宿发展模式。

2.1.3镇海九龙湖

九龙湖镇是镇海乡村旅游的核心功能板块，其依托优美的山水自然风景，努力创建运动休闲旅游特色小镇，并借助这一优势，以秦山村为载体，将之打造成一处中高端的民宿集聚区及宁波北山区域的养生休闲地。截止2018年底，龙湖镇已拥有超过15家精品民宿，床位超130张。相关数据显示，九龙湖镇在十一黄金周期间，民宿入住率已超90%。

2.1.4象山茅洋——石浦

茅洋乡的花墙村为远近闻名民宿集聚村，结合“嗨象山、趣茅洋”的旅游发展理念，听海长廊、浣鱼潭、生态公园、桂花山道等项目点的建设，让花墙村的旅游产品结构更加丰满，目前该村已拥有近40家农家客栈、共计700多个床位。

此外，茅洋还拥有文麓雅苑、那山那海和田乐园小木屋等中高端民宿，逐步形成功能多样，层次丰富的民宿集聚区。

石浦的民宿则以渔家文化为主打，其中，面朝大海、饮海而居的“饮海三湾”民宿被评定为浙江省首批金宿级民宿。

2.1.5四明山

拥有先天自然优势的四明山是宁波人民的避暑胜地，同时四明山还拥有余姚的四明山、大岚以及海曙的龙观、章水作为民宿发展的腹地，近年来民宿发展形势良好。

目前，区域内已经发展形成包括梨北溪水浒特色文化村、李家坑、龙峰村等在内的多个民宿集聚点，其中龙观禅那、丹山别院、东湾·小隐、四明山书画院、柿子红了等一批民宿因其各自特色、环境、配套的皆独树一帜而备受追捧，成为区域内知名名宿，且龙观禅那更是被评定为浙江省首批白金级民宿。

在民宿运营方面，四明山也有亮点，其在宁波首开民宿“合作社”先河，建设了“姚江源乡村客栈管理服务指导中心”许多当地普通民居自愿，加盟民宿品牌，实现了该区域民宿统一品牌营销，管理登记。

2.1.6东钱湖—横溪

近些年，横溪镇以“古道之乡，慢游小镇”形象定位为指引，打造宁波未来乡村休闲新高地。而在目前所形成民宿集聚点中，有北欧风格的“芫舍”，有坐落在山野之中的“逐野”;有风车公路尽头的“拓野山居·酒间堂”。

东钱湖国家级旅游度假区内的民宿主要依托湖泊、山体、竹林等自然资源建设，有着以“官驿湖居、海悦客栈、湖沁居客栈”等为龙头的一批特色精品民宿，东钱湖“西子风光、太湖气魄”的特质一览无余。

2.1.7宁海桑洲

目前，桑洲的民宿、农家乐共计20余家，涉及床位150多张，其中包括中高端民宿近10家。

南岭村是桑洲民宿发展的亮点和名片，已成为区域内知名的民宿集聚村，其内已拥有一批南与舍、南山居、花源里、楠山南等一批特色鲜明的中高端民宿

花海旅游是桑洲近年来主打的旅游特色，而这一特色也体现在了民宿的定位上，以“花源里”为例，其是宁波第一家以“花与情感体验”为主题的精品度假民宿，以美至上的规划理念、场景式的空间布局，满足了游客深层次的情感需求。

通过上述分析，我们可以看出：

从分布上看，除了茅洋—石浦的民宿集聚區，剩余均分布在山林内，可见宁波民宿集聚区在选址呈现一定趋向性，以隐山、沿海为特点。

从数量上看，四明山集聚区是目前宁波市规模最大的民宿集聚区，辐射区域、民宿数量、民宿品牌等各方面均属全市领先;

从特色来看，全市各大民宿集聚区仍以生态资源为依托，融合古村、古城等历史人文，塑造富有特色的浙东风味特色民宿。

2.2宁波民宿集聚区经济要素发展概况

2.2.1客源构成

宁波市民宿的客源以长三角地区为主，其次是市内客源和省内客源（绍兴、舟山、温州），占比分别为25%和10%。第三是省外客源（不含长三角），占比约为5%。

消费人群：离退休人员以约42%的比重高居榜首，是自营型民宿的主要客群，其次是公务事业人员及学生，占比约为48%，以市内家庭游客为主，第三位的是企业高管、艺术人士等高端群体和高收入自由职业者，占比约5%。

