浅议养老地产发展现状及对策

杨启海

摘要：随着社会经济的不断发展，我国面临的一个最为显著的问题就是人口的老龄化问题。人口的老龄化在社会经济建设中产生了非常大的影响，最为关注的就是地产行业发展的倾向。就目前而言，我国的养老制度还不够完善，越来越多的老年人没有合适的居所。因此，我国的养老政策应该积极的完善，最基本的就是需要解决老年人的居住问题。文章通过对我国的养老地产发展进行研究分析，使得养老地产能够趋于商业化的发展。

关键词：养老地产；发展现状；对策

中图分类号：F299.23；D669.6 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）009-0-01

一、前言

近年来，养老问题日益突出，尤其是老年人的住所问题。通过了解目前我国养老地产的发展现状，以及我国养老地产应该发展的商业模式，提出合理化的建议，促进我国养老地产的发展。为更多的老年人解决住所的问题，使得他们能够拥有安静舒适的晚年生活。

二、政策环境下加强养老地产的积极意义

养老地产的理念最先产生在上个世纪八十年代最先进入到老龄化的发达国家。狭义的定义是指直接将地产的理念融进地产开发项目中来满足日益增长的市场需求，广义的定义则是包含了居住、服务和养老这几大功能。

到了21世纪之后，我国也开始步入了老龄化社会，政府开始加大了老龄化产业的投入力度，早在2009年，我国政府就推行了养老保险制度，目前已经有百分之十的农村60岁以上的农民已经能够领到国家的基本养老金，大部分城市80岁老人每个月都可以领取基本津贴，养老院和养老机构已经有将几千家，十万多的老年人都可以接受养老护理，全国养老护理组织工作得到了一定的保障。此外，政府也开始加大了养老地产的投入，来妥善解决有房无钱老人的后期的养老问题，对于和养老地产相关联的土地、税收政策要加强联系。

养老地产的模式主要是以家庭养老为主的，营造一个符合我国发展国情的养老布局。也就是我们通常所说的9073，90%是家庭照顾养老，7%是社区帮助养老，3%是养老机构帮助养老。从目前的发展来看，虽然政府的养老工作未从根本上解决养老问题，很多工作也是在摸索阶段，但是却传达了积极的理念：我国政府已经开始重视养老问题，相关的产业也在积极推进，政策等各方面都开始逐渐成熟。

另一个方面，最近几年房价涨幅较大，为了抑制房价，房地产开始了几项重大变革，多元化的房产结构也给地产产生了极其深远的影响，传统地产还有将近20年的时间要开发，买房主要集中在70、80后，90后的长大了之后，家里都有自己的房子，房子的需求量不大，我国在这个时候也进入了老龄化阶段，养老地产也必将成为之后的主要部分，养老住房开发工作不能只靠未来，现在也应该紧抓。只是因为关键的金融、土地政策还没落实到位，也不够成熟，一旦落实到位，就会呈现爆发式增长态勢，现在房地产的开发商要做好前期准备工作。

和发达国家优秀的经验相比，再结合我国的实际国情，确定了两种模式：第一种是养老机构开发出来的模式，养老和保险基金，功能较为齐全，建设标准高，投资相对较大，但是是有国家补贴的，第二种则是房地产开发商配套的老年住宅，分布面相对较广，可以和子女就近居住，这也和中国的传统紧密相连，但是因为其复杂性，所以它的可行性有待研究。

三、养老地产开发的商业模式分析

1.“出售”模式

出售模式是一般最为普遍的模式，养老住宅的开发商将房子建设好之后，直接进行房产品的销售，再从销售的房子中间赚取利润，就完成了整个销售的过程。实现了房产成本的回收和利益的获取。

2.综合性的销售方式

对于直接的房产销售来说，综合性的销售方式也是存在的。因为不是所有的人都能够直接的购买养老房子，这种综合性的销售方式，能够将购买的压力进行暂时的缓解，实现暂时的房产拥有。这个时候就需要相关的机构提供更多的帮助。这种综合性的经营模式，对于养老地产的开发商来说，可以实现房子的快速销售，还可以给老年人提供更多的服务需要。

四、加快养老地产发展的相关建议

养老地产的发展是社会发展的需求，也是解决我国老年人养老问题的重要内容。对于目前养老地产发展的现状来说需要采取相关有力措施，加强养老地产发展的商业化模式。

1.加强以房置换形式的发展

对于目前的老年人来说，单独的买一套新房是一件非常苦难的事情，为了使得更多的老年人能够买得起养老型的住宅，可以实现以房置换的形式。老年人一般来说都会有自己的住宅，可能年代比较久远，房内的设施也比较老旧，还可能缺少一些适合老年人居住的设施。因此，将原来的老房子换新房子不论是对老年人来说具有好处，对于开发商来说也能够加快养老住宅的销售。

2.政府加大支持力度

对于养老住宅的发展，需要增加购买人群，才能够促进养老地产的商业化发展。因此，对于养老住宅的相关融资产品应该加大推广。例如，可以允许老年人将购买的老年人住宅进行投保，然后以养老金的方式实现资金的反馈。这样可以实现老年人住宅问题的解决，同时还能够帮助老年人解决生活费的问题。这个房产的所有权应该归属于房产保险公司。政府需要保证保险公司的安全正规化经营，不能够出现欺骗的现象。

3.创新融资方式，扩大融资渠道

随着我国房地产业的发展以及不断受到宏观政策的调控，其对资金的依赖性越来越大，而且养老地产的产业链长，整合的资源多，需要的资金量巨大，传统的依靠银行借款方式可能不能满足对资金的需要，亦可能累积风险，增加风险隐患。2012年2月28日国务院会议决定设立温州金融综合改革试验区，试行金融改革方案，允许发展民间金融组织，将民间资本正式纳入正规金融体系。这为吸纳海外基金、REITs（房地产投资信托基金）、保险公司、养老基金等资金，拓宽融资渠道，满足养老地产对资金的需要提供了可能。

4.积极探索有效的运营模式

传统的住宅经营模式是销售和出租，并以销售为主，这种模式资金回笼快，周转速度快，可以实现滚动开发，而养老地产的利润重心从销售转为对物业的长期持有经营，投资回收期相对较长，而在开发过程中面对现金流压力。因此，售出加持有的模式，即养老地产的部分产权出售给消费者，再收取服务费提供专业养老服务的一种形式，是一种相对理想的运营模式。但销售与持有的比例以及对持有的部分如何管理需要针对不同的项目而采取不同的模式。

五、结语

总而言之，养老问题是一个不能够忽视的问题，养老问题的解决是社会发展进步的重要内容。政府对此应该引起足够的关注，加强我国养老地产发展的步伐，使得我国的养老地产能够趋于商业化的方向发展。就目前而言，我国养老地产的发展还需要进一步的加强研究，必然会有更为广阔的发展空间。

参考文献：

[1]李铎养老地产运营中的战略联盟模式研究[D].西安建筑科技大学，2016.

[2]翟利峰.HW公司养老地产发展策略研究[D].北京工业大学，2016.

[3]李江霞，王金玲，张雪芳.秦皇岛市养老地产发展对策[J].中国乡镇企业会计，2015（3）：231-232.