2.2.2消费时差和民宿特色

宁波民宿接待高峰期主要位于周末和节假日，工作日入住率相对低很多，呈现了周末满房，工作日冷落的局面，整体经营压力大。

虽然宁波的民宿数量在增多，但是大部分民宿主人对于民宿的了解仅限于初步认知。在实际中，不少民宿求大求全，普遍造成产品单一，失去‘小而美的优势;部分民宿直接照搬其它网红产品，不能与本地的特色、产业特质和传统文化有效融合，导致形成不伦不类的民宿产品;有一部分民宿仍停步于传统的农家乐模式，体验类项目欠缺，缺乏产业带动性。

2.2.3民宿价格和入住率

宁波市民宿的价格及入住率根据其所处的区域、建设情况、周边环境等多元素的不同，分为多个层次。

第一层次：价格在150～250元/间，以农户自营型和集聚性民宿为主，因其价格实惠，市场接受度高，固定成为旅行社低价营销的对象，客源量大且相对稳定。

第二层次在400元左右/间，此部分客源主要以宁波本地及周边的家庭型游客为主，其更加注重居家形式的感受。

第三层次价格在1000元左右/间，主要为社会资本注入的高、精品牌民宿，其客源相对小且固定，以商人、中产高级白领等精英人士为主。

2.2.4土地利用模式

目前宁波各大集聚区内的民宿，其建筑主要依托现有村民住宅的改造与提升，民宿经营者以房屋租赁的形式获得住宅使用权，极少有该地块的土地使用权;如果想新增建设用地用于民宿区块的开发，目前尚未有成熟的土地开发的模式。

比如象山小百丈村，该村自然和人文资源均较为丰富，村内多处宅基地及自住房处于空闲状态，村内产业发展模式陈旧，村集体经济较薄弱。2017，小百丈村颁发了全省首本宅基地“三权分置”不动产权证，引入旅游运营公司，通过出租村内闲置宅基地和农房，投资近3000万元，用以发展精品民宿。

2.2.5基础设施配建

目前宁波各民宿集聚区公共设施仍以单价民宿为主导，民宿经营者优先考虑解决自身配套设施，与区域性公共设施的共享程度不高，且基本未参与到区域性公共设施的建设过程中。从全市角度来看，各民宿集聚区在交通、景区、住宿及公共服务基础设施等设施的利用方面主要依托乡村旅游项目的建设协同考虑，缺乏为民宿发展需求而设置的专业性公共服务设施;

近四年来，乡村旅游项目在景点提升、公共配套、基础设施、民宿建设等方面的投资逐步增肌。以2017年为例，乡村旅游基础与服务配套投资近20亿元，乡村旅游景点投资超15亿元，且投资额正逐年增加，乡村旅游基础设施的提升和完善，为民宿集聚区经济发展提供有效助力。

2.2.6经营模式

宁波市民宿的经营模式分为四大类：“村级+农户”、“企业+农户”、纯农户、纯企业。

“村级+农户”较多民宿集聚区所通用的模式。

“企业+农户”模式，由区域内一家经营状况好的成立公司，组织客源向其他经营户配送。较为典型案例有宁海的双林农居、奉化大堰的一路上农家客栈等。

纯农户，以余姚四明山仰天湖村、象山墙头镇方家岙村，农户自主经营客栈，联系客源，村级定期统计入住人数并按相应比例向农户收取相关费用，同时，村级在完善村内设施配套、景观设施、整治村庄环境等方面配合民宿发展。

纯企业模式，主要是指用社会资本建设经营的民宿，采用与市场接轨的运用模式。民宿经营权力则主要采用租赁土地自行建设或纯粹租赁当地民居而得。

3 宁波民宿集聚区经济发展模式引导

通过对宁波市民宿集聚区的经济产业现状分析，结合宁波市近日出台的《关于加快民宿经济发展推进农旅文深度融合的意见》，提出以下几个民宿集聚区经济发展模式引导建议。

3.1合理的区域规划

依据各类民宿所处的区域特点，整合该区域最具特色的自然与人文资源;并通过对该区域空间，景观、风貌进行深入研究后，选择最优的集聚区块，从空间布局、建筑形态、内部装修、品牌策划、管理运营等多方面进行区域化规划与管理，避免原有的模式所带来的资源内耗、局部恶性竞争，很难形规模效应等一系列问题。

3.2强化集聚区内民宿的布局，提高土地利用率

利用存量，盘活资源资产;结合集聚区内村庄布点规划;集约，有效利用建设用地;可统一规划、建设民宿，协调民宿区域周边乡村景观风貌的关系。

对于基于现状民居改造而成的民宿区块，合理利用整合主体建筑、宅前庭院等空间，赋予其多样的民宿设施功能，在营造特色鲜明的民宿同时，有效利用土地资源，减少建设成本，打造生态、美丽、和谐的乡村民宿。

3.3民宿集聚内基础设施建设

以新农村建设、美丽乡村打造为基础，来解决民宿集聚区的道路、停车场和游客服务中心建设，以及市政、旅游标识和农事体验、户外拓展基地等休闲游览设施配套问题。

同时，通过推进村庄景区化，美丽经济走廊等区域公共设施的

建设，将村庄建设、景观提升与民宿产业发展融合，改善村落基础设施和公共服务设施的同时，促进当地民宿经济发展，延伸民宿经济发展的产业链。

3.4提升民宿集聚区内服务管理体系

加强民宿集聚区内服务人员的技能培训，提升品牌意识及服务质量，从而提高各集聚区内的民宿品位。通过建立设计规划研究中心、创意中心和互联网服务平台，加强技术服务和技术指导，对人才实行奖励政策。

制定完善统一的管理标准和服务标准，强化民宿产业发展监管;完善民宿证照办理联合审批制度，简化审批程序，提高效率、方便业主、完善管理。

3.5强化资金整合，拓宽融资渠道

通过优化民宿集聚区分布，强化民宿产业布局和发展，可策划推出一批发展潜力大、带动能力强的优势项目，积极引入社会投资，解决运营成本。鼓励多样化社会资本参与民宿的基础设施和休闲业态的建设，补充完善乡村旅游整体功能。

3.6完善乡村旅游配套产品

以民宿为主题，结合周边景区开发，联动区域公共配套，积极开发乡村旅游配套产品。

3.7构建高效的民宿集聚区运营模式

依托数字经济发展建设民宿运营平台，拓展销售渠道、更新运营模式。积极完善集团+农户、集团+农村合作经济组织、村合作社+园区等多样化的经营模式，深度开发乡村民宿文化内涵，注重地方特殊和文化品牌打造，结合旅游配套服务要素，打造独具特色的乡村品牌，提高乡村民宿产业的附加值，树立一批民宿集聚区经济发展品牌典范。

4 结论

根据宁波市乡村振兴“三年行动计划”，要求到2020年宁波将建成30个民宿集聚区，未来将进一步研究总结各民宿集聚区周边特色农业资源，形成“一区一品”的战略规划和空间布局，持续性跟踪研究各类型品牌民宿集聚区的市场竞争力，做好绩效评价，真正让民宿经济成为宁波乡村产业兴旺的主要抓手和地方模式载体。

通过对宁波民宿集聚区经济发展的研究，旨在寻求民宿集聚区内民宿建设、客源提升、配套完善、区域联动升级等方面的发展模式的同时，亦能以民宿产业作为基点，整合乡村现有人力资源，优化乡村产业结构，提升乡风文明，在带动乡村旅游转型升级的同时，为宁波乡村全域旅游示范区创建提供坚实的基础，从而更加有效助力宁波乡村振兴事业！

参考文献：

[1]石坚韧，高秀秀，柳骅.浙江民宿经济发展趋势分析[J].住宅科技，2017（2）：57-61.

[2]杨佳.乡村振兴理念下的乡村旅游发展思考[J].旅游度假，2018（8）：8-9.

[3]邱枫，干青亚，张望望.基于游客感知的四明山民宿意象研究[A].華中师范大学学报（自然科学版），2017（4）：561-568.

[4]宁波市农办.宁波市乡村民宿发展调研报告[Z].

作者简介：

胡继明（1976-），男，硕士，讲师，研究方向：景观规划设计